Question

关于农村土地拆迁的法律问题

法律问题呀：农村的土地，处于主城区和农村交界处。1——我们家有房子，是爷爷给爸爸的，但是名字还是写爷爷的，所以在法律上好像也属于无房户？拆迁办法把爸爸和爷爷捆绑作为捆绑户，赔偿两套较小的房子，相当于就是能够拆成两户了。2——爷爷和我们一起住的老房子是建在农村集体土地上的，应该算有地基吧？现在不知道是村里还是拆迁办都快过年了还一直来催缴什么地基税啊什么的，说我爸爸是无房户（捆绑户），算是没有地基，要交每平方300块好像，说是向村里购买集体土地，有这一说？
很烦心，我们都不太懂，真怕被忽悠，家里钱也没多少，求大家帮助解答疑问。谢谢啦

Answer 1

　　第一章 总 则
　　第一条 为了加强集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障 城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本市实际 情况，制定本办法。

　　第二条 在本市行政区域内因国家建设征用集体土地（以下简称征地）或者 因农村建设占 用集体土地（以下简称占地）拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。征地拆迁宅基地以外的房屋的，按照本市有关规定执行。

　　第三条 本办法所称拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房 屋拆迁许可证的用地单位。本办法所称被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。

　　第四条 市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）主管本市集体 土地房屋拆迁 管理工作；区、县国土资源和房屋管理局（以下简称区、县国土房管局）负责本行政区域内 集体土地房屋拆迁管理工作。

　　第五条 区、县人民政府和乡（民族乡）、镇人民政府应当依照本办法规定 的职责，做好本行政区域内的房屋拆迁管理工作。
　　第六条 拆迁人应当依照本办法的规定对被拆迁人进行补偿安置。被拆迁人 应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。
　　第二章 拆迁管理
　　第七条 用地单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
　　第八条 用地单位取得征地或者占地批准文件后，可以向区、县国土房管局 申请在用地范围内暂停办理下列事项：
　　（一）新批宅基地和其他建设用地；（二）审批新建、改建、扩建房屋；（三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系 亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外；（四）核发工商营业执照；（五）房屋、土地租赁；（六）改变房屋、土地用途。区、县国土房管局核准用地单位的申请后，应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理 相关手续，并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项和暂停 期限。暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。用地单位确需延长暂停期限的，应当报 经区、县国土房管局批准，延长的期限不超过半年。暂停期限内，擅自办理本条第一款所列事项的，房屋拆迁时不予认定。
　　第九条 用地单位申请核发房屋拆迁许可证的，应当向被拆迁房屋所在地的 区、县国土房管局提交下列文件：

　　（一）用地批准文件；（二）规划批准文件；（三）拆迁实施方案；（四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。区、县国土房管局应当自收到申请之日起30日内审查完毕；对符合条件的，核发房屋拆迁许 可证，并将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等情况向被拆迁人公告。

　　第十条 征地拆迁宅基地上房屋的，拆迁实施方案由拆迁人根据本办法第三 章的规定和经批准的征地方案拟订，报区、县国土房管局批准后执行。 占地拆迁房屋的，拆迁实施方案由拆迁人拟订，经乡（民族乡）、镇人民政府审核并报区、 县国土房管局备案后执行；其中旧村改造的拆迁实施方案在报乡（民族乡）、镇人民政府审 核前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论通过。拆迁人应当在拆迁范围内公布拆迁实施方案，公布的期限不少于10日。
　　第十一条 拆迁人与被拆迁人应当就房屋拆迁补偿安置事宜签订书面协议。 协议应当规定补偿安置方式和标准、搬迁期限、违约责任等内容。

　　第十二条 在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有 达成拆迁补偿安置协议的，经一方或者双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。 裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国 土房管局申请人民法院强制执行；属于占地拆迁房屋的，由当事人依法向人民法院提起民事 诉讼。

　　第三章 拆迁补偿和安置
　　第十三条 宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件 的地区也可以另行审批宅基地。
　　第十四条 拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付 补偿款。补偿 款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和 宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。按照前款规定对被拆迁人给予货币补偿的，不再进行房屋安置或者另行审批宅基地。
　　第十五条 拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人 应当按照本办法第十四条第一款的规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结 算差价；但按照市人民政府规定以经济适用住房安置被拆迁人的除外。农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人实施拆迁，以本集体建设用地范围内的房屋安 置被拆迁人的，经村民会议或者村民代表会议讨论通过并报乡（民族乡）、镇人民政府批准 后，可以按照被拆除房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的，可以参照本条第二款的 规定执行。
　　第十六条 农村集体经济组织或者村民委员会在集体土地上建设安置房屋的 ，应当符合城市规划、土地利用规划和年度计划，依法取得用地和规划许可。
　　第十七条 农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人拆迁宅基地上房屋 ，有条件的地 区，可以按照土地管理法律、法规和规章的规定，另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，并 对被拆除的房屋按照重置成新价给予补偿。其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的，可以参照前款规定执行 。

　　第十八条 拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制 标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿；但1982年以前经合法批准的宅基地超 出控制标准的部分，可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。每户宅基地面积的控制标准，按照区、县人民政府根据《北京市人民政府关于加强农村村民 建房用地管理若干规定》第六条确定的标准执行。
　　第十九条 拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的 面积为准；未 取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。本办法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文 件，但确由被拆迁人长期自住的，应当给予适当补偿。属于征地拆迁房屋的，补偿标准由乡 （民族乡）、镇人民政府根据当地实际情况确定，报区、县人民政府批准后执行；属于占地 拆迁房屋的，补偿标准由农村集体经济组织或者村民委员会确定，报乡（民族乡）、镇人民 政府批准后执行。本办法施行后宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或者规划行政主管部 门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定。
　　第二十条 农村村民符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地，且按照拆迁 实施方案安置 确有困难的，拆迁人应当按照区、县人民政府的规定给予适当补助。但拆迁实施方案确定以 另行审批宅基地的方式予以补偿安置的除外。

　　第二十一条 占地拆迁宅基地以外房屋的补偿，参照征地拆迁的有关规定执行。
　　第二十二条 对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执 照的，拆迁人 除按照本办法的规定予以补偿、安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。其中，征 地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的经济损失补偿标 准，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。

　　第二十三条 拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费。征地拆迁房屋的搬迁 补助费，由区 、县人民政府规定；占地拆迁房屋的搬迁补助费，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区 、县人民政府备案。

　　第二十四条 拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超 过批准期限的临时建筑，按照重置成新价结合剩余期限给予适当补偿。

　　第四章 法律责任
　　第二十五条 违反本办法第七条规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁 的，由市或者区、县国土房管局责令停止拆迁行为，处1万元以上3万元以下罚款。
　　第二十六条 市和区、县国土房管局违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以 及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者 对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情 节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五章 附则
　　第二十七条 因进行水利水电工程建设、绿化隔离地区建设、贫困山区农民 搬迁以及因地质灾害移民涉及集体土地房屋拆迁的，不适用本办法。
　　第二十八条 本办法自2003年8月1日起施行。

Answer 2

您好：

如果你家后面的土地不属于你家所有的话，难以通过直接的权利遭受侵害方面的法律来保护。
你家这种情况在法律上叫做“相邻关系”，可以通过侵害相邻关系为由要求对方停止建设，协商不成可以提起民事诉讼。

但是如果提起诉讼的话，你需要准备足够的证据材料，比如权威部门出具的证明他家做房子引起你家宅基沉降的评估报告之类的文件。
PS：《物权法》第七章规定：
第七章 相邻关系
第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十条 权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

Answer 3

估计是当地在拆迁安置时考虑到你家的实际情况确定的安置方案吧。。
1、你家的房子在你爷爷的名下，如果你爸爸是村民，这无话可说，拆成两户就拆成两户吧，算是因拆迁安置，一家分成两户也没什么大不了的，也不用再交什么钱。。
2、如果你的父亲是城市户口，现在分户，那么安置房就要自己掏钱来购买了，也许你说的每平方300元就是这个吧。但这可不是购买集体土地的款，而是购买拆迁后属于国有土地的钱，相当于是土地出让金，理应交纳给政府财政部门，并由他们出具发票明确你家土地属于出让所得的，给你家颁发的土地证应该是出让取得的国有土地使用权证。这样的话，等于你家的房子是自家购买的，与拆迁无关。但你的爷爷却是吃了亏，等于少拿了一套房子。。

追问

我爸爸和爷爷住在一起，也都是农民。村里说原来这个一个区域的土地已经被规划，被其他单位收去，是村里把他再收回来，让村民再造房，再能够居住下去，现在涉及市里整体规划（可能也有小单位的建设），现在不能够再维持，需要被征收，村里就要给村里一笔原来付出去的钱。这没有忽悠我们吧

追答

你的意思是这块地原来被征收过了，因为规划调整，现在又退回村里，而你们所交的钱是退赔原来支付的征地款？
可按理来说，征地款应该由当初得到征地款的那些人掏才是啊。。
政府搞规划、调整规划，土地征收了，又退回来了。折腾了半天，回到当初原状，让老百姓支付这笔折腾钱？
现在属于第二次征收了吧。每平方300元是为了弥补那笔折腾钱的亏损？

追问

村里具体怎么弄的不太了解，我爸爸听到的说法：是因为那个区域的地块都划入某个规划范围了，但是因为各种原因都还要住人，所以花钱再拿回来了。这次可能涉及整体规划任务，村里就不拖了，说既然大家都同意拆了，因为地是村里买回来的，所以每户人家需要交钱。我想知道即便真的是需要交的，怎么样才能够不被忽悠。真心害怕，钱本来就不多。。。麻烦你了

追答

具体情况看来你们也不是很了解。。
一般情况下，进行土地规划是正常的，县乡村都搞了一些规划，估计村级规划还没有普遍，但县乡两级规划早些年已经开展，大多数地方已经搞成，随着时间推移，局部调整的情况也比较普遍。。
你说的那个区域划入规划范围了，估计是城镇建设区或者某种开发区的规划范围，这些地方，因为国家要进行建设占地，为了减少将后的征收拆迁成本，所以一般不考虑在那些地方再安排农村住宅，特别是马上要征收的地块，不允许落户新住宅。。
但可疑的是“因为地是村里买回来的，所以每户人家需要交钱”这句话，因为规划毕竟只是纸上的东西，在未具体实施之前，还不存在需要“买回来”的任何要件，倒是可以等着政府拆迁时领取补偿费。现在事情似乎反着来了，需要自己掏钱买回自己的地基？

但我相信地方上不会那么干的。这样的做法必有缘故。。
所以，凡事随大流吧，多数人交，自己也交。多数人不交，那就不要交-------当然，有福同享有难同当。。

Answer 4

什么性质的拆迁？
一般的拆迁都是国家征收，即将土地由集体土地变为国有土地。拆迁后房屋即为私房，不存在宅基地问题。
如果是新农村改造，拆迁后的房屋仍然是宅基地上房屋，房屋一般没有产权证，只有宅基地使用权证。如你所述两套房屋应认为是由原宅基地转变而来，如果没有超过原宅基地范围，不应收取费用。超出部分应缴纳使用费。
向村里购买土地一说没有法律依据。

追问

村里说原来这个一个区域的土地已经被规划，被其他单位收去，是村里把他再收回来，让村民再造房，再能够居住下去，现在涉及市里整体规划（可能也有小单位的建设），现在不能够再维持，需要被征收，村里就要给村里一笔原来付出去的钱。