做二手房销售员怎样提高业绩，怎样找房源和客源，怎样揣测客户的心理以及学会怎样去沟通呢
一，怎么提高自己的业绩，打铁还需自身硬！
合格的业务员需要做到：
1.心态；保持一颗平常心！这个是最重要的部分，很多时候可以让你兴奋的嗨到极点，有的时候低落的什么事不想做，要有一个好的心态就成功一半了！不问怎么样有计划的去做分一二三步走！关于成单，不到过户以后不要太高兴，三方协议签完失败的案例太多了！关于客户，不需要把客户看的像上帝一样，他有需求才找你的。而不是你需要他。这个要分清，有需求找你客户太多了，为什么找你，你专业啊！当然必要尊重是必需的！
2.主营范围的绝对专业度！
3.整理好一些必备接待，议价说辞！
4.你过往的成交分析表，学会塑造自己的专业性！没有可以那个啥！
5.公司的品牌效应！没有很强的效应可以说你们门店的地理优势，门店主营和自己主营优势！
有这些就我认为就足够了！提高业绩那只是时间问题，不要急躁，定下心慢慢来！自己的实力有了加上点小小的手腕在有点点运气开上两个单子就顺了，信心有了业绩也就有了！当然我认为业务员还是做人！房源太多的人拥有了为什么一定找你，记住我们是第三方，我们和别的销售不一样，他们买产品，而我们卖的自己，把你推销出去，太多客户和别人去看的房子也会告诉！随便客户和谁看的房子还是在你手里成交！做到这样你就成功了！就是最牛逼的房产经纪人！
二，怎么寻找房源：
公司配给的物业资料，打电话！公司应该有规定打跟进吧！在自己主营楼盘一月保持两次最低一次跟进！资料不全找店长配给！
浏览外网（就是网络上业主自己挂出来的房源），自己主营商圈所有的都给登到内网上，说不定什么时候就遇到的需要那边的客户，这个不是房源吗，被同事卖掉也有分成！
驻守传单，小区贴条，业主信箱，业主上门挂牌了！
房源的主要来源多数还是依赖物业名单，只有这种才是第一手的资料！最新鲜的房源！
三，怎么寻找客户：
怎么找客户？发网这个最最基本了，也是90以上不计也是80以上的客户来源，这个就不说了，怎么发好网络刚进入公司应该给你培训了。
剩下就这么几种了：
1.平时没有带看外出驻守！主营小区门口啊，人流大的商业中心！
2.到小区抓，怎么抓，看别人带看，客户走了就追情况允许就直接拉去看房，不允许就塞名片！
3.发传单，把性价比高的房子，打印出去发，这个可以和驻守结合起来！
4.到小区贴小广告，怎么贴？把性价比高的房子打印出来贴在在售的房子门上，注意号码要大！别人带看时候肯定不会撕掉的房东多数也不会撕的！
5.去小区各户信箱投性价比高的房源和最近有没有考虑出售的传单，下面留下名片 ！
6.就是朋友介绍，或者以前成交的客户给你介绍！
大体就这多途径吧！其实不要担心没有客户，只要把公司配给端口发好，客户绝对不少的，关键怎么成交他！
四，怎么和客户沟通：
接到客户先了解客户，怎么了解直接问，需要了解那些：
客户的需求，需要什么样的房子！价格！
客户的基本情况，首付能力，需不需要贷款，户口啊等等客户最基本的信息，
客户对商圈楼盘的定位，如学区，环境，物业等！
客户的家庭情况（这个可以带看的时候了解），
了解了这么多的客户情况，客户有这么几种情况
客户有明确的定位，你就能很完美的给客户定位主推房源了，约好时间出来看房就可以了！带看也做好一二三步走，先看最不符合客户心里的房子，第二次在带看最合适的房子，第三次在看差不多的房子，第一次要准备两套炮灰的房子做铺垫，最合适的房子随便找个理由说不能看，这样子你就不担心没什么话题了！前期准备好后，这个后期还需要想吗？话能少了吗！沟通也要有计划，不能一次带他看完所有的房子，看完了，那以后你怎么把他约出来看呢？怎么有话题呢，这就是带看的技巧！（带看还有一些技巧比如事先规划好路线准备好一些必应的说辞等等公司前期应该有培训的）前期铺垫好一切！你怎么说他就怎么听，不需要揣摩客户的心里，成功的带看所有的问题都会解决！
客户没有明确的定位，这个时候怎么办？有两种方法，一告诉他，XX先生（女士）您不能这样盲目的去看房，这样只会让你走入误区房子看的越多眼睛花了，很多都喜欢的到时候不知道怎么选择，最后什么房子都没有买成，价格还涨上去了！您还是和您家人商量一下到底选择那面，我在带您看那边的房子，到时候您感觉没有合适的咱们再说！顺势你在给客户介绍一下你这面商圈各个楼盘的大体情况！这样客户就觉得这个业务员不错，很会为他着想，这样你就把自己个推销出去了！二你就带他看你主营看楼盘(主场优势)的一些符合他心里的房子，慢慢看一周看个几套慢慢养着客户时间久了，还是会跟你走的，这面就是担心出现和别人跑的情况，所以要勤联系，就是给他推房子不要怕他烦，他想买绝对会和你聊的很开心！
做到这样就可以了，这样就不会觉得和客户不知道怎么沟通了吧！揣摩心里这个真的不需要，太多的时候你想的是错的，你要让客户感觉到你为他着想的，他们会把他最心底的话告诉你的。干嘛还要揣测啊！要从接到客户开始给他灌输你是为他考虑的，让他信任你的时候你还需要揣测吗。不累啊，要是揣测错了呢！你就失去你个客户的信任！当然话不说满你自己知道就好！业务员最重要的先了解客户信息，准确定位！才能精确的把最重要的带看安排好，带看很重要！总之一句话，把所有的事情都分好一二三走起，就没有太大问题！必要的揣测还是需要的，这个只能随机应变了！正常揣测都是后期了客户看上房子了谈价的时候，别的时候不需要揣测客户心里！小小经验希望能帮到你！努力吧！这个是狼的行业，加油！！
