Question

房产纠纷的问题该如何解决？恳请专业人士帮忙提供宝贵建议！

我家房子是回迁房，但是目前为止还有办好房证，也就是说房子不完全是自己的（可以这样说吧？）。但前几天，我家所住的小区的老板所属公司（假定是A）破产，而且破产之前把我们住的小区内的房子抵押给了另一家公司（假定是B），三年后解除关系。抵押期间，暂时办不了房证，为避免三年后，B对我们的房子进行处理或转卖而引起纠纷，争取在此期间去找政府把房证办理下来。
请问：
第一个问题：A公司行为是否违法？若违法，法律依据是什么？
第二个问题：如何才能让房证顺利办理下来？

Answer 1

房产是以登记为准的，比较麻烦。

Answer 2

遇到不同房产纠纷处理的方式不尽相同，具体如下：(一)凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向人民法院提起民事诉讼。(二)拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级人民政府裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向法院起诉。(三)单位分房不合理引起的纠纷由本单位或者有关行政部门解决。(四)因违章建筑引起的房产纠纷，以及因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提起诉讼。但是，当事人以违章建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向法院起诉。

Answer 3

回迁房的所有权在未办理房产证前也是属于开发商所有的，所以开发商将房子抵押给其他第三者获取贷款比如银行等，属于正常处置自己财产的经济行为一般不认定为是违法，但是集体土地上的回迁房因土地性质为集体土地在办理抵押手续时会有一定的条件予以限制，如果该行为违反法律强制性规定的可确认抵押行为无效。至于如何才能顺利办理房产证，这有赖于开发商的积极配合，比如及时向房管局、不动产管理中心提供建设、测绘、竣工等手续符合申请办理房产证的条件。进入到本纠纷中，最主要的就是需要开发商及时和抵押权人也就是B公司解除抵押，只有解除了抵押才可以进入到申请办理房产证的程序。

Answer 4

因为房子未完全转移所有权，A的抵押行为对外产生效力。建议持买卖合同等可以证明房子所有权归属证据去法院提起确权诉讼，再拿着法院判决去不动产登记管理部门变更房屋所有权人登记。

Answer 5

A公司违约，那就法院起诉告它！
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿