Question

住宅、写字楼、商铺，哪种投资更划算？

Answer 1

现如今，银行利率偏低，股市风险难测，房产成为人们投资的有效途径。但是在纷繁复杂的楼市中，各式各样的房子层出不穷，住宅、商铺、写字楼都在吸引着投资者的眼光，到底哪种房子更适合投资，什么样的房子更划算呢？投资住宅：赚个安稳钱购房者投资住宅物业的目的不外乎四种： 一是寻求理想的回报。如今，投资渠道虽然多，适合一般百姓稳健投资而收益可观的并不多。投资住宅物业一般均能获得８％－１０％的收益，非常理想。 二是出于保值的考虑。住宅物业因为土地的特性对市场波动有一定的抗跌能力，能够起到很好的保值效果。 三是追求资产的升值。城市土地具有不可再生性，这就使得某些地段的物业变得珍贵和罕有，投资于这类物业，就能够使资产升值。 四是控制风险。住宅物业功能独特，市场变化缓慢，容易把握，投资者能较好地控制风险。可以说，投资住宅虽然收益较为平缓，但初期投入不太大，风险也相对较小，是三种房产投资中最为稳妥的。投资居住型房产时，有几点十分重要：一是房子离购物中心、公共交通近，有发展前途。二是估计自己的财政实力。看看有多少现金以及家里有什么可以抵押的东西。另外，预计将来会出现的情况。三是确定投资策略。有些房产易于出租，但是不会有太大的升值潜力，而另外一些房产恰好相反。四是需估计所投房产的潜力。五是争取最优价格。六是确定贷款。七是获得专业性的管理服务。商铺投资：一铺养三代有句俗语是“一铺养三代”，人们觉得商铺是非常好的一种投资取向。商铺投资丰厚的利润诱惑，令越来越多人怦然心动。目前，投资商铺的人群大致分为四种：购买小量商铺出租或待其升值后转手获利的小业主；包租客以批发价的租金“吃”进相当数量的商铺，经过适当包装后，再以零售价分租，赚取其中的差价利润；也有人自营商铺；还有的投资养老。要是在旺地买了间铺面，随着城市的发展和时间的拉长，其升值潜力会更大。不要细算到底可以从中得到多少回报，下半辈子衣食无忧是最低限度的“福利”。与其他投资项目不同，商铺具备两种增值手段。一是可以转租，二是可以自营。如果家庭人手不够，或没有精力经营，还可以把商铺租出去，从中收取租金。一般而言，相对于银行的低利息，如果投资小型商铺，其租金的收益绝对高于把钱存入银行的利息，其门面的升值同样存在。同时，商铺售价通常与住房售价呈反向互动关系，商铺价格会随商业氛围成熟而向上波动，二手商铺会因其周边商业氛围的培育成熟而价格上升，而二手住房的售价一般不会高于其周边的一手住房的价格。俗话说，商铺越用越升值，住宅越用越折旧。但是，商铺是一个长线投资产业，回报期长，投资人必须具备强大资金实力和独到的眼光。商铺投资是高投入、高产出、高风险的行为。虽然现在整个房地产景气看好，在一定程度上降低了风险，但是风险毕竟还是存在的。投资者能做的，只是如何规避风险，或者说如何降低风险。“眼光”在这个时候就是关键。 这里的“眼光”就是敏锐的洞察力，能对该商铺有全面的了解，对市场的趋势准确把握。在决定投资对象之前，有几个方面必须“看”进去： 一是了解这块地。所处地段的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力。首先要关心的是市政规划，投资者必须对该商铺未来的环境有深入了解，以保证商铺本身的价值提升。二是了解开发商。开发商的实力、信用度、经验等等，都直接关系到该商城能否真正形成。有实力的开发商能在商城的硬件建设方面加大投入，优化硬件环境；信用好，才能保证给业主的承诺能一一兑现；有过成功开发商城的经验的开发商，对于新商城的构建，更能轻车熟路。三是掌握市场行情。一个店面值多少钱，是由它的租金水平所决定的。在购买之前，要对该地段商铺现在及未来几年的租金水平有所了解，才能计算其现在的价格是否合理。投资者还必须考虑到今后拟引进的行业能承受的租金水平以决定商铺的规模大小。写字楼投资：眼光决定价值尽管作为商务办公之用的写字间，历来因其特殊、专一的使用性质与投资者的投资行为存在距离，但随着写字楼日益显现的市场商机，许多中小企业及个人投资者已经开始像买住宅一样地购买写字间。投资者对写字间的“爱慕”，近年也开始渐渐进入了高潮。写字楼一次性投资成本较大，同时，因为相对的专业性，往往使得大量投资者并不能短时真正了解不同写字楼的真实价值。如果选择得当，其带来的收益也是平稳而长久的。 一般来说，投资写字楼需要关注以下几个方面的问题：区位因为房地产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区范围有限，增值的空间更大，是否位于城市未来的ＣＢＤ区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。所以，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句投资名言一定要谨记。 档次 投资写字楼要瞄准客户群来投资。选择写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象，在投资能力有限的情况下，选择面积相对较小但能体现档次的写字楼风险较小。如交通能否四通八达，停车场的设计是否合理、建筑立面及品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、采光通风是否良好等等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。 软性配套与物业管理 在软性配套方面，着重看信息化配置和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、ＧＳＭ室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。而物业管理的好坏是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社会口碑。置业门槛和投资回报 置业门槛的高低决定了投入的大小，是否能通过银行按揭购买，只需首付，后续通过“以租养贷”的方式来供楼，也就是“以小博大”，让租用的企业为你供楼，几年后就可净享长达几十年的高额租金回报。因此，要考察写字楼产权年限和现有入驻率及入驻公司的类别层次。