Question

2010年房地产估价师《理论与方法》考前参考题及详解（二）

Answer 1

1．下列不属于房地产区位因素的是（ ）。
　　A．交通 B．用途 C．环境 D．楼层
　　【答案】B
　　【解析】房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通、环境景观和外部配套设施等方面。

　　2．某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为（ ）万元。
　　A．96 B．192 C．240 D．480
　　【答案】D
　　【解析】该住宅楼的建筑面积＝20000000m2÷5000＝4000m2，当建筑物的各层建筑面积相等时，总建筑面积＝土地总面积×建筑密度×建筑层数，求得土地总面积＝1000m2，容积率＝建筑密度×建筑层数＝50%×8＝4，土地单价＝楼面地价×容积率＝1200×4元/m2＝4800元/m2，则土地总价＝4800元/m2×1000m2＝480（万元）。
　　
　 3.下列属于土地使用管制的事项有（ ）。
　　A．建筑物四周应留有－定的空地作为建筑物的绿地和交通
　　B．取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
　　C．某宗土地使用权中，要求容积率为2.0
　　D．甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
　　E．某宗土地只能用于商业房地产开发
　　【答案】ACE
　　【解析】对于房地产估价来说，有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定。B项是土地使用权内容范围，与用途管制不是同一意义。D项说的是地役权，并非用途管制，是乙本就应有的权利。

　　4.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有（ ）。
　　A．该房地产的实际价格等于名义价格 B．该房地产的名义价格为50万元
　　C．该房地产的实际价格高于50万元 D．该房地产的实际价格为50万元
　　E．该房地产不存在名义价格
　　【答案】DE
　　【解析】实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格。因此此题实际价格为50万元。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格，因此此题不存在名义价格。