2012年会计职称资格考试《初级会计实务》第一章重难点精讲(六)
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第六节 固定资产及投资性房地产
一、固定资产
(一)固定资产概述
1.固定资产的概念和特征
固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：(1)为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的;(2)使用寿命超过一个会计年度。
2.固定资产的分类(了解)
3.固定资产核算的科目设置
为了核算固定资产，企业一般需要设置“固定资产”、“累计折旧”、“在建工程”、“工程物资”、“固定资产清理”等科目，核算固定资产取得、计提折旧、处置等情况。
(二)取得固定资产
1.外购固定资产
企业外购的固定资产，应按实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等，作为固定资产的取得成本。一般纳税企业购入机器设备等固定资产的增值税应作为进项税额抵扣，不计入固定资产成本。具体账务处理如下：
企业购入需要安装的固定资产，先通过“在建工程”科目核算，待安装完毕达到预定可使用状态时，再由“在建工程”科目转入“固定资产”科目。
企业购入固定资产时，按实际支付的购买价款、运输费、装卸费和其他相关税费等，借记“在建工程”科目、“应交税费——应交增值税(进项税额)”，贷记“银行存款”等科目;支付安装费用等时，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”等科目;安装完毕达到预定可使用状态时，按其实际成本，借记“固定资产”科目，贷记“在建工程”科目。
注意：企业购入固定资产时支付的增值税是否作为进项税额抵扣应遵从税法相关规定，如购入的小轿车支付的增值税就不能作为进项税额抵扣。
企业基于产品价格等因素的考虑，可能以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产。如果这些资产均符合固定资产的定义，并满足固定资产的确认条件，则应将各项资产单独确认为固定资产，并按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。
【例题85·判断题】企业以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产时，应按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。( )(2009年)
【答案】√
2.建造固定资产
企业自行建造固定资产，应按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资产的成本。
自建固定资产应先通过“在建工程”科目核算，工程达到预定可使用状态时，再从“在建工程”科目转入“固定资产”科目。企业自建固定资产，主要有自营和出包两种方式，由于采用的建设方式不同，其会计处理也不同。
(1)自营工程
自营工程是指企业自行组织工程材料采购、自行组织施工人员施工的建筑工程和安装工程。购入工程物资时，借记“工程物资”科目，贷记“银行存款”等科目。领用工程物资时，借记“在建工程”科目，贷记“工程物资”科目。在建工程领用本企业原材料时，借记“在建工程”科目，贷记“原材料”等科目。在建工程领用本企业生产的商品时，借记“在建工程”科目，贷记“库存商品”等科目。自营工程发生的其他费用(如分配工程人员工资等)，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”、“应付职工薪酬”等科目。自营工程达到预定可使用状态时，按其成本，借记“固定资产”科目，贷记“在建工程”科目。
【例题88·单选题】某增值税一般纳税企业自建仓库一幢，购入工程物资200万元，增值税税额为34万元，已全部用于建造仓库;耗用库存材料50万元，应负担的增值税税额为8.5万元;支付建筑工人工资36万元。该仓库建造完成并达到预定可使用状态，其入账价值为( )万元。(2011年)
A.250
B.292.5
C.286
D.328.5
【答案】D
【解析】入账价值=200+34+50+8.5+36=328.5(万元)。
(2)出包工程
出包工程是指企业通过招标等方式将工程项目发包给建造承包商，由建造承包商组织施工的建筑工程和安装工程。企业采用出包方式进行的固定资产工程，其工程的具体支出主要由建造承包商核算，在这种方式下，“在建工程”科目主要是企业与建造承包商办理工程价款的结算科目，企业支付给建造承包商的工程价款作为工程成本，通过“在建工程”科目核算。企业按合理估计的发包工程进度和合同规定向建造承包商结算的进度款，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”等科目;工程完成时按合同规定补付的工程款，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”等科目;工程达到预定可使用状态时，按其成本，借记“固定资产”科目，贷记“在建工程”科目。
(三)固定资产的折旧
1.固定资产折旧概述
(1)折旧的概念
折旧是指在固定资产使用寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。应计折旧额是指应当计提折旧的固定资产的原价扣除其预计净残值后的金额。已计提减值准备的固定资产，还应当扣除已计提的固定资产减值准备累计金额。
(2)影响固定资产折旧的因素
影响折旧的因素主要有以下几个方面：
①固定资产原价，是指固定资产的成本。
②预计净残值，是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，企业目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
③固定资产减值准备，是指固定资产已计提的固定资产减值准备累计金额。
④固定资产的使用寿命，是指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。
(3)计提折旧的范围
除以下情况外，企业应当对所有固定资产计提折旧：
第一，已提足折旧仍继续使用的固定资产;
第二，单独计价入账的土地。
在确定计提折旧的范围时，还应注意以下几点：
①固定资产应当按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧;当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起停止计提折旧。
②固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再计提折旧;提前报废的固定资产，也不再补提折旧。所谓提足折旧，是指已经提足该项固定资产的应计折旧额。
③已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧;待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。
企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命预计数与原先估计数有差异的，应当调整固定资产使用寿命。预计净残值预计数与原先估计数有差异的，应当调整预计净残值。与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的，应当改变固定资产折旧方法。
固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应当作为会计估计变更。
【例题90·多选题】下列各项中，应计提固定资产折旧的有( )。(2011年)
A.经营租入的设备
B.融资租入的办公楼
C.已投入使用但未办理竣工决算的厂房
D.已达到预定可使用状态但未投产的生产线
【答案】BCD
【解析】以经营租赁方式租入的设备不计提折旧，因为该设备企业不拥有所有权，选项A不应计提折旧。
【例题91·多选题】下列各项中，企业需暂估入账的有( )。(2011年)
A.月末已验收入库但发票账单未到的原材料
B.已发出商品但货款很可能无法收回的商品销售
C.已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的办公楼
D.董事会已通过但股东大会尚未批准的拟分配现金股利
【答案】AC
【解析】选项A应暂估入账;选项B应将库存商品转入发出商品;选项C应先暂估入账;选项D无需进行账务处理。
【例题92·多选题】下列关于固定资产计提折旧的表述，正确的有( )。(2009年)
A.提前报废的固定资产不再补提折旧
B.固定资产折旧方法一经确定不得改变
C.已提足折旧但仍继续使用的固定资产不再计提折旧
D.自行建造的固定资产应自办理竣工决算时开始计提折旧
【答案】AC
【解析】选项B固定资产的折旧方法一经确定不得随意变更，当与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大变更的，应当改变固定资产折旧方法;选项D自行建造的固定资产，已经达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧。
【例题93·多选题】下列各项固定资产，应当计提折旧的有( )。(2007年)
A.闲置的固定资产 B.单独计价入账的土地
C.经营租出的固定资产 D.已提足折旧仍继续使用的固定资产
【答案】AC
【解析】单独计价入账的土地和已提足折旧仍继续使用的固定资产不能计提折旧。
【例题94·判断题】对于已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，待办理竣工决算后，若实际成本与原暂估价值存在差异的，应调整已计提的折旧。 ( )(2007年)
【答案】×
【解析】不应调整已计提的折旧。
2.固定资产的折旧方法
企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式，合理选择固定资产折旧方法。可选用的折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等。
(1)年限平均法(直线法)
年折旧额
=(原价-预计净残值)÷预计使用年限
=原价×(1-预计净残值/原价)÷预计使用年限
=原价×年折旧率
注：预计净残值率=预计净残值/原价×100%
3)双倍余额递减法
年折旧率=2/预计使用年限×100%(不考虑残值率的直线法折旧率的两倍)
折旧额=期初固定资产账面净值×折旧率
在固定资产折旧年限到期的前两年内，将固定资产的账面净值扣除预计净残值后的净值平均摊销。
(
【例题96·单选题】2009年12月31日，甲公司购入一台设备并投入使用，其成本为25万元，预计使用年限5年，预计净残值1万元，采用双倍余额递减法计提折旧。假定不考虑其他因素，2010年度该设备应计提的折旧为( )万元。(2011年)
A.4.8 B.8
C.9.6 D.10
【答案】D
【解析】2010年度该设备应计提的折旧=25×2/5=10(万元)。
【例题97·单选题】某企业于20×6年12月31日购入一项固定资产，其原价为200万元，预计使用年限为5年，预计净残值为0.8万元，采用双倍余额递减法计提折旧。20×7年度该项固定资产应计提的年折旧额为( )万元。(2007年)
A.39.84 B.66.4
C.79.68 D.80
【答案】D
【解析】应计提的年折旧额=200×2/5=80(万元)。
3.固定资产折旧的核算
固定资产应当按月计提折旧，计提的折旧应当记入“累计折旧”科目，并根据用途计入相关资产的成本或者当期损益。企业自行建造固定资产过程中使用的固定资产，其计提的折旧应计入在建工程成本;基本生产车间所使用的固定资产，其计提的折旧应计入制造费用;管理部门所使用的固定资产，其计提的折旧应计入管理费用;销售部门所使用的固定资产，其计提的折旧应计入销售费用;经营租出的固定资产，其应提的折旧额应计入其他业务成本。企业计提固定资产折旧时，借记“制造费用”、“销售费用”、“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目。
【例题101·多选题】企业计提固定资产折旧时，下列会计分录正确的有( )。(2010年)
A.计提行政管理部门固定资产折旧：借记“管理费用”科目，贷记“累计折旧”科目
B.计提生产车间固定资产折旧：借记“制造费用”科目，贷记“累计折旧”科目
C.计提专设销售机构固定资产折旧：借记“销售费用”科目，贷记“累计折旧”科目
D.计提自建工程使用的固定资产折旧：借记“在建工程”科目，贷记“累计折旧”科目
【答案】ABCD
【解析】行政管理部门固定资产折旧记入“管理费用”科目;生产车间固定资产折旧记入“制造费用”科目;专设销售机构固定资产折旧记入“销售费用”科目;自建工程使用的固定资产折旧记入“在建工程”科目。
(四)固定资产的后续支出
固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应同时将被替换部分的账面价值从该固定资产原账面价值中扣除;不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。
在对固定资产发生可资本化的后续支出后，企业应将固定资产的原价、已计提的累计折旧和减值准备转销，将固定资产的账面价值计入在建工程。固定资产发生的可资本化的后续支出，通过“在建工程”科目核算。在固定资产发生的后续支出完工并达到预定可使用状态时，从“在建工程”科目转入“固定资产”科目。
企业生产车间(部门)和行政管理部门等发生的固定资产修理费用等后续支出，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目;企业发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等后续支出，借记“销售费用”科目，贷记“银行存款”科目。
(五)固定资产的处置
固定资产处置包括固定资产的出售、报废、毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等。处置固定资产应通过“固定资产清理”科目核算。
企业出售、报废或者毁损等固定资产通过“固定资产清理”核算，清理的净损益计入当期营业外收支。
【例题104·多选题】下列各项中，影响固定资产清理净损益的有( )。(2010年)
A.清理固定资产发生的税费
B.清理固定资产的变价收入
C.清理固定资产的账面价值
D.清理固定资产耗用的材料成本
【答案】ABCD
【解析】固定资产清理首先要将账面价值转入固定资产清理科目的借方，清理过程中发生的各项税费、支出记入固定资产清理科目的借方，变价收入记入固定资产清理科目的贷方，将固定资产清理科目的金额合计起来得到的就是固定资产清理的净损益。
(六)固定资产清查
企业应定期或者至少于每年年末对固定资产进行清查盘点，以保证固定资产核算的真实性，充分挖掘企业现有固定资产的潜力。在固定资产清查过程中，如果发现盘盈、盘亏的固定资产，应填制固定资产盘盈盘亏报告表。清查固定资产的损溢，应及时查明原因，并按照规定程序报批处理。
1.固定资产盘盈
企业在财产清查中盘盈的固定资产，作为前期差错处理。企业在财产清查中盘盈的固定资产，在按管理权限报经批准处理前应先通过“以前年度损益调整”科目核算。盘盈的固定资产，应按以下规定确定其入账价值：如果同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值;如果同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该项固定资产的预计未来现金流量的现值，作为入账价值。
企业应按上述规定确定的入账价值，借记“固定资产”科目，贷记“以前年度损益调整”科目。
2.固定资产盘亏
企业在财产清查中盘亏的固定资产，按盘亏固定资产的账面价值，借记“待处理财产损溢”科目，按已计提的累计折旧，借记“累计折旧”科目，按已计提的减值准备，借记“固定资产减值准备”科目，按固定资产的原价，贷记“固定资产”科目。按管理权限报经批准后处理时，按可收回的保险赔偿或过失人赔偿，借记“其他应收款”科目，按应计入营业外支出的金额，借记“营业外支出—盘亏损失”科目，贷记“待处理财产损溢”科目。
(七)固定资产减值
1.固定资产减值金额的确定
固定资产在资产负债表日存在可能发生减值的迹象时，其可收回金额低于账面价值的，企业应当将该固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
2.固定资产减值会计处理
企业计提固定资产减值准备，应当设置“固定资产减值准备”科目核算。企业按应减记的金额，借记“资产减值损失——计提的固定资产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”科目。
【例题106·单选题】某企业2007年12月31日购入一台设备，入账价值为200万元，预计使用寿命为10年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。2008年12月31日该设备存在减值迹象，经测试预计可收回金额为120万元。2008年12月31日该设备账面价值应为( )万元。(2009年)
A.120 B.160 C.180 D.182
【答案】A
【解析】计提减值准备前固定资产的账面价值=200-(200-20)÷10=182(万元)，大于可收回金额120万元，因此该设备账面价值为120万元。
二、投资性房地产
(一)投资性房地产概述
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
【提示】不属于投资性房地产的项目还包括：(1)准备出租但没有出租的土地使用权;(2)以经营租赁方式租入后再转租的建筑物;(3)按照国家有关规定认定的闲置土地。
下列各项不属于投资性房地产：(1)自用房地产;(2)作为存货的房地产。
【例题108·单选题】下列各项中，属于投资性房地产的有( )。(2011年)
A.房地产企业持有的待售商品房
B.以经营租赁方式出租的商品房
C.以经营租赁方式出租的土地使用权
D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
【答案】BC
【解析】房地产企业持有的待售商品房应作为企业的存货，选项A错误;以经营租赁方式租入后再转租的建筑物，因为承租人对该项资产没有所有权，所以不属于投资性房地产，选项D错误。
(二)投资性房地产的取得
1.外购的投资性房地产
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
借：投资性房地产
贷：银行存款
2.自行建造的投资性房地产
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
(三)投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
科目设置：(1)投资性房地产
(2)投资性房地产累计折旧(摊销)
(3)投资性房地产减值准备
(1)计提折旧或摊销
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧(摊销)
(2)取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
(3)计提减值准备
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
【提示】投资性房地产减值准备一经计提，在持有期间不得转回。
【提示】注意投资性房地产中的房产折旧参照固定资产准则;地产摊销参照无形资产准则。
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
科目设置：(1)投资性房地产——成本
——公允价值变动
(2)公允价值变动损益
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产(公允价值变动)”科目，贷记“公允价值变动损益”科目;公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
【例题113·单选题】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按资产负债表日该资产的公允价值调整其账面价值。( )(2011年)
【答案】√
3.投资性房地产后续计量模式的变更
为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
(四)投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。
1.采用成本模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
2.采用公允价值模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
借：资本公积——其他资本公积
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
一、固定资产
(一)固定资产概述
1.固定资产的概念和特征
固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：(1)为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的;(2)使用寿命超过一个会计年度。
2.固定资产的分类(了解)
3.固定资产核算的科目设置
为了核算固定资产，企业一般需要设置“固定资产”、“累计折旧”、“在建工程”、“工程物资”、“固定资产清理”等科目，核算固定资产取得、计提折旧、处置等情况。
(二)取得固定资产
1.外购固定资产
企业外购的固定资产，应按实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等，作为固定资产的取得成本。一般纳税企业购入机器设备等固定资产的增值税应作为进项税额抵扣，不计入固定资产成本。具体账务处理如下：
企业购入需要安装的固定资产，先通过“在建工程”科目核算，待安装完毕达到预定可使用状态时，再由“在建工程”科目转入“固定资产”科目。
企业购入固定资产时，按实际支付的购买价款、运输费、装卸费和其他相关税费等，借记“在建工程”科目、“应交税费——应交增值税(进项税额)”，贷记“银行存款”等科目;支付安装费用等时，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”等科目;安装完毕达到预定可使用状态时，按其实际成本，借记“固定资产”科目，贷记“在建工程”科目。
注意：企业购入固定资产时支付的增值税是否作为进项税额抵扣应遵从税法相关规定，如购入的小轿车支付的增值税就不能作为进项税额抵扣。
企业基于产品价格等因素的考虑，可能以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产。如果这些资产均符合固定资产的定义，并满足固定资产的确认条件，则应将各项资产单独确认为固定资产，并按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。
【例题85·判断题】企业以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产时，应按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。( )(2009年)
【答案】√
2.建造固定资产
企业自行建造固定资产，应按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资产的成本。
自建固定资产应先通过“在建工程”科目核算，工程达到预定可使用状态时，再从“在建工程”科目转入“固定资产”科目。企业自建固定资产，主要有自营和出包两种方式，由于采用的建设方式不同，其会计处理也不同。
(1)自营工程
自营工程是指企业自行组织工程材料采购、自行组织施工人员施工的建筑工程和安装工程。购入工程物资时，借记“工程物资”科目，贷记“银行存款”等科目。领用工程物资时，借记“在建工程”科目，贷记“工程物资”科目。在建工程领用本企业原材料时，借记“在建工程”科目，贷记“原材料”等科目。在建工程领用本企业生产的商品时，借记“在建工程”科目，贷记“库存商品”等科目。自营工程发生的其他费用(如分配工程人员工资等)，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”、“应付职工薪酬”等科目。自营工程达到预定可使用状态时，按其成本，借记“固定资产”科目，贷记“在建工程”科目。
【例题88·单选题】某增值税一般纳税企业自建仓库一幢，购入工程物资200万元，增值税税额为34万元，已全部用于建造仓库;耗用库存材料50万元，应负担的增值税税额为8.5万元;支付建筑工人工资36万元。该仓库建造完成并达到预定可使用状态，其入账价值为( )万元。(2011年)
A.250
B.292.5
C.286
D.328.5
【答案】D
【解析】入账价值=200+34+50+8.5+36=328.5(万元)。
(2)出包工程
出包工程是指企业通过招标等方式将工程项目发包给建造承包商，由建造承包商组织施工的建筑工程和安装工程。企业采用出包方式进行的固定资产工程，其工程的具体支出主要由建造承包商核算，在这种方式下，“在建工程”科目主要是企业与建造承包商办理工程价款的结算科目，企业支付给建造承包商的工程价款作为工程成本，通过“在建工程”科目核算。企业按合理估计的发包工程进度和合同规定向建造承包商结算的进度款，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”等科目;工程完成时按合同规定补付的工程款，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”等科目;工程达到预定可使用状态时，按其成本，借记“固定资产”科目，贷记“在建工程”科目。
(三)固定资产的折旧
1.固定资产折旧概述
(1)折旧的概念
折旧是指在固定资产使用寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。应计折旧额是指应当计提折旧的固定资产的原价扣除其预计净残值后的金额。已计提减值准备的固定资产，还应当扣除已计提的固定资产减值准备累计金额。
(2)影响固定资产折旧的因素
影响折旧的因素主要有以下几个方面：
①固定资产原价，是指固定资产的成本。
②预计净残值，是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，企业目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
③固定资产减值准备，是指固定资产已计提的固定资产减值准备累计金额。
④固定资产的使用寿命，是指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。
(3)计提折旧的范围
除以下情况外，企业应当对所有固定资产计提折旧：
第一，已提足折旧仍继续使用的固定资产;
第二，单独计价入账的土地。
在确定计提折旧的范围时，还应注意以下几点：
①固定资产应当按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧;当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起停止计提折旧。
②固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再计提折旧;提前报废的固定资产，也不再补提折旧。所谓提足折旧，是指已经提足该项固定资产的应计折旧额。
③已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧;待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。
企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命预计数与原先估计数有差异的，应当调整固定资产使用寿命。预计净残值预计数与原先估计数有差异的，应当调整预计净残值。与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的，应当改变固定资产折旧方法。
固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应当作为会计估计变更。
【例题90·多选题】下列各项中，应计提固定资产折旧的有( )。(2011年)
A.经营租入的设备
B.融资租入的办公楼
C.已投入使用但未办理竣工决算的厂房
D.已达到预定可使用状态但未投产的生产线
【答案】BCD
【解析】以经营租赁方式租入的设备不计提折旧，因为该设备企业不拥有所有权，选项A不应计提折旧。
【例题91·多选题】下列各项中，企业需暂估入账的有( )。(2011年)
A.月末已验收入库但发票账单未到的原材料
B.已发出商品但货款很可能无法收回的商品销售
C.已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的办公楼
D.董事会已通过但股东大会尚未批准的拟分配现金股利
【答案】AC
【解析】选项A应暂估入账;选项B应将库存商品转入发出商品;选项C应先暂估入账;选项D无需进行账务处理。
【例题92·多选题】下列关于固定资产计提折旧的表述，正确的有( )。(2009年)
A.提前报废的固定资产不再补提折旧
B.固定资产折旧方法一经确定不得改变
C.已提足折旧但仍继续使用的固定资产不再计提折旧
D.自行建造的固定资产应自办理竣工决算时开始计提折旧
【答案】AC
【解析】选项B固定资产的折旧方法一经确定不得随意变更，当与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大变更的，应当改变固定资产折旧方法;选项D自行建造的固定资产，已经达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧。
【例题93·多选题】下列各项固定资产，应当计提折旧的有( )。(2007年)
A.闲置的固定资产 B.单独计价入账的土地
C.经营租出的固定资产 D.已提足折旧仍继续使用的固定资产
【答案】AC
【解析】单独计价入账的土地和已提足折旧仍继续使用的固定资产不能计提折旧。
【例题94·判断题】对于已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，待办理竣工决算后，若实际成本与原暂估价值存在差异的，应调整已计提的折旧。 ( )(2007年)
【答案】×
【解析】不应调整已计提的折旧。
2.固定资产的折旧方法
企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式，合理选择固定资产折旧方法。可选用的折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等。
(1)年限平均法(直线法)
年折旧额
=(原价-预计净残值)÷预计使用年限
=原价×(1-预计净残值/原价)÷预计使用年限
=原价×年折旧率
注：预计净残值率=预计净残值/原价×100%
3)双倍余额递减法
年折旧率=2/预计使用年限×100%(不考虑残值率的直线法折旧率的两倍)
折旧额=期初固定资产账面净值×折旧率
在固定资产折旧年限到期的前两年内，将固定资产的账面净值扣除预计净残值后的净值平均摊销。
(
【例题96·单选题】2009年12月31日，甲公司购入一台设备并投入使用，其成本为25万元，预计使用年限5年，预计净残值1万元，采用双倍余额递减法计提折旧。假定不考虑其他因素，2010年度该设备应计提的折旧为( )万元。(2011年)
A.4.8 B.8
C.9.6 D.10
【答案】D
【解析】2010年度该设备应计提的折旧=25×2/5=10(万元)。
【例题97·单选题】某企业于20×6年12月31日购入一项固定资产，其原价为200万元，预计使用年限为5年，预计净残值为0.8万元，采用双倍余额递减法计提折旧。20×7年度该项固定资产应计提的年折旧额为( )万元。(2007年)
A.39.84 B.66.4
C.79.68 D.80
【答案】D
【解析】应计提的年折旧额=200×2/5=80(万元)。
3.固定资产折旧的核算
固定资产应当按月计提折旧，计提的折旧应当记入“累计折旧”科目，并根据用途计入相关资产的成本或者当期损益。企业自行建造固定资产过程中使用的固定资产，其计提的折旧应计入在建工程成本;基本生产车间所使用的固定资产，其计提的折旧应计入制造费用;管理部门所使用的固定资产，其计提的折旧应计入管理费用;销售部门所使用的固定资产，其计提的折旧应计入销售费用;经营租出的固定资产，其应提的折旧额应计入其他业务成本。企业计提固定资产折旧时，借记“制造费用”、“销售费用”、“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目。
【例题101·多选题】企业计提固定资产折旧时，下列会计分录正确的有( )。(2010年)
A.计提行政管理部门固定资产折旧：借记“管理费用”科目，贷记“累计折旧”科目
B.计提生产车间固定资产折旧：借记“制造费用”科目，贷记“累计折旧”科目
C.计提专设销售机构固定资产折旧：借记“销售费用”科目，贷记“累计折旧”科目
D.计提自建工程使用的固定资产折旧：借记“在建工程”科目，贷记“累计折旧”科目
【答案】ABCD
【解析】行政管理部门固定资产折旧记入“管理费用”科目;生产车间固定资产折旧记入“制造费用”科目;专设销售机构固定资产折旧记入“销售费用”科目;自建工程使用的固定资产折旧记入“在建工程”科目。
(四)固定资产的后续支出
固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应同时将被替换部分的账面价值从该固定资产原账面价值中扣除;不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。
在对固定资产发生可资本化的后续支出后，企业应将固定资产的原价、已计提的累计折旧和减值准备转销，将固定资产的账面价值计入在建工程。固定资产发生的可资本化的后续支出，通过“在建工程”科目核算。在固定资产发生的后续支出完工并达到预定可使用状态时，从“在建工程”科目转入“固定资产”科目。
企业生产车间(部门)和行政管理部门等发生的固定资产修理费用等后续支出，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目;企业发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等后续支出，借记“销售费用”科目，贷记“银行存款”科目。
(五)固定资产的处置
固定资产处置包括固定资产的出售、报废、毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等。处置固定资产应通过“固定资产清理”科目核算。
企业出售、报废或者毁损等固定资产通过“固定资产清理”核算，清理的净损益计入当期营业外收支。
【例题104·多选题】下列各项中，影响固定资产清理净损益的有( )。(2010年)
A.清理固定资产发生的税费
B.清理固定资产的变价收入
C.清理固定资产的账面价值
D.清理固定资产耗用的材料成本
【答案】ABCD
【解析】固定资产清理首先要将账面价值转入固定资产清理科目的借方，清理过程中发生的各项税费、支出记入固定资产清理科目的借方，变价收入记入固定资产清理科目的贷方，将固定资产清理科目的金额合计起来得到的就是固定资产清理的净损益。
(六)固定资产清查
企业应定期或者至少于每年年末对固定资产进行清查盘点，以保证固定资产核算的真实性，充分挖掘企业现有固定资产的潜力。在固定资产清查过程中，如果发现盘盈、盘亏的固定资产，应填制固定资产盘盈盘亏报告表。清查固定资产的损溢，应及时查明原因，并按照规定程序报批处理。
1.固定资产盘盈
企业在财产清查中盘盈的固定资产，作为前期差错处理。企业在财产清查中盘盈的固定资产，在按管理权限报经批准处理前应先通过“以前年度损益调整”科目核算。盘盈的固定资产，应按以下规定确定其入账价值：如果同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值;如果同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该项固定资产的预计未来现金流量的现值，作为入账价值。
企业应按上述规定确定的入账价值，借记“固定资产”科目，贷记“以前年度损益调整”科目。
2.固定资产盘亏
企业在财产清查中盘亏的固定资产，按盘亏固定资产的账面价值，借记“待处理财产损溢”科目，按已计提的累计折旧，借记“累计折旧”科目，按已计提的减值准备，借记“固定资产减值准备”科目，按固定资产的原价，贷记“固定资产”科目。按管理权限报经批准后处理时，按可收回的保险赔偿或过失人赔偿，借记“其他应收款”科目，按应计入营业外支出的金额，借记“营业外支出—盘亏损失”科目，贷记“待处理财产损溢”科目。
(七)固定资产减值
1.固定资产减值金额的确定
固定资产在资产负债表日存在可能发生减值的迹象时，其可收回金额低于账面价值的，企业应当将该固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
2.固定资产减值会计处理
企业计提固定资产减值准备，应当设置“固定资产减值准备”科目核算。企业按应减记的金额，借记“资产减值损失——计提的固定资产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”科目。
【例题106·单选题】某企业2007年12月31日购入一台设备，入账价值为200万元，预计使用寿命为10年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。2008年12月31日该设备存在减值迹象，经测试预计可收回金额为120万元。2008年12月31日该设备账面价值应为( )万元。(2009年)
A.120 B.160 C.180 D.182
【答案】A
【解析】计提减值准备前固定资产的账面价值=200-(200-20)÷10=182(万元)，大于可收回金额120万元，因此该设备账面价值为120万元。
二、投资性房地产
(一)投资性房地产概述
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
【提示】不属于投资性房地产的项目还包括：(1)准备出租但没有出租的土地使用权;(2)以经营租赁方式租入后再转租的建筑物;(3)按照国家有关规定认定的闲置土地。
下列各项不属于投资性房地产：(1)自用房地产;(2)作为存货的房地产。
【例题108·单选题】下列各项中，属于投资性房地产的有( )。(2011年)
A.房地产企业持有的待售商品房
B.以经营租赁方式出租的商品房
C.以经营租赁方式出租的土地使用权
D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
【答案】BC
【解析】房地产企业持有的待售商品房应作为企业的存货，选项A错误;以经营租赁方式租入后再转租的建筑物，因为承租人对该项资产没有所有权，所以不属于投资性房地产，选项D错误。
(二)投资性房地产的取得
1.外购的投资性房地产
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
借：投资性房地产
贷：银行存款
2.自行建造的投资性房地产
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
(三)投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
科目设置：(1)投资性房地产
(2)投资性房地产累计折旧(摊销)
(3)投资性房地产减值准备
(1)计提折旧或摊销
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧(摊销)
(2)取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
(3)计提减值准备
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
【提示】投资性房地产减值准备一经计提，在持有期间不得转回。
【提示】注意投资性房地产中的房产折旧参照固定资产准则;地产摊销参照无形资产准则。
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
科目设置：(1)投资性房地产——成本
——公允价值变动
(2)公允价值变动损益
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产(公允价值变动)”科目，贷记“公允价值变动损益”科目;公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
【例题113·单选题】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按资产负债表日该资产的公允价值调整其账面价值。( )(2011年)
【答案】√
3.投资性房地产后续计量模式的变更
为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
(四)投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。
1.采用成本模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
2.采用公允价值模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
借：资本公积——其他资本公积
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
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