Question

投资商铺 现在还有得赚吗

Answer 1

其实投资商铺是赚钱的，只是看你投资的是哪里的商铺，商铺这种商品的属性和相对比其他投资都有优势，如下：
1、较低的存款利率会导致货币缩水贬值。
由于存款利率长期保持较低，货币缩水贬值找不到其他对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产来实现保值、增值。
2、购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多比较优势。
与投资黄金珠宝相比，一则大众购买商铺 公寓时都能鉴别房产的好坏，而购买黄金难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心。
3、股票市场变数较大，且劳神费力。
投资商铺可坐享其资产带来的获益，日常生活、工作不受影响。
4、商铺属于耐久商品。
商铺使用寿命在40年以上，折旧率低，买个商铺，不仅不掉价，还会更值钱，随着限购令的出台，越来越多的人把投资住房转为商业地产。
5、房地产在国民经济中的支柱产业地位决定房价。
因为房地产行业是实现“十一五”规划目标的重要前提，是中国经济的支柱产业。
6、房价上涨是我国在现阶段经济发展过程多种社会因素综合造成的。从98年住房改革开始到现在，短短十年时间要想解决掉几十年堆积的问题，大量内资、外资介入，放大了房产需求。
7、政策调控冀望楼市健康稳定发展。
政府每一次出台调控政策都是希望楼市健康发展，稳定购房者，而中国高速发展的经济也强力支持中国楼市健康稳定发展。
8、政府鼓励重视房地产业。
房地产市场的稳定能够为地方政府带来更多的发展优势。一方面房地产业对地方的GDP贡献巨大，更重要的是房地产的发展能够促进城市化的发展进行城市的建设
投资商铺有哪些好处
1、不折旧：住宅一般住5－10之后房子就会折旧贬值。而商铺往往是越旧越值钱，商铺讲究的是地段、人气、回报价值的体现，所以旧不是问题，旺就行。
2、不装修：住宅一般2－3年就得装修翻新一次。商铺一般都是租户来装修，解除合约时装修也是留下不予毁坏的。
3、不忧租：商铺只要有商业价值就不愁租，同时看铺又不影响到租户，非常轻松方便。而且不用为家具电器的事烦心，空空的一无所有比较好。
4、投资回报高：商铺买的就是一个投资赚钱，不象住宅会考虑很多因素，只要是地段好，商业氛围好的商铺就一定会有回报，商铺是稳赚不亏的买卖。

Answer 2

下面10个方面的内容不得不提前考察清楚。
一、土地性质
目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的，这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。

“住宅”是专供居住的房屋，“商用房”(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，两者至少在三个方面发生变更。从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途，即把“居住用地”改变为“商业用地”（旺铺网）;从规划角度看，其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定;从房屋使用功能角度看，房屋用途具有了经营功能。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。可以看出，所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦。

二、规划变更

要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。

从宏观角度看，整个城市如果推出新一轮规划纲要的话，所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。譬如上海市西部地区崛起虹桥交通枢纽工程，表明整个上海同长三角将形成一个三小时车程的“都市圈”，未来这里将吸引大量人流、物流、信息流和资金流。这就使上海市西部地区凸现商业地产投资机遇。从微观角度看，一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线，可以肯定该商铺有着上升的价值。

三、相关权益

所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的“权益”。

大家知道，二手商铺原有租客有“优先购买权”，所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦事情。
四、面积大小

商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在（旺铺网）50至100平方米为宜。

类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势，如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。

商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。

五、用途结构

商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，特别考虑投资商铺做餐饮业时，绝不能回避这一点。

住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不行。投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如层高是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。底层商铺层高若在5米以上，投资客可以自己加装夹层。一层用于经营，二层用于居住或小型办公室，这是最理想的商铺了。

要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营;二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。

六、设备装修

购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要有详细的约定。

一般情况下二手商铺都是经过装修的，有的还带有各种设备。双方签订买卖合同时最好另外单独订立一个附件，即《房屋设备装修装饰清单》。列出这些设备和装修费用等情况，譬如是否包括在房屋总价内，折价的话可折多少等，以免日后同原房东以及周边邻居发生矛盾。

七、税费品种

商铺买卖需要缴纳税费，个人投资客一定要厘清这些税费。因为，这些费用所占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等，具体都要在协议中讲清楚。有人建议，如果是某企业出售的商铺（旺铺网），有的可以采用股权转让形式进行投资。据说，这样可以合理规避部分税费。

八、抵押贷款

投资商铺时若考虑办理抵押贷款，必须了解房地产抵押贷款方面的有关知识。

目前，银行对商铺贷款审核比较严格，最低面积标准定为50平方米、最低总价定为40万元、贷款成数大都为5成。而对于那些临街具有独立产权的商铺以及分割型商铺，抵押贷款审批更为严格。因为，这些商铺可能涉及到今后规划动迁或邻居产权纠纷等难题。

商铺抵押贷款前投资客必须到银行进行估价，所估价格通常由商业银行委托评估公司拟定。所估价格一般不会超过评估价，商铺的实际抵押贷款成数也就低于5成。

九、回报时间

商铺投资讲究的是长期回报，从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。

对于商铺投资来说，“地段、地段，还是地段”这句“名言”仍然适用。而且，商铺投入同回报通常也是成正比的，但也有特例。

譬如一些城乡结合部的商铺，刚建成是冷落的。但是，随着城市化进程的加速，区域市场从无到有，从小到大。包括区域人口的增加、居住社区的出现、道路开通、公共设施兴建等，房价或铺价都会水涨船高，促使商铺投资升值。当然，不是人人都能看准这种“潜力铺”的，主要还是要耐得住寂寞。

如果投资那些大型商业地产项目中的商铺，开发商的素质包括其实力、能力、诚信度、专业度和知名度等等值得关注，这同商铺投资回报是密切相关的。因为，这涉及到开发商未来对该商铺的市场培育以及统一经营管理等问题。

十、市场因素

市场因素对商铺的影响是至关重要的，这里包括宏观、中观以及微观等各种因素。有些是能够预见并掌控的，但有些却是难以预料的，这就要看投资客本人的综合素质了。

上海的商铺市场自2001年兴起已有7年之久，商铺市场正在逐步走向成熟。不过也有高低快慢区分，如“黄金”旺铺往往无价无市，包括淮海中路、南京东路、豫园、徐家汇等黄金地段;而偏冷地段商铺却是一铺难销，经营面临较大困难。

建议近期注意以下几类商铺：商场底铺、商业街、专业市场、批发市场等类型的商铺，而购物中心、商场等产权式商铺投资客大都没有赚到钱。这里涉及的问题十分复杂，需要请教有经验或者得到过教训的投资客，他们是你投资商铺真正的“老师”。

此外，还应注意：

1、注意较高的首付与月供。商铺一直都需五成首付，10年按揭时间。另外，商业租金较高，但也不能完全实现以租抵供，所以要留有一定的资金以作流动资金运用。一般商铺的评估价并不高，一次性付款不必考虑这些，但出货时得替买家考虑。

2、商铺的租金水平相差很远，即使是带租约的商铺，租金水平也未必是真实的，投资商铺时，一定要对商铺的租金水平调查清楚，否则会导致高价买了低租金的商铺。3、投资商铺要弄清楚铺位的真实结构，可能一家铺位是由两个业主的铺位合并而成，如果买的铺位是属于门面的后半部分，那就没法独立出租做生意了。
4、商铺的差别很大，可比较性较差，很考验投资者的经验和眼光。

Answer 3

投入的资金很大