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划重点！“十四五”规划为楼市定调

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11月3日，新华社受权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》）。
根据《建议》内容，“十四五”时期经济社会发展主要目标是：经济发展取得新成效；改革开放迈出新步伐；社会文明程度得到新提高；生态文明建设实现新进步；民生福祉达到新水平；国家治理效能得到新提升。
“十四五”时期是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年。因此，本次出台的《建议》，可谓意义重大。
对于房地产行业，《建议》中也有相当篇幅的表述。其中，在优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化方面，《建议》提出，要推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。强化历史文化保护、塑造城市风貌，加强城镇老旧小区改造和社区建设，增强城市防洪排涝能力，建设海绵城市、韧性城市。
“房住不炒”定位要长期坚持
其中最重要的一点表述，就是首次把“房住不炒”写入到文件中，这对于十四五的房地产政策具有较强的指导意义。实际上，自从2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”后，“房住不炒”已经成为中国房地产调控政策制定的一个主基调，此后多次中央层面的重大会议中都曾提及“房住不炒”。此次《建议》继续强调了这一点，进一步说明，“十四五”将继续落实“房住不炒”的导向。作为一项长期必须坚持的政策，需要地方、房企和购房者积极落实。
促进房地产市场平稳健康发展是目标
《建议》还提出，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“十四五”期间房地产领域将继续坚持租赁市场和购房市场并肩发展的思路，预计各类支持性政策会增加。而财政方面则体现为各类财政补贴会增加，尤其是一些外来人口较多的城市，会享受更多的财政补贴。同样，在“十四五”阶段，住房保障供给也会在不同的产品线上得到体现。包括公租房、共有产权住房，以及部分限价房等，都可能会成为改革的重点内容。
对于《建议》中提到的因城施策，严跃进认为后续各地会根据实际情况进行各类政策调整。但需要注意的是，各类因城施策的内容都需要以“房住不炒”为大前提，违背此类前提的政策不可行。另外，对于“完善土地出让收入分配机制”，类似政策有助于缩减城乡差距，使得农村土地出让收入真正支持农村发展。
《建议》还指出，要深化户籍制度改革，完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策，强化基本公共服务保障，加快农业转移人口市民化。优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。推进成渝地区双城经济圈建设。推进以县城为重要载体的城镇化建设。
推动房地产同实体经济均衡发展
此外，在扩大内需战略的篇章里，《建议》在畅通国内大循环方面，提出要推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接。在全面促进消费方面，要促进住房消费健康发展。在拓展投资方面，要加快补齐基础设施、市政工程、农业农村、公共安全、生态环保、公共卫生、物资储备、防灾减灾、民生保障等领域短板。要推进新型基础设施、新型城镇化、交通水利等重大工程建设，支持有利于城乡区域协调发展的重大项目建设。
严跃进表示，《建议》中提到的“促进住房消费健康发展”，这也意味着后续有可能会出台一些合理的住房消费刺激手段，其本身也构成了内循环机制下的重要内容，有助于房地产市场更好发展。
土地出让方面将会有重大调整
“优先发展农业农村，全面推进乡村振兴”，也是本次出台的《建议》中比较重要的一部分内容。
在实施乡村建设行动方面，《建议》要求统筹县域城镇和村庄规划建设，提升农房建设质量，改善农村人居环境。在深化农村改革方面，要健全城乡统一的建设用地市场，积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。建立土地征收公共利益用地认定机制，缩小土地征收范围。探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。保障进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，鼓励依法自愿有偿转让。深化农村集体产权制度改革，发展新型农村集体经济。
严跃进认为，健全城乡统一的建设用地市场，积极探索实施农地入市，以及前面提到的完善土地出让收入分配机制和鼓励集体建设用地做租赁住房，都将使土地出让方面有重大调整，农村土地市场将会推动出现积极改革。