Question

土地评估增值不允许入账

Answer 1

土地使用权评估增值是不需要做账的,就算有股东是以土地使用权投资入股的,在土地使用权增值之后,企业也不能因此就调整注册资本。除非公司对法定资产评估或企业产权有所变动,否则的话资产评估增值不能做账。

一、土地使用权评估增值是否需要做账?
      土地使用权评估增值不需要做账。企业必须依法进行资产评估,注册资本不能随意调整。企业在未发生法定资产评估经济行为的情况下,产权未发生直接变动,不能按评估增值增加资本公积直接转增注册资本。
      参照规定企业仅在发生法定重估和产权变动情况下才可对评估增值做账,未发生法定资产评估和企业产权变动情况下,资产评估增值不能做账。
二、土地使用权评估方法有哪些?
      1)、市场法
      (一)市场法及其适用条件
      市场法也称市场比较法,是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较,从已进行交易的类似土地的价格,修正得出待估土地价格的一种评估方法。
      (二)市场法应用的步骤与过程
      1、 广泛搜集交易资料,确定比较案例。
      选取的供比较参照的交易案例,与待估土地应具有相关性和替代性,应符合下列要求:
      (1)与待估土地用途应相同。
      (2)与待估土地交易类型应相同。
      (3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。
      (4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。
      (5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。
      2、进行交易情况的修正。
      (1)有一定利害关系的主体之间的交易。
      (2)交易时有特别动机,如急于出售或购买。
      (3)买方或卖方不了解市场行情。
      (4)其他特殊交易情形。
      3、进行交易时间的修正。
      4、进行区域因素修正。
      5、进行个别因素修正。
      6、确定待估土地评估值。可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。
      2)、收益法
      (一)收益法的应用形式
      土地使用权评估中的收益法,亦称收益还原法,是指通过预测土地未来产生的预期收益,以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和,从而确定土地评估值的方法。
      (二)土地收益额及其估算
      实际收益是指在现状下实际获得的收益,实际收益一般来说不能用于评估,因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。
      客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益,客观收益才能作为评估的依据。
      土地收益包括有形收益和无形收益,计算收益时不仅要包括有形收益,还要包括无形收益。
      土地收益通常是通过土地的具体使用,以房地合一的形式获得的。
      以房地产出租为例,求取土地纯收益时,通常按下列步骤进行:
      1、计算总收入。
      2、求取总费用。(此处不包括利息)
      3、求取总收益。
      4、确定房屋纯收益。房屋现值=房屋重置全价-年贬值额×已使用年数
      5、求取土地纯收益。
      (三)土地还原利率及其估算
      土地还原利率实际上是土地投资报酬率。
      1、利用收益还原法公式,通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料,反推算出还原利率。
      2、通过完全利率(无风险收益率)加上风险险调整值(风险收益率)的方法求取还原利率。
      还原利率=安全利率 风险调整值
      3、各种投资及其风险、收益率排序插入法。
      (四)土地收益年限及其测算
      土地收益年限是指待估土地从评估时点开始,其收益能力延续的时间长度,通常以年为单位。
      土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。
      3)、成本法
      (一)成本法及其适用范围
      成本法亦称成本逼近法,是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据,再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。
      评估值(土地价格)=土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 土地增值收益
      成本法一般适用于新开发土地的评估,特别是土地市场发育不完善,土地成交实例不多,无法利用市场法等其他方法评估时采用。
      同时可在对既无收益有很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地评估时采用。
      土地使用权作为无形资产,有可能会随着时间的推移,市场价格越来越高,但是作为以土地使用权投资入股的股东来讲,本人的股份还是以当初的评估数值为准的,在土地使用权价格有所下降的情况下,公司也不能随意调整股东的股份。

Answer 2

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