Question

买房契税怎么计算？契税的计税依据如何确定？

Answer 1

对手房子的执念，你我都有!对于我们来说，房子不仅仅是用来住的，更是“家”的代名词!不管我们在什么地方生活，没有属于自己的房子，这里永远都不是自己的家!
      你的“家”，已经买了吗?当然，买房子不是一件简单的事。而且买房的过程中，也涉及到税款的计算。

买房契税怎么计算?
      买房时，契税=不含税价格*税率。
      这里的不含税价格就是计算契税的计税依据。具体来说，在计算契税时需要进行价税分离。即需要把房价里面的增值税剔除掉，用不含增值税的裸价计算契税。
      另外，契税的法定税率是3%-5%，当然契税的优惠并没有消失。实际计算契税时，需要具体情况具体分析!

      举例说明:
      虎虎有两套自住房，将其中的一套出售给居民小虎，成交价格为3000000;将另一套住房与小虎子交换，并支付了换房差价款66000。为了计算简便，假定契税税率为3%，所有金额均不含增值税。
      小虎应缴纳契税=3000000*3%=90000。
      虎虎应缴纳契税=66000*3%=1980
      小虎子不缴纳契税。
      这里需要注意一点，当居民间进行房屋交换时，支付差价的一方缴纳契税，不需要付款的一方不需要缴纳契税。当然，实际业务中，也可能会出现需要两方平摊契税的情况。

契税的计税依据如何确定?
      契税的计税依据虽然不含增值税，但是具体的金额需要根据实际情况进行确定:
      1、实际交易时，土地使用权出让和房屋买卖，涉及实物时需要根据实物的市场价款计算契税。如果既包括实物，也包括货币，需要把实物转换成货币，然后统一计算契税。

      2、土地使用权以及房屋互换时，契税的计税依据是支付的差价。这一点知识，上面的例子里面也已经讲过了。
      3、房屋买卖时，如果房屋属于精装修的房子。契税的计税依据需要包括房屋的装修费。
      可以说，精装修的房子原来越多了。当然，购买精装修的房子，也需要多缴纳一部分契税。当然，能购买起精装修房子的人，对于可以忽略不计的契税而言，产生的影响却是不大!

      4、土地使用权和房屋所有权在实际交易时没有交易价格的，由税务机关根据当地市场的实际交易价格进行确定计税依据。
      当然，如果相关实际交易价格没有合理理由，并且明显偏低的，税务机关也可以进行核定。具体操作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定进行。

      5、出让国有土地使用权时，根据取得土地使用权一方支付的价款进行确定。其中，协议方式出让的，协议价格为其实际的计税依据。如果没有协议价格，可以通过评估的方式确定计税依据。
      另外，出让国有土地使用权时，如果是通过竞价的方式进行的，契税的计税依据就是竞价的最后成交价!