Question

房产估值受哪些因素影响

Answer 1

二手房评估会受到哪些因素影响?

1.房产最近的成交价及原业主上次购得价

如果房产市场最近成交价在一个数值范围内，那么成交价就是业主与客户的心理承受范围的交集，这个价格才能成交，评估价应以此参考。业主初次的购买价格会对价值评估产生一定的影响，房屋的价值一般是随着时间的推移在初次购买的价格上上升或者下降，所以在进行房屋估值时，需要用初次购买的价格加以参考。并且，还要考虑当地房产市场的整体或贬值幅度，不背离正常的价格规律。

2.房产目前的使用年限

二手房成交是有一定周期的，所以在估值时就需要考虑到房屋的使用时间。楼龄稍老一些，价格自然就低一些，刚交楼没多久的房屋，价格相对就高一些，合理的算法是每年折旧2%。

3.楼体结构、层次、朝向

户型方正，各个功能间基本全南，动静分离，南北通透，楼层高，采光好，进深短，这些优质的条件会一定程度上提高房子的价格，通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。

4.小区品质及环境配套

电梯的品牌质量，如速度快，无眩晕感;大堂及小区装修美化，如合泰的楼盘大堂，金域的小区环境;还有一些外部配套，如公交地铁，开车出行，买菜购物，休闲娱乐。不错的周边环境会为房产每平米加价2%至5%左右，反之也是如此。一个规划完善的区域会为该房产提供2%至5%的加价空间。

二、如何评估房产?

1.成本法

就是用开发商的建筑成本来评估这套房子，如人工费用、土地出让金、基础设施建设费、管理费、税费等。还有就是二手房业主购得价及上涨下跌程度。

2.市场比较法

通过该小区的市场成交价，客户目前接受能力与近期房产的波动情况来确定。还要根据周边的环境，来确定房产的价格。

3.物价收益法

确定房地产本身带来的纯收益，如房价物价带来的收益，另一方面还要以一行存款利率、物价指数、当地房地产企业和该行业的平均收益率为依据推算。