本来房地产市场的刚性需求就不少，再加上开发商耍个小手段什么的，给原本过热的房产又添了把柴，购房者根本无法掌控住购房的主动权，购房的朋友想要智斗开发商，就必须了解和看破开发商的楼市潜规则。
1、售楼处的人不一定是开发商的人
现在的房地产公司大都主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强销售力。这不会影响你买房子，但如果它们曾经对你有若干个承诺，可能就有影响了。“有些代理公司的销售为了卖出房屋，欺骗消费者说这个地段交通十分便捷，新开的地铁就在附近，但其实地铁通过的路线与这里八竿子打不着，步行十分钟可能是驱车十分钟。甚至曾经有售楼处直接在小区附近自己模仿建了一块地铁路标的牌子。”一个曾经任职于多家房产公司的销售人员说。
如果购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题跑到售楼处去闹事，很可能无功而返，因为这可能根本就没有开发商负责的人。
2、买房送“学位”不一定能实现
不少买房者都是冲着开发商稀缺学位而来，“打包票”保证可以入读。可赠送学位却真正捆绑了隐性门槛，实际到了报名时突然门槛攀升，最终因为学位的指标、年限、户籍等限制，公校学位兑现时要交赞助费，导致子女上学不成。
开发商送学位的措辞有时候也用得巧妙，一方面楼盘的确有按照学区统一划分、符合学区内学校的入读条件便可入读，此为教育地产的“学位”之一。开发商出资“教育基金”，与意向的优质教育资源的学校“买学位”，但是有指标、年限的限制，却没有如实告知买房者，最终出现“僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺，抽签方式更存在暗箱操作的可能，无法让急切需要学位的家长业主们信服。关于学位甚少有开发商愿意写入合同内，消费者也无法合法维权。
3、赠送面积是不受法律保护的
“买一层送一层”，“赠送超大花园”，不少免费赠送的东西通常让买房人很是欢喜。实际上，这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。因为规避90/70政策限制，用小户型配以赠送面积，达到更大空间效果。实际赠送面积也会计入房价内，这点上销售人员只会告诉你，以实际使用到的面积计算，折算下来房价很便宜。但绝不会说，房产证上面赠送面积不会加入，这是意味着没有产权的面积空间。
尤其是1楼或顶楼的花园或天台赠送面积，实际上在物权法中是归所有业主共有，开发商通常不会写入合同，一旦产生纠纷，恐怕高位接盘业主“赔了夫人又折兵”。
4、沙盘掩盖“不利因素”
如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30%或更高，你可别轻易相信他。你在沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场。
一位有多年销售经验的售楼经理说：“由于地下的停车位面积不够，开发商势必要将停车的地方转移到地面。这些地面往往是长草的空心砖铺成，实际的停车场就这样被偷偷变成了沙盘上的绿化带。当然计算绿化率的时候也会包括这些"长草的空心砖"。”
沙盘中常会看到一些用玻璃做成的透明小方块晶体，它们可能是小区内的公共设施，也可能是待规划中的建筑物和居住楼栋。
（以上回答发布于2016-11-10，当前相关购房政策请以实际为准）
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