二手房交易，营改增以后增值税怎么计算？ 10
2019-06-18 · 让您轻松解读财经资讯的门户网站！
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二手房增值税的计算方式是，以差额或者全额的方法计算(未满两年)全部房款÷1.05×5%×1.13，无论是全额征收还是差额征收，都是用应纳税金额除以1.05。还原成不含税价格，然后再乘以税点。二手房的增值税是原来的营业税取消，更为增值税。被称为营改增，个税保持不变。增值税的税率为5.6%，决定“增值税”多少有两个关键条件：“是否满两年”，以及“是否为普通住宅”。
2、二手房交易增值税的规定有哪些?
自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改证增值税试点的通知》。对于非一线城市，个人购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
北、上、广、深四个一线城市，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
国家出台了《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号，以下简称《通知》）提出：
营改增后计税依据总原则：不含税
契税——在计征时其成交价格不含增值税。以居民个人买卖二手房为例，在计征契税时应将其交易价格（一般为交易双方订立的合同价格）换算为不含增值税的成交价格。假设甲乙双方买卖一商品房80平方米，契税税率为1%，交易价格105万元，计征契税时的成交价格为105÷（1+5%）=100万元。则甲应纳契税=100万元×1%=10000元，比原来减少了105万元×1%-10000=500元。
房产税——对房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。在这里要注意，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，如果纳税人采用销售额（不含增值税的租金收入）和应纳税额（增值税额）合并定价方法的，其计税依据均应换算为不含税销售额。
土地增值税——土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。这里的土地增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（也就是通常所说的转让房地产）并取得收入的单位和个人，其中包括房地产开发企业、居民个人等。当然，根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号），自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税、印花税。
个人所得税——对个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
对于免征增值税的，《通知》明确在确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
目前个人买卖二手房过程中，主要需要缴纳营业税（包括城建、教育附加）、个税、契税。
营改增后，个人二手房交易营业税改为增值税，同时契税和个税的计税依据也将发生调整。
“营改增”更多涉及到计征的变化。一般来说，二手房交易中税率保持不变，税负根据情况可能会有所下降。但是由于二手房交易在买卖双方协定的成交价格中都已经包括税费负担的内容，因此无论从增值税，还是从契税和个税来看，个人二手房交易“营改增”后，实际的税负基本保持稳定，对个人的负担也不会有太大变化。
“营改增”打通了增值税抵扣链条，消除了对企业的重复征税，优化了税制结构，为房地产市场发展创造了更好的税制环境，也是房地产税收体系改革的重要一步。从宏观形势看，和过去有所差别的是，近年来土地财政给政府贡献的财政收入在不断收紧，因此政府寻找新的财政收入来源势在必行，房地产税收体系改革也会因此不断向前推进。
二手房在交易中有很多税费，其中主要就是契税、个人所得税、增值税。以房地局网签过户价为计税基数：契税计税区间为1%～3%，个人所得税计税区间为0～1%，增值税计税区间0～5%。
1、营业税取消，更为增值税，被成为营改增，个税保持不变。
2、计算方式依旧以差额或者全额的方法计算(未满两年）全额÷1.05×5%×1.13
