Question

求日本房产投资攻略

Answer 1

海淘房职业顾问为您解答：
日本房产租赁市场稳定，个人投资者主要以租金收益作为房产投资利润点。
可以确认的是，并不是每个人投资日本房产都能赚钱。这取决于房产投资者能否在复杂多变的房产市场挑选到优质房源。不同的户型、不同的物业类型以及不同区域的房产，房产租金回报率和未来升值空间的差异非常大。
投资日本房产之前需要了解日本房产相关基础知识才能在投资过程中游刃有余。盲目进入日本房地产市场不仅赚不到钱，可能后期需要花费十倍的精力来处理房产的维护和转售过程中出现的问题。
对资金充沛的投资者而言，东京JR山手线车站周边以及市中心的单身公寓都是非常不错的投资房源。公寓单位距离地铁车站的距离直接反应出该公寓单位租金价格水平以及房产价格的高低。
公寓单位距离地铁站距离徒步10分钟之内的房源都是非常不错的。单身公寓套内面积一般以18~25平米居多。
日本房产没有公摊面积，在日本房源盘纸上一般标示套内面积、室内专有面积、壁芯面积等词来表示出售房源真实可用的面积范围大小。
不过也有少部分房产日本中介公司为推广宣传，不以房产壁芯面积来进行虚假宣传，误导客户。
投资者在签署房产合同时一定要仔细查看合同记载的面积是否为壁芯面积。投资者一定要避免犯这种低级的错误，不然后期在维权方面必然要耗费不少精力来处理相关事务。

投资日本不动产市场根据收益率的高低来分，依次是酒店、民宿、一栋楼、单套公寓。投资日本酒店金额相对较大，一般在1000万人民币左右；普通一栋楼投资金额在500~1000万人民币；东京市中心20平米单套公寓价格一般在300万人民币左右；不同区域，房产价格差异较大。
现在市场上投资日本房产的客户多半会选择东京和大阪单套公寓进行投资。
东京房产价格经过近几年的猛涨，租金回报收益率要低于大阪房产租金回报率。东京单套公寓房产净租金回报率一般在3.8%~4.5%；大阪房产净租金回报率在4.5%~5%，有些房产净租金回报率能达到6%。
如果投资者追求稳定就选择东京市中心的房产进行投资，如果更看重房产性价比以及投资回报率就选择大阪市中心房源进行投资；譬如梅田商圈、难波商圈、本町、界筋本町的单套公寓都是非常不错的选择；房产价格相比东京也要便宜30%~50%。
京都时日本的文化古城，京都政府限制对京都城市中心进行现代化建设，犹如中国的西安，保存有许多历史文化古迹；京都旅游人数多，很多投资客都会选择在京都购买一户建经营民宿，再交给当地民宿运营管理公司托管，即可获得不菲的收益。

其次，我们要知道，买房的时候，需要缴纳哪些费用？
房产税、不动产取得税、印花税、中介费、管理费。
为什么在日本买个房子，既然缴纳了“不动产取得税”，为什么还要缴纳“房产税”？
这个要提到日本房产的属性了。和中国不同的是，一旦你在日本拥有了房产之后，就等于，与之相关的土地所有权也是你的了。所以，房主需要为此缴纳包括土地和房屋建筑的税费。
不动产取得税是一次性缴纳的，为房子总价的4%。
而房产税则由两个部分组成，一个叫“固定资产税”，一个叫“都市计画税”，计算方式比较复杂，总归下来，固定资产税1.4%，都市计画税为0.4%，这么算下来，房产税为1.7%。
这里值得注意的是，房产税是以日本政府对你所拥有的房产的估值为准。政府每年会对各个区域的房产进行估价。也就是说，你的房子买来可能是400万（日元），但是估值有可能是200万（日元），也有可能是500万（日元）。咱们简单的理解这个问题，约为你所购买的房屋总价的0.4-0.8%，你每年都得缴纳的费用。
同样，影响收益率的还有物业费和管理费。
物业费，视乎每一个不同房产管理公司的收费标准；管理费，是一项视乎房主需要与否的项目。管理费通常是委托给中介公司，让他们待为管理房子所需要的一切，比如换个灯泡，将房租款额汇款给房主（当然，银行汇款房主自理），还有你每年的缴税。这一个项目，房主也可以自己操办。
其他的费用，都比较好理解，比如中介费用、印花税，在国内购房也有这些项目。当然，这些是不影响收益率的。
所以，购买的时候要多考虑各种因素，尽量事无巨细问清楚，因为每一项都可能影响到你的净收益率
如果是抱着国内投资房产的心态去日本买房，可能会非常失望。
日本经历过房产泡沫，由此，政府对防止房产炒作的政策真的是非常严厉，包括个人和房产商，日本政府的一个大棒就是，各种税。购买地皮后闲置等到地价上涨再去建房出售，那你就要为此付出更高的不动产固定税；个人也是如此，如果房主想等到房价上涨后出售，那么升值部分的40%，要缴纳给日本政府。
由此，大起大落的房价，那是不可能的。目前日本的房子升值率最高不超过5%左右。
即使，你想通过上涨房租来调整自己的收益率，那也是不允许的。
那为什么大家要去日本投资房产呢？
大抵是出于这么几个考虑，一是，为日后国内经济增长放缓做准备，保值；二是，给下一代留一个有土地所有权的房产

Answer 2

近日有人推荐投资日本公寓，号称6%回报率，真是如此吗？为什么说买日本房子投资是个坑，我们来看具体实际数据!

以下列举实例：签约日2018年5月。日本浅草站5分钟步行，使用面积25平米，新房公寓约3440w日元（198万人民币），本人投100万，贷款100万(估计是第四方贷款，因不是永久居民不能直接向日本银行)，每月可出租的租金是7500元人民币约13万日元。乍一听还不错吧，表面年回报率有6%，耐心点往下看！

3440w日元新建浅草公寓one room收益率估算：

售价3440w日元+购置时诸费用估算230w日元（查询的实际例子显示3000w购入时，购买时诸费用226.5万日元以上而且还不包括土地取得税，因为这要半年后政府部门寄送征税单）

成本合计：1600w首付+230w=1830w日元

每月租金7500元人民币约13万日元，那么从租金每月要扣除合计2万日元（住宅维修费+管理费）每月租金到手11w日元。

每年固定资产税1.4%+都市计划税0.3%，实际征收是房产市值的1/6*1.7%计算，每年9.75w日元。

租金所得税：还款的利息部分是不计税的，但是本金部分是征税对象。

首付100w元，贷款100w元，利率2.9%计算，每月还款4162元约7.12w日元，那么本金4.75w日元，利息2.37w日元。（日本各银行的浮动房贷利率利率0.485%、30年期固定房贷利率1.265%）

扣除还款每月实际租金收入11w-7.12w=3.88w日元，每年租金收入46.56w日元。

租金收入11w*12=132w，所得税征收金额=(11-2.37)*12=103.56万日元，小于195w，按照表格5%计算。所得税：103.56*5%=5.18w日元。

每年收益为46.56w-9.75w-5.18w=31.63w，收益率31.63w/1830w=1.73%（很多其他税负还没有计算在内，折旧费也没有计算在内），而且还要保证30年内都保持租金不变，不能有空租期！

网上查了一下，日本银座这样的中央区这么繁华的地方，住宅空置率居然27.7%，超过1/4强，目黑区也是高级住宅区，住宅空置率28.8%，完全超出想象。想象一下上海市中心的住宅空置率达1/4？

大部分人都以为上述房产收益和支出已经全部计算全了，绝对没想到的是折旧费！

网上查询后得知，日本东京都的钢筋混凝土公寓平均使用寿命43.3年，軽量鉄骨造（简易钢板，軽鉄とは、厚さが6ミリ未満と鉄筋よりも薄い钢材のことだ。厚度不满6mm钢板）平均使用寿命34.41年,木造结构平均使用寿命33.1年。注意：日本公寓的法定耐用寿命是47年，木造住宅的法定耐用寿命是22年。

日本房产的平均折旧率为30年折旧55%off，一般日本的住宅不会到实在不能用了再推倒重建，因为40年以上的房子基本上没有人愿意租。

购入2000万日元的公寓是以每年50万日元折旧计算，那么总价3440w日元购入的房产每年平均折旧费用超过50万日元。折旧费少算点，每年也要亏损：31.63w-50w=-18w日元，约每年亏损1.1万元人民币！！！

同理，买日本二手房投资也是个坑！

假设用1500w日元买了43年房龄的公寓，按照公寓残存使用年数计算如下：

47-43*0.8=12.6年，也就是说只有12年可以收租金。很难收回成本！名义出租租金8万日元估算，租金大概收入6w*12*12=864万日元。

每年固定资产税5w*12=60w日元计算，所得税72*5%*12=43.2w日元

实际收益864w-60w-43.2w-4.8w(火灾险12年间)=756w日元，到了55年房龄，公寓市值基本折旧光了，基本只剩土地价值。

别忘了买日本二手公寓还要支付中介费，大体是(物件售价×3%)＋6万円，1500w的房产要支付51w，还要加51w*8%的消费税4w，一般购入时的各项费用是物件价格的10%，差不多是1700w日元。

算上折旧，12年实际收益756w-375w折旧=381w日元，381w/12/1700w=1.86%

12年后那个时点资产分析如下：10年折旧24%计算，公寓市值剩余1500w*76%=1140w，12年后，1140w+756w-1500w本金-购买时购置税费和手续费诸费用55w计算=341w，平均每年收益率=341/1700/12=1.67%，收益率真的不忍直视！

即便你运气很好用1500w买到都内高田马场29年房龄的性价比高的好地段公寓，增加14年租金收入1008w+756w-210w(14年税负)=1554w,算上26年折旧500万日元计算，最终实际收益率=(1554w-500w)/1700w/26=2.38%

54年房龄时的资产是1554+1000=2554w,对于2005w的投入，盈利只有550万日元，平均每年实质收益率只有550/1700/26=1.24%！

刚需！刚需！刚需很小！

日本的本国人口2014年开始逐年递减，而且现在用老年尿布的销量大于baby尿布的用量就是明证-----老年人未必人人要用，婴儿肯定人人要用，可见老年人口比婴幼儿多很多啊！

日本不是移民国家，没有大量外来人口的补充，所以本国人的房产需求有限。

所以，好好看看想想算算......

版权归作者所有
作者：思考中的胖豆芽（来自豆瓣）

Answer 3

一、为什么在日本买房买旧房比买新房好?
因为日本房产有一个特点，那就是房屋质量非常的好，日本的房屋在建成以后，每年都需要进行修缮，所以同样是使用了十年的房屋，日本房屋却会保存的非常好，并且装修好了之后其实跟新的没什么两样。而新房的价格却远高于旧房，所以从性价比和回报率上来说，在日本买房买旧房会比较好。
二、为什么在日本买房不能砍价?
这是由于日本的不动产买卖制度非常的完善，而且价格非常的合理透明，基本上不会出现胡乱开价的情况，因此房主出售房屋给投资者的时候，自然也不会允许投资者们随便砍价。所以建议想要投资日本房产的各位，在买房之前要提前算好自己能接受的投资与回报，不要指望通过砍价来获得回报。
三、在日本买房有什么好处?
1、回报率高。日本的房屋租赁市场非常活跃，所以投资者在购买了日本房屋后，只要房屋没有什么太大的缺点，都是能租出去从而得到回报的。而且投资者购买了日本房屋的同时，不仅具有房屋使用权，还将获得土地所有权，所以可以说是非常值得的。
2、可以获取日本国籍。在购买日本房屋之后，通过在日本进行投资经营活动，满五年投资者就可以申请日本国籍了，满十年，投资者可以在保留日本国籍的情况下，得到“永驻”日本的权利，同时享有日本居民会享有的所有福利待遇。

Answer 4

1、日本房产为永久权，房子买下就属于你的了，没有国内70年产权的说法。如果买下土地还可以翻新、重建。
2、中国国内有限购政策，但是日本房产是没有限购且投资回报率高。一般表面回报率在8%-12%左右。
3、日本房子买来即是精装修，没有毛坯房。即使是老房子也保养得很好，看上去很新。
4、日本房产租赁市场成熟稳定。长租收益率高达6%-8%而国内租金收益率仅在2%。
5、子女读书有优势享受高等学校的教育。还有最近大火的医疗福利。
6、各类福利政策优势。
7、房价总额低透明度高，现在人民币兑日元的汇率也处于低点，和3年前相比，投资买房相当于打了天然的6折。
8、分散国内房地产投资的风险，日本投资风险低。

Answer 5

去日本接盘吗