Question

开发商与物业管理移交？

Answer 1

开发商与物业管理移交是非常重要的，对自己的工作负责，也对接下去的管理负责，每个细节都要落实到位才是最关键的。中达咨询就开发商与物业管理移交和大家说明一下。
接管验收前
接管验收前的准备工作
1.成立管理处
在小区入伙前三个月，（竣工验收工作在入伙前一至三个月内进行），成立管理处，管理处主任和工程技术人员到位（其他管理人员分步到岗，具体见“入伙前筹备工作”第1项内容），落实管理用房和职工宿舍。
2.组织验收小组
由物业管理公司牵头，组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作：
1）提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试。了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为入伙后的管理、维修养护打下基础。
2）主动与开发商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开始交接日期等。
3）与施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。
4）准备竣工验收的表格资料：
A.房屋接管验收表
B.室内接管验收遗留问题统计表
C.公共配套设施接管验收表
D.公共配套设施接管验收遗留问题统计表
E.机电设备接管验收表
F.机电设备接管验收遗留问题统计表
3.相关记录及表格
房屋接管验收表
室内竣工验收遗留问题统计表
公共配套设施接管验收表
公共配套设施接管验收遗图问题统计表
机电设备接管验收表
机电设备接管验收遗留问题统计表
楼宇资料的接管移交
1.接管楼宇资料的验证及部分移交的资料
1）产权资料
A．项目批准文件；
B．用地批准文件；
C．建筑执照；
D．业主姓名、联系方式及建筑面积清单；
2）验收合格资料
A．竣工验收证书；
B．消防验收合格证；
C．综合验收合格证书；
D．用电许可证；
E．供用电协议书；
F．电梯使用合格证；
3）工程技术资料
A.竣工图一一包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
B.地质勘察报告；
C.工程合同及开、竣工报告；
D.工程预决算分项清单；
E.图纸会审记录；
F.工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）；
G.隐蔽工程验收签证；
H.沉降观察记录；
I.竣工验收证明书；
J.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
K.新材料、构配件的鉴定合格证书；
L.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
M.供水、供暖的试压报告；
4）资料的存放：
上述的全部资料存放在物业管理公司保存，复印件在管理处办公室，以便随时查阅。
接管验收过程
接管验收程序
1.开发商（大业主）通知物业管理公司接管验收；
2.物业管理公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料，具备条件的，应在七日内签发验收复函并约定验收时间；
3.物业管理公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收；
4.对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；
5.对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管钥匙。
6.业主入伙时，由管理处房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整理后报告置业公司，由其限期施工队逐项返修，经管理处或业主验收后消项。
7.在保修期内，在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。
接管验收标准及检验办法
1.标准范围
参照建设部《物业承接查验办法》（建房[2010]165号）及达到业主的合理要求。
2.标准及检验办法
2.1梁、柱、板主体：
1）按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；
2）无钢筋外露；
2.2顶棚：
1）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮；
2）无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污债：
2.3墙面：
1）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷．无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
2）块料（如磁砖）面层：
A.粘贴牢固，无缺校掉角；
B.面层无裂纹、损伤、色泽一致；
C.对维砂浆饱满，线条顺直；
3）墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象；
1）毛地面：平整，无裂纹；
2）块料（如磁砖）面层：
A.粘贴牢固，无缺校掉角；
B.面层无裂纹、损伤、色泽一致．对缝线条顺直；
C.对缝砂浆饱满，线条顺直；
3）水泥砂浆面层：
抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷；
4）卫生间、厨房和前后阳台地面：
A.用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水；
B.第二天到楼下检查楼面无渗漏；
2.5门窗：
1）开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形；
2）从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活；
3）木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；
4）单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹；
5）窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法：
A．先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入；
B．查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查场面和窗台泛水；
2.5楼梯、扶手：
1）砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露；
2）钢木结构的楼梯：
A．用力轻摇无晃动，安装牢固；
B．钢筋无锈蚀，无弯曲；
C．木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手；
2.6插座．
1）电器插座：单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，满足“左邻右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常；2）公用电视天线和计算机设备插口、插座：单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏3）电话插座：只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏；
2.8接线盒：
1）单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；
2）用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头；
2.9开关：
1）安装牢固，目视盖板无损坏，
2）全检开关灵活，开启接触效果良好；
2.10照明灯具：
1）用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损；
2）打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常；
3）产品合格，使用寿命达到要求，室外公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。
2.11供水系统：
1）安装牢固无能摇动；打开每层的供水总阀门（注意关闭室内的水阀管道完好无损，无渗漏水，无锈迹；
2）管道接头无渗水；
3）水龙头（花酒）和水阀：打开水网，流水畅通，接头无漏水；
2.12排污管道（含塑料管）：
1）安装牢固，外观完好无损，配件齐全；
2）从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞；
3）铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀；
2.13地漏：
过滤铁蓖安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通；
2.14卫生洁具：
1）安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹；
2）灌水后排水口接口密实，无渗水．接水软管无锈迹；
3）便器：
水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通；
2.15室内配电箱：
1）安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常；
2）开关符合型号规定；
3）导线与设计相符，布线规范；
4）目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活。
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