Question

关于投资性房地产后续计量模式变更

2007年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。2009年2月1日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式计量对该写字楼进行后续计量。2009年2月1日，该写字楼的原价为9000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8730万元，公允价值为9500万元。甲企业按净利润的10%计提盈余公积。
问题：1、甲企业应该怎样做账务处理。

2009年2月1日：
借：投资性房地产--成本（公允模式） 9500
投资性房地产累计折旧 270
贷：投资性房地产--成本（成本模式） 9000
盈余公积 77
利润分配-未分配利润 693

请问，为什么不是这么做的分录：

2009年2月1日：
借：投资性房地产--成本（公允模式） 8730
投资性房地产累计折旧 270
贷：投资性房地产--成本（成本模式） 9000

借： 投资性房地产-公允价值变动 770
贷：盈余公积 77
利润分配-未分配利润 693

请高人解答！谢谢！

Answer 1

对已采用成本模式计量的投资性房地产进行公允价值模式计量转换时，应当以转换日投资性房地产的公允价值作为入账价值，公允价值与账面价值的差额，记入“资本公积--其他资本公积”。具体处理如下：
对你的第一问的回答：
2009年2月1日：
借：投资性房地产--成本（公允模式）
9500
投资性房地产累计折旧
270
贷：投资性房地产--成本（成本模式）
9000
资本公积---其他资本公积
770
对你第二问的回答：
你的问题与条件有矛盾：无法给你准确回答。你的题中说到2007年开始已对外出售了，用得就是成本模式，那第二问又问，满足成本模式条件是指得是什么呢？
如果说09年以后，又满足成本模式了，想转回成本模式的话，这是万万办不到的，会计准则规定，成本模式可以转换为公允价值模式，但是公允价值模式是绝对不能转换为成本模式的。
你也可以将题目补充或修改后通过我，或通过“hi”直接向我进一步提问！

Answer 2

会计准则就是这么要求的，以成本模式改为公允价值是以公允价值为成本入帐，你做的时候是770，进入公允价值变动，而当前该投资性房地产市值就是9500.实质重于形式！！

Answer 3

当企业首次取得的投资性房地产时公允价值不能持续可靠取得，则应采用成本模式进行后续计量。

Answer 4

虽然说你的结果是一样的。

但你用二个分录，人家一个分录就可以操作了。

你说有没有必要非得做二个分录。

Answer 5

成本模式转为公允模式的，应按变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。
账面价值=9000-270=8730，公允价值=9500
则留存收益=9500-8730=770，留存收益=盈余公积+未分配利润；留存收益是企业历年实现的净利润留存于企业的部分，所以盈余公积为77，未分配利润为693。
问题的关键是：变更时投资性房地产应以公允价值作为成本，留存收益部分并不能计入投资性房地产-公允价值变动中。
在后续计量中，如果投资性房地产的公允价值发生变化才可以用此科目。