Question

买期房需要注意那些问题

Answer 1

1.审核五证 ：初步选定项目后，即应该开始对项目的合法性进行审查。
　　2.购房者应要求销售单位出示该项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房内／外销预／销售许可证》。
　　3.签订认购书 ：如果您所选定的项目及其销售单位通过了合法性的初步审查，便可与项目的开发建设单位或取得合法代理资格的销售单位签订认购书，并交纳定金。认购书一般包括所购房屋名称（具体楼号）、认购单价、建筑面积、总价款、付款方式、定金数额、正式签约时间、违约责任等主要条款。
　　4.签订合同：由开发商或销售单位从阳光家缘登录系统，在线签订合同，双方协议各项条款，业主本人设置私有的购房密码。密码务必牢记，现时没有更改密码、取回密码的服务，密码只用于查询合同和乙方姓名是否对应。合同在线打印，正式打印后双方必须签字；建议先打印草稿确认条款无误。打印缴款通知书，作为业主缴交房款要件。签约完成后，买方应按合同约定的付款方式支付购房款。
　　5.办理预售登记手续： 由于目前大多数购房人采取银行按揭方式支付房价款，按照银行按揭的有关规定，借款人应将应由其保存的经过预售登记的预售契约正式抵押给银行，于是出现了购房人签约后手中没有购房契约原件的情况，这种情况对购房人极为不利，甚至有个别开发商未经购房人同意擅自对合同文本进行修改，严重损害了购房人的利益。因此，律师建议购房人签约时应争取留存一份合同副本。应当申请预购商品房预告登记（预购商品房合同备案）。
　　6.申请银行按揭 ：目前购房人获得银行按揭的方式主要有三种：一是公积金贷款；二是个人住房商业贷款；三是组合贷款。购房人可根据所选定项目及自身的实际情况选择合适的贷款方式。申请公积金贷款的手续应按照您交存住房公积金的管理中心（可以向您单位负责住房公积金的同志了解您住房公积金的交存处）的要求办理，提供相应的证明文件，并进行评估、购买保险等。
　　如业主采取一次性付款则无需做按揭申请，业主凭缴款通知书到银行缴款，款项必须存入或转帐到缴款通知书上指定的监控帐号。业主凭银行缴款回执向开发商索取相关票据。
　　7.办理增量房转移登记（过户）：购买新建商品房屋，开发经营企业已按规定确认产权的，权利人应当自房屋交会使用之日起30日内，凭房屋买卖合同等资料申请办理确认权属登记，领取房地产权证，权利人委托开发经营企业申请办理登记的，开发经营企业应当自房屋交付使用之日起30日内申请办理。
　　办理增量房转移登记请准备以下材料（收件资料）：
　　1）购买人以一次性或分期付款方式购买新建房屋的，提交下列材料：

　　序号 资 料 名 称 份数 是否原件 条件 备注 办理部门
　　1 广州市房地产转移登记申请书 1 原件
　　2 单位、个人身份证明 1 复印件
　　3 房地产权证或权属证明书 1 原件 权属证明书提供复印件
　　4 购房合同 1 原件 已办理预告登记的，提供复印件
　　5 经济适用住房审批表 1 原件 属于经济适用住房的
　　6 《拍卖成交确认书》 1 原件 属委托拍卖出售的
　　7 房地产测绘附图 申请人数+1 原件
　　8 财税部门征（免）税证明 1 原件 财政局、税务局
　　9 合并或分割协议书 1 原件 已办理商品房预售登记手续的房地产合并或分割出售的
　　10 楼盘单元明细表 1 原件 2003年6月13日前领取预售许可证的
　　11 预购商品房预告登记证明书 1 原件 已办理预告登记
　　12 发展商营业执照、法人证明、法人委托书 1 复印件 须加盖单位公章

　　（2）购买人以新建房屋设定抵押，将抵押贷款用于支付房价款的，提交下列材料：
　　序号 资 料 名 称 份数 是否原件 条件 备注 办理部门
　　1 广州市房地产转移登记申请书 1 原件
　　2 房地产他项权利登记申请书 1 原件
　　3 单位、个人身份证明 1 复印件
　　4 房地产权证或权属证明书 1 原件 权属证明书提供复印件
　　5 广州市预购商品房预告登记证明书 1 原件 已办理预告登记的
　　6 购房合同 1 原件 已办理预告登记的，提供复印件
　　7 房地产测绘附图 申请人数+1 原件
　　8 财税部门征（免）税证明 1 原件 财政局、税务局
　　9 抵押权预告登记证明书或抵押登记备案证明书 1 原件 原已办理房屋抵押权预告登记或抵押备案尚未涂销的
　　10 主合同和抵押合同 1 原件 未办理商品房抵押权预告登记的
　　11 合并或分割报告书 1 原件 已办理商品房预售登记手续的房地产合并或分割出售的
　　12 楼盘单元明细表 1 原件 属2003年6月13日前领取预售许可证的
　　13 发展商营业执照、法人证明书、委托书 1 复印件 须加盖公章 房地产开发企业
　　14 金融机构营业执照、法人证明书、委托书 1 复印件 须加盖公章 金融机构

　　（3）根据法院判决办理新建房屋转移登记的，应当提交下列材料：
　　序号 资 料 名 称 份数 是否原件 条件 备注 办理部门
　　1 广州市房地产转移登记申请书 1 原件
　　2 单位、个人身份证明 1 复印件
　　3 房地产权证或权属证明书 1 原件 权属证明书提供复印件
　　4 购房合同 1 原件 由购房者提供
　　5 法律文书 1 原件 人民法院的生效判决书、裁定书、调解书、协助执行通知书等 人民法院
　　6 拍卖成交确认书 1 原件 属法院拍卖的房地产
　　7 房地产测绘附图 申请人数+1 原件
　　8 财税部门征（免）税证明 1 原件 财政局、税务局
　　9 经核对认证的建设工程规划验收合格证或报建审核书 1 原件 属未办初始登记的 规划局
　　10 经核对认证的竣工图或报建图 1 原件 属未办初始登记的非住宅用房 规划局
　　11 公安部门或物业管理处出具的门牌证明 1 原件 购买合同地址与实测地址不一致的

　　（4）经预告登记的商品房在项目初始登记后，预购人单方申请转移登记的，应当提交下列材料：
　　序号 资 料 名 称 份数 是否原件 条件 备注 办理部门
　　1 广州市房地产转移登记申请书 1 原件
　　2 房地产他项权利登记申请书 1 原件 已设定抵押的
　　3 单位、个人身份证明 1 复印件
　　4 广州市预购商品房预告登记证明书 1 原件 已办理预告登记的
　　5 购房合同 1 原件
　　6 财税部门征（免）税证明 1 原件 财税部门
　　7 房地产测绘附图 申请人数+1 原件
　　8 购房发票（办证联） 复印件 申请人自愿提供原件核对
　　9 抵押权预告登记证明书 1 原件 已办理房屋抵押权预告登记尚未涂销的。
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