Question

农用地（耕地）转用建设用地审批手续是怎样办理的

Answer 1

土地管理法将土地分为三类:农用地、建设用地和未利用地，并严格限制农用地转为建设用地。那么，农用地(耕地)转用建设用地审批手续是怎样办理的?我在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。
农用地(耕地)转用建设用地审批手续是怎样办理的
一、如何将农用地转成宅基地。
      根据规定，将农用地转成宅基地的手续如下:
      1.提出建房申请。
      农村村民每年一次性向所属村民委员会提出建房申请，经村民会议或农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，由村民委员会在村内将申请建房村民的现居住情况及申请建房情况予以公示，公示期不少于7日。
      建设农民公寓式住宅的，由农村村民与村民委员会(或村集体经济组织)签订农村村民建房协议。
      2.审核建房申请。
      村民委员会(或村集体经济组织)将申请建房村民的现居住情况及公示情况、农村村民建房协议送镇、街国土资源管理所审查后，报镇人民政府或街道办事处审核。
      3.确定年度村民住宅用地范围。
      镇政府或街道办事处按照“一户一宅”的原则审核村提出的建房申请，并核定建房申请人名单送区(县级市)规划、国土房管部门备案。经镇政府或街道办事处审核同意后，由村民委员会(或村集体经济组织)向区(县级市)规划部门申请村民住宅用地，由区(县级市)规划部门根据村庄住宅规划，出具拟用地的规划意见。
      4.用地预审。
      使用新增建设用地的，村民委员会(或村集体经济组织)持规划部门核定的用地红线、界址坐标向区(县级市)国土房管部门申请用地预审，由区(县级市)国土房管部门出具预审意见。
      5.用地报批。
      村民住宅用地涉及农用地转为建设用地的，由村民委员会(或村集体经济组织)按报批规定，持规划部门提供的用地红线、土地测绘机构出具的土地勘测定界技术报告书和地质、矿产、林业等相关职能部门审查意见，向区(县级市)国土房管部门申请办理农用地转为建设用地审批手续。由国土房管部门拟订农用地转用报批方案，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定报有审批权的人民政府批准。
      村民委员会(或村集体经济组织)利用本村集体建设用地建设村民住宅的，由市(县级市)国土房管部门报当地人民政府批准。
      用地报批经有审批权的人民政府批准、村民委员会(或村集体经济组织)依法办理农用地转用手续并缴纳有关税费后，由市(县级市)国土房管部门向村民委员会(或村集体经济组织)出具用地批复意见。
      6.申领建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证。
      村民委员会(或村集体经济组织)持用地批复意见向规划部门提出建设用地规划许可申请。
      位于城市、镇规划区内的，由规划部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证;位于村庄规划区内的，核发乡村建设规划许可证。其中，建设农民公寓式住宅的，规划部门向村民委员会(或村集体经济组织)核发乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证;建设农民非公寓式住宅的，规划部门根据村庄住宅规划分割宅基地，并根据建房申请人的备案名单向申请建房的村民核发乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证。
      7.申领建设用地批准书。
      建设农民公寓式住宅的，由村民委员会(或村集体经济组织)持规划部门核发的乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证向国土房管部门申领建设用地批准书。
      建设农民非公寓式住宅的，由申请建房的村民持规划部门核发的乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证向区(县级市)国土房管部门申领建设用地批准书。
      8.办理权属登记。
      建设农民公寓式住宅的，由村民委员会(或村集体经济组织)持乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证、建设用地批准书、农村村民建房协议依法向区(县级市)国土房管部门申请办理集体土地使用证或集体土地房产证。

      建设农民非公寓式住宅的，由申请建房的村民持乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证、建设用地批准书依法向区(县级市)国土房管部门申请办理集体土地使用证或集体土地房产证。
二、如何将农用地转成乡镇企业用地。
      乡镇企业用地包含两种具体情况，第一，农村集体经济组织或村民委员会兴办乡镇企业使用的建设用地。第二，农村集体经济组织或村民委员会与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业使用的建设用地。
      根据政府规定，农村集体经济组织或村民委员会申请将农用地转成乡镇企业用地，按以下程序办理:
      1.项目立项。
      项目单位向发展改革部门申请办理建设项目审批(或核准、备案)手续。
      2.申请规划条件。
      项目单位持项目批准(或核准、备案)文件，向规划部门申请规划选址。属于征地留用地的项目，项目单位可按规定持留用地指标核定书直接向规划部门申请规划选址。
      规划部门出具规划红线并提供规划条件。
      村民委员会(或村集体经济组织)利用未经规划、国土房管等部门依法审批的本集体所有的建设用地兴办非公共设施和公益事业项目，经批准补办手续，有留用地指标未兑现的，应首先核减留用地指标。
      3.用地预审。
      使用新增建设用地的，项目单位持建设项目选址意见书、规划意见等文件向国土房管部门申请建设项目用地预审，由国土房管部门出具建设项目用地预审意见。
      4.用地报批。
      项目单位持建设项目有关批准文件、土地测绘机构出具的土地勘测定界技术报告书等向国土房管部门申请办理用地报批手续。建设项目用地涉及农用地转为建设用地的，项目单位应按报批规定提供地质、矿产、林业部门审查意见等报批材料。资料备齐后，由国土房管部门拟订用地报批方案和用地供应意见，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定报有审批权的人民政府批准。建设项目用地涉及使用本村集体建设用地的，由市(县级市)国土房管部门拟订用地供应意见报当地人民政府批准。
      5.环境影响评价。
      实行审批制、核准制的项目，项目单位在向国土房管部门申请办理用地预审时，可同时向环保部门申报环境影响报告文件;实行备案制的项目，项目单位可在建设项目开工前向环保部门申报环境影响报告文件。
      6.申领建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证。
      项目单位持项目批准(或核准、备案)文件和用地预审意见向规划部门提出建设用地规划许可申请，位于城市、镇规划区内的，由规划部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证;位于村庄规划区内的，核发乡村建设规划许可证。
      7.申领建设用地批准书。
      由项目单位持用地批复意见、规划许可文件、有关税费缴纳凭证，向国土房管部门申领建设用地批准书。
      8.办理土地登记。
      项目单位凭建设用地批准书依法向国土房管部门申请办理集体土地使用证或集体土地房产证。
三、如何将农用地转成公益用地。
      此处的公益用地也包含两种情况:乡(镇)村公共设施用地和公益事业建设用地，如乡镇政府、村民委员会办公、学校、医院、农技推广站、敬老院以及乡村级道路、供水、公共厕所用地。
      将农用地转成公益用地的程序，与转成乡镇企业用地的程序是一致的。
      将农用地转成宅基地并办理土地登记手续之后，使用人对使用的土地享有了宅基地使用权，将农用地转成乡镇企业用地(工商业用地)或公益用地并办理土地登记手续之后，使用人对使用的土地享有集体建设用地使用权，使用权人有权在土地上建设建筑物，用于非农业用途，集体建设用地使用权人还可依法出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权。