Question

关于房屋买卖合同纠纷？

事情是关于一份《房屋买卖合同协议》，是这样的：我甲方受让自己的房屋给乙方，乙方重新修好后给我4套房屋任由自己选择，作为乙方给甲方的购房款。但是我选的房子被乙方卖了，然后就是乙方既不给我房屋也不给我钱，但是乙方愿意帮我收回来，却说收不回来也没办法，也跟我扯到土地的事，跟我争土地（被告争土地是因为当时原始件误交给了他，就占为己有）。本来我是想找村委调解的，但是听人家说打官司，大家都说打官司，就打官司。于是就诉诸到基层法院解决，结果一审审判员判下来，也是既不给我房屋，也不给我钱落实，居然这样判决，我不知什么意思。周法官的意思是我父亲签了房屋变更协议，但是我没签字，被告方也没签字，就说是我们甲方的真实意思，明年年底给我，但是乙方并没有签字，怎么可能给我，即使签字了也不一定给我，还说法庭上说我一直是要钱，这没错，我一直再跟乙方协商，这一点不假，但乙方并不愿意（只愿意给我四套房屋，但是房屋卖了钱却收不回来）所以按照合同办事，我也愿意按照合同办事，但有个问题，乙方把我的房子卖了，钱不拿给我，还说土地不拿给他，钱就一分别想从我手里拿走，这句话是微信上被告方这么威胁我的。以上是我对事情的关键问题做的简单陈述，现在一审下来后什么费用都是我来承担，花了两万多了，我父亲一直再生病，都没钱医治，打官司真是越打越穷，关键还不能解决问题，律师费高的吓人，律师们貌似也喜欢给我打官司，我也不知什么缘故，这里说这些没必要，只怪当初都是自己造成的，有果必有因。我想说一审这么判决真的很不公平，当然这是地方基层法院，现在已经上诉了，-但是貌似一审法官还没交移诉状，这里二审律师费又花了不少钱，真的难受，我只想抒发下心情。现在我已是负债累累，都是借的打官司，我在上班，但是工资低的可怜。我只求早点二审开庭早日解决问题。最后我想说，法律是公平公正的，但是这些都是人为操作的，当然这不可能，可别冤枉人，可是真的不可能的话怎么会设置监督部门，检察院，政法委，人大啊?所以并不是没道理的。一审是公开录像直播审理的，不知删除没，但是一审判决书却没有，也许是还没上传吧。周法官的一审判决就是明年年底再找被告要钱，如果不拿再诉讼通过合法的方式解决，但是现在我就是要房要钱无果才找法院解决问题啊，真的是写得冠冕堂皇的。以下是我上传的关于此事的图片。现在一审判决下来说事因为我原告有违背诚信，物权和债权转来转去的，实质上这是我在微信上跟被告协商这件事，因为是亲戚关系，他也答应今年2020年全部给我结清，但是后来被告说只欠我四套房屋，卖了可以帮我把钱收回来，但是说又收不回来，叫提供联系方式又拒绝提供。土地事情在一审中一点也没提出来，是因为律师说不用提，我太听话了就没提，因为无关。从5月份打官司到现在还没解决，当初还不如不打，也是被律师怂恿。都说以史为鉴，现在我想想有点不大可能，因为该发生的还是要发生，该犯的错还是在犯，历史告诉你许多，却没法做改变，毕竟不是圣人。都说人生很短暂，但是此时感觉很漫长，当你处于痛苦之中而又无助的时候，但你依然要相信未来。突然想起食指的一首诗：当蜘蛛网无情的查封了我的炉台，当灰烬的余烟叹息着贫困的悲哀，我依然固执的铺平失望的灰烬，用美丽的雪花写下，相信未来！当我的紫葡萄化为深秋的露水，当我的鲜花依偎在别人的情怀，我依然固执的用凝霜的枯藤，在凄凉的大地上写下 相信未来！广大网友们，你们怎么看呢？请求你们的帮助和解答。

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Answer 1

商品房预售许可证与商品房认购书效力之间的关系

问:作为出卖人的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证之前与买受人签订的《商品房认购书》是否有效?

答:鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由上可见，无论是立法、行政法规，还是司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售行为所做出的强制性规定。

而《商品房认购书》作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。

既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。

Answer 2

纠纷来说是可以解决的，毕竟来说他们的合同是有问题是可以进行处理，是非常好的一种