Question

物业收取业主停车费合法吗

Answer 1

法律分析：合法，物业收取停车费用由业主大会或者业主委员会作出决定，委托物业代为收取停车费的合法，物业同时可获取相关服务、维护费用。物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

Answer 2

本小区业主停车收费是合法的。依据有关规定如下：
1、小区内的车位、车库属于住宅强制配套设施。依据《城市房地产管理法》第二十六条、第二十七条的规定以及《城市房地产开发经营管理条例》第十二条的规定，房地产开发必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行，建设项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范；GB50368-2005《住宅建筑规范》强制性要求“（4.3.5）住宅应配套设置居民汽车停车场地或停车库”。依照《住宅价格管理暂行办法》第五条的规定，住宅小区的征地费用与项目建设费用应计入住宅成本、构成商品房售价；按照《物业管理条例》第二十七条的规定，以及《物业承接查验办法》第十六条的规定，小区内的汽车停车场地、停车库属于业主依法享有的物业共用设施。小区的车位配比率（车位数/居住户数）属于规划条件，执行各城市的规划定额指标，载明于建设工程设计方案的总平面图，要按《商品房销售明码标价规定》第十条的规定明确标示、公开。
2、业主是住宅配建共用设施的权利人。《物权法》将“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备”归纳为共有部分，依据《物权法》第七十二条或《民法典》第二百七十三条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。建设单位转让其所建住宅，应承担前期物业服务责任，要遵守《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”的规定，以及第二十八条“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”的规定，必须向其选聘的物业服务企业整体移交业主依法共有的物业。
业主大会成立前，物业服务企业要按前期物业服务合同以及建设单位制定的临时管理规约，为小区内的汽车停车场地、停车库及车位提供现场管理服务；按照《民法典》第二百八十二条规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”，按规定“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金”。
3、业主大会成立实现业主共同管理，应当通过市场竞争机制择优选聘物业服务企业，物业服务企业要按物业服务合同以及业主大会制定的管理规约，为小区内的汽车停车场地、停车库及车位提供现场管理服务；同样按照《民法典》第二百八十二条的规定，车位的收入扣除合理成本之后，属于业主共有。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条的规定，业主大会决定“利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用”的事项。由于部分主使用全体业主购房时已整体购买的停车场地、停车库及车位，根据《民法典》第二百七十五条的规定，应当由业主大会决定车位有偿使用的方式，业主所得收益应当用于补充专项维修资金，是对全体业主投资建设停车场地、停车库及车位的补偿，不仅体现共享，而且保证后续专项维修资金的筹集；业主大会决定其他使用办法，也要体现共享、合理分配。
4、小区内规划用于停放汽车的车位、车库，以及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，所产生的人工费、日常运行、维护费用和保险等费用，按照《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，应当由服务成本列支、构成服务费用；实际，已经由小区全体业主按其拥有的建筑面积分担了服务费用。
5、依据上述规定，属于业主共有的小区停车位，需要解决分担服务费用并分摊共有车位、车库投资的业主如何共享收益的实际问题，应当遵循《民法典》第二百七十五条“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，通过业主大会共同决定共有车位的管理使用事项，要采取所有权与使用权分离的方式，授权物业服务人与需用停车位的居民（含住宅业主或使用人）约定收费；委托物业服务人落实有偿取得车位使用权，方能实现全体业主共享收益 。
6、按照《民法典》第二百八十二条规定，以及《物业管理条例》第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”的规定；业主大会成立前，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金。业主大会成立，通过业主大会共同决定，业主所得收益满足补充维修资金后，可以补贴业主应缴纳的物业服务费。
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