Question

合同法考试 案例分析题

合同法选修课 考试出题如下:

A 2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。
入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间，装修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。
2005年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。
2006年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，2004年12月甲曾向戊借款10万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。
问题：
1.如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利？
2.别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？
3.甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？
4.丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？

B 甲等数人租用某商场柜台。08年10月6日，商场书面通知甲于10月18日到20日续订2000年度柜台租用合同，如届时不签合同，每日按租金的5%交滞纳金，逾期3天不签合同者，商场有权收回柜台，另行出租。10月14日，商场又通知他们，因其所在位置另有他用，不能与他们签订2000年度柜台租用合同，并声明10月6日的通知作废。10月19日，甲等人要求与商场签订2000年度合同，商场拒绝。11月17日，原租用合同到期，当晚，商场要求甲等人撤出商场，甲等人遂起诉商场，要求继续租用柜台。
问:1、08年10月16日，商场的书面通知的法律性质是什么？
2、10月14日商场的通知能否视为对10月6日通知的撤销？
3、甲等人的请求能否得到法院的支持？

求高人对每一小点都进行回答 并给出理由 谢谢了

Answer 1

A组问题回答：
1、乙欲解除与甲的租赁合同，乙可以随时通知甲解除，但是要给甲充足的准备时间，因为《合同法》规定：租赁合同六个月以上要签订书面合同，没有签订书面合同的视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
2、别墅维护及费用负担应由乙承担，《合同法》第二百二十一条规定出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外，本案中甲、乙之间并无约定。
3、甲丁之间是帮工人与被帮工人的关系。因为如果甲与乙是加工承揽合同，那么应该是有偿的，丁出于哥们义气免费帮忙，可以以帮工论。
《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：帮工人因帮工活动遭受人身损害的，被帮工人应当承担赔偿责任。
4、因丙与甲系夫妻关系，丙可以继续承租该别墅。最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见第119条共同居住人的权利，承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。
且甲与戍签订的亲笔承诺不发生法律效力，因为，在甲与戍的协议签订时，甲对别墅不享有任何权利，无承租权。

B组问题的回答：
1、08年10月16日，商场的书面通知的法律性质是：要约
因为要约的要件具备，（一）内容具体明确，（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该要约表示约束。
2、10月14日商场的通知不能视为对10月6日通知的撤销。本案中要约人也就是商场确定了承诺期限。
因为，〈合同法〉第十九条撤销禁止。有下列情形之一，要约不得撤销：
（一）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；
（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。
3、甲等人的请求可以得到法院的支持。理由见上。

不知我的回答你能否满意，如不满意愿与你与同探讨。

Answer 2

围观，与楼主共勉！

Answer 3

A案例
1、乙可以甲不当使用租赁物而提出解除合同的要求。
合同法 第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
2、更换瓦片的费用应该由甲出，而装修费用应该由乙自行承担。
合同法 第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
3甲丁之间是一个帮工与被帮工的关系
4、丙可以主张由其继续居住。
第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
B案例
1、商场的书面通知可以视为要约
2、10月14日商场的通知不可以视为撤销，因为其在要约中已经规定了承诺期限，在这期限内其有接受承诺的义务。
3、可以得到法院的支持。
参照合同法中关于要约部分的规定。