Question

房地产企业按预收款开票金额缴税还是按实际收到的钱缴税？

我单位是房产公司，每个月的营业税是按预收房款的开票金额缴税还是按实际收到的钱缴税呢？比如说这个月公司收到100万，开票金额是80万，有20万是定金且开收据，应该是按哪个金额缴税呢？分录如何做呢？恳请高手帮忙，谢谢！
希望能帮我解决上述举例，以实际案例解答会更加明白点，谢谢！！

Answer 1

　　根据国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）文件规定：

　　1、基本规定

　　开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

　　2、具体规定

　　企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

　　（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

　　（2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

　　（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　（4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：（略）
　　因此，开票收入应当确认收入，借记“银行存款”、“库存现金”等科目，贷记“主营业务收入”科目，缴纳营业税的收入应当为80万元。20万元定金，不能确认为收入，应当记入“其他应付款”，待签订购房协议后，作为预收帐款可以确定为收入。但是，如果与客户签订了《房地产销售合同》或《房地产预售合同》而收取的款项不能作为定金处理，应当作为预收帐款可以确定为收入。