Question

未来5年房地产是否还将保持我国经济三支柱产业的角色?

Answer 1

中国央行已经开始放松信贷紧缩,这将首先推动房地产部门增长。我们坚定地认为,中国房地产行业2009年将迎来复苏,这也将为全球经济增长提供动力。 第三季度即将结束之时,许多影响深远的事件同时发生,这让未来经济增长充满变数。 对新兴市场,尤其如此。 坏消息是我们的苦难还没到尽头,绝大多数经济体的通胀还将继续走高;同时,影响重大的中国房地产部门未来几个月也将继续下滑。但令人欣慰的是,我们已经看到了黎明的曙光,在2008年年底之前,我们就能看到这两点停止恶化,2009年出现明显缓解:通胀水平会回到合理区间;中国房地产部门也将回到正常增长轨道之中。 在这两大积极因素共同推动下,新兴市场增长也将重新回到正常轨道中去。 通胀24个月内缓解 我通过研究了80个国家的平均通胀数据发现,从2001年开始,新兴市场经济体实际上是远离通胀困扰的,直到2007年中期,通胀基本稳定的平衡才被打破,CPI数据急速飙升,成为困扰新兴市场的重要问题。 为什么整个新兴市场会发生通胀危机呢？当然各国原因各有不同,但它们共同的一点是食物价格飙升。如果剔除能源和食物价格因素,新兴市场的核心通胀还是比较平稳,而原油价格狂涨也要晚于通胀的兴起。 那么,未来几年食物价格走势将如何呢？我想还会继续上涨,原因有三点:第一,燃料、化肥和种子的价格上涨,必将传导到农产品价格上去。此外,生物燃料也还会继续对农产品(000061,股吧)价格构成压力;第二,从气候来看,近期农业生产压力很大;第三,由于对本国农产品供应的担心,各国都在限制出口,也将造成国际市场价格的上升。 但我们从另一些数据来发现农产品价格的顶部,其实农产品涨幅的空间也不大了。 首先,从历史经验来看,涨价都是因为短时间内供需不平衡造成的,农产品有着严格的仓储时间限制,无法像石油和金属那样被囤积。因此,它对通胀的影响是一次性的,这使得农产品价格不可能持续上涨。 其次,和原油以及其他商品不同的是,农产品和中国以及印度两国需求关联性特别强,原因就是这两个国家居民由于收入增加而增加了更多蛋白质摄入。如果只是看大豆和其他油料作物的话,从2001年开始,农产品价格走势就和中国进口增长关联性非常高。但目前无论中国还是印度,它们的国内供给增长都超过了需求,这也决定了农产品价格增长空间有限。 总的来说,在农产品维持小幅上涨背景下,也难以抵消其他部门的销售疲软,由此可以预见,未来18到24个月,新兴市场通胀压力基本上会缓解。 中国地产行业翻转在即 过去一段时间,在和人谈到中国时,总能够听到各种悲观论调,其中之一就是国际投资担心,中国房地产泡沫破碎是否会重蹈美国覆辙。 的确,中国真正的危机在境内。和新加坡以及菲律宾不同,中国和印度都有着巨大的国内需求和复杂的经济结构,可以消化来自外部的冲击。因此,房地产市场也是我们真正关注的问题。 目前来看,中国许多大城市的高端房地产市场,销售量暴跌,价格也一路下滑,最近两个季度更是如此。 更糟糕的是,出于对房地产销售的担忧,整个建筑行业都明显下滑,因此也带动了其他相关行业不景气,诸如,钢铁和水泥行业。 房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上,而投资将和消费一道构成中国未来几年最重要的增长动力。而且中国房地产复苏对全球经济都很重要。过去几年,中国对国际商品市场的需求和影响力都在与日俱增,房地产部门的贡献最大。 那么,中国房地产市场到底会如何呢？我们认为,未来几个月,房地产市场还可能继续低迷,主要原因是销售尤其是施工的下滑,会产生一定滞后效应。而这些效应结束之后,中国房地产行业将开始反弹。 为什么呢？以下我将阐述九点理由: 1． 这已经不是中国房地产和建筑行业第一次陷入困境了。中国曾经在2002年初和2004年中期先后陷入过房地产低迷期。关键在于,每次危机持续时间都很短。也就是说,中国持续释放人口红利让所谓的地产危机总难以持续特别长的时间。 2． 中国每次房地产陷入危机,原因总是信贷紧缩。而每次当央行因为经济增长需要,放松信贷紧缩时,首先开始增长的又都是房地产部门。 3． 随着通胀回落,以及经济增长放缓,央行将会逐步放松信贷。这种趋势现在已初露端倪。 4． 从横向上看,房地产相关贷款占银行信贷比例很低,根据瑞银中国经济学家汪涛测算,8月末按揭贷款占银行总贷款的10%,而开发贷款占比则为7%,这样的规模,无论中国地产行业怎样恶化,远不能和美国地产金融危机相提并论,更不会造成深远的影响。更重要的是纵向比较,地产相关贷款所占GDP的比重在过去4年里几乎没有变动,但占银行贷款比重却在不断下降,可见银行也在有意通过收缩杠杆来规避风险,因此此次危机爆发的原因基本上都是因为周期性影响,并非信贷泡沫。 5． 过去7年里,人均收入增速一直是高于房地产价格增速,这为房地产增长奠定了基础。必须指出的是,那些价格增长超越人均收入增速的城市,比如深圳,价格都出现了最大幅度的回落。 6． 如果和按揭利率提高速度相比,人均收入增长速度显得更高,因此也为房地产需求创造了环境。 7． 从目前来看,房地产增长速度低于国内城市化进度,而城市化进度则为房地产行业的发展奠定了基础。 8． 大城市房地产灾难并不意味着什么。尽管高端地产总能够引起媒体关注,但中国高端地产占中国房地产总量比例不大。其实整个一线城市的房地产需求也不过只占GDP增长的10%左右,而品牌开发商开发的物业也只占全球住宅地产总量的7%。因此在大城市陷入低迷的市场,不少城市的房价还是在上涨之中。 9． 从中长期来看,国家还是会继续支持房地产行业。需要指出的是,由于房地产价格增速高于人均收入增速,未来一段时间,大城市房地产价格还将继续调整,复苏时间也将晚于全国平均水平。 总的来说,根据各种数据推算,我们坚定认为,2009年将迎来中国房地产行业复苏,这也将为全球经济增长提供动力。