上海的办公楼市场现在是什么情况？
由2016第三季度办公楼市场数据来看的话，上海的办公楼市场可总结为以下几方面：
1. 非中央商务区净吸纳量的增长弥补了中央商务区净吸纳量的增速放缓。
2. 需求减弱以及新增供应入市致使浦西中央商务区空置率上升。
3. 浦东中央商务区租金保持平稳，浦西中央商务区租金有所下降。
4. 销售型办公楼 ：强劲的需求继续推升市场成交量。
以上数据@仲量联行《仲量联行2016年第三季度上海房地产市场回顾》，完整信息可查看网站新闻。
在2016年第二季度，“营改增”税制改革对上海房地产市场产生持续影响，上海写字楼平均租金环比增长4.0%至每月每平方米308.2元(人民币，下同)，高档住宅售价达到了97540元每平方米，环比上扬了3.5%。
在优质写字楼市场，“营改增”导致租金上涨，制造业与专业服务类需求变强；在优质商铺市场，3C产品体验兼零售店拓展积极，咖啡简餐类品牌扩张不停；在工业物业市场，商务园区市场活跃，若干外资研发中心相继落户；在高档住宅市场，政策导致市场降温，改善型需求被后置，刚需主导新房市场；在投资物业市场，房地产基金表现活跃，写字楼仍然是投资焦点。
对此，商业地产业内人士表示，“目前写字楼租赁市场仍然保持活跃态势，制造业与专业服务板块的租户均表现积极，促成大量新租和扩租成交。
受益于上海市场稳固的基本面，包括zhengfu政策支持、经济中心与数据交易中心的建设以及国家发改委发布的《长三角洲城市群发展规划》，上海优质写字楼市场的租赁需求将在中短期内得到有力支撑。”
2020-08-13 · 百度认证:杭州寻楼网络科技有限公司官方账号,房产领域创作者
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2020年第二季度上海写字楼市场回顾(来源:中指研究院)
今年一季度，受新冠肺炎疫情影响，上海写字楼市场在疫情的冲击下，空置率上升，租金下跌。但在二季度上海下调疫情防控响应级别后，上海写字楼市场需求呈现逐步复苏迹象，商务园区在疫情中凸显韧性，大宗交易市场整体活跃。
宏观经济
从全国层面来看，二季度国内生产总值同比增长3.2%，整体经济动能将进一步提升，增幅转正，明显好于市场预期。分产业来看，第一、第二、第三产业同比增长3.3%、4.7%、1.9%。分行业来看，房地产业同比增长4.1%，租赁和商务服务业同比下降8.0%。
从上海地区的固定资产投资来看，截止到5月份，固定资产投资总额比去年同期增长2.9%。分领域看，工业投资增长13.6%，房地产开发投资增长3.5%，城市基础设施投资下降6.2%；分产业看，第二产业投资增长13.7%，第三产业投资增长0.7%；从房地产开发经营来看，办公楼投资额为57.05亿元，同比增长27.8%，商业营业用房投资额为45.78亿元，比去年同期增长56.4%；分行业来看，租赁业、商务商务服务业营业利润分别下降69.4%、40.2%，软件和信息技术服务业营业利润比去年同期增长57.1%。国内宏观经济复苏带动上海全市经济出现明显的回暖态势。
从政策层面来看，上海相继推出营商环境改革3.0版方案、加强投资促进32条、进一步利用外资24条等举措，相继推出“五五购物节”、“夜生活节”等来激发潜在需求，并推进电商、实体融合实现双赢发展方案。伴随着疫情的消散和政府利好政策的推动，写字楼的租赁需求将会进一步释放。
供给与需求
受疫情影响，多个项目推迟入市，上半年上海市场至少录得4个新增项目入市，包括静安华宝中心、前滩东方广场二期、盈凯文创广场和上海金融街中心一期，将为市场带来超过14万㎡的甲级写字楼供应。高力国际数据显示，在市场供应方面，预计2020年新增供应或将达200万㎡。目前，上海办公楼市场的供应量维持高位。从写字楼的销售面积来看，二季度销售面积为25.48万㎡，环比一季度增加37.09%，批准上市面积为25.54万㎡，环比一季度增加52.48%。从办公楼市场运行情况来看，截止5月份，全市新开工面积为102.58万㎡，同比上涨13.24%；竣工面积为75.86万㎡，同比上涨2.69%。
图：2018年1月～2020年05月上海办公楼新开工和竣工情况
数据来源：CREIS中指数据·写字楼版
需求方面，世邦魏理仕数据显示，今年二季度上海写字楼带看量明显增多，需求活跃度逐渐回暖，录得净吸纳量72874㎡，环比增长25%。随着疫情逐步稳定，租户决策在不断保守的同时也在不断寻求更灵活的办公方式，不少业主推出优惠政策吸引租户，预计租赁市场将继续有利于租户方，多数租户选择推迟扩张或搬迁计划改为续租。二季度租户行业数据显示，批发和零售行业的租户占比为32%，这也表明在多重利好政策带动下零售市场逐步回暖，另外，租赁和商务服务业、技术服务业占比分别为24%和17%。TMT和金融业仍引领需求增长。
图：2020年二季度上海甲乙级写字楼租户行业占比（按租户数量）
数据来源：CREIS中指数据·写字楼版
租金与空置
受疫情影响，租户企业决策更加谨慎，租金持续走低。二季度，全市甲乙级写字楼租金环比较一季度下跌2.78%，至4.2元/㎡·天。分商圈来看，截止2020年6月份，以南京西路、陆家嘴为代表的核心区域，租金分别为6.87元/㎡·天和5.87元/㎡·天；以前滩和大虹桥为代表的新兴商务区，租金分别为4.73元/㎡·天 和4.75元/㎡·天；而以产业园为主的张江、漕河泾平均租金维持在3.7元/㎡·天左右。
图：2018年9月～2020年6月上海主要商圈甲乙级写字楼租金走势
数据来源：CREIS中指数据·写字楼版
空置方面，受上海政策和经济复苏回暖影响，上海写字楼空置率小幅下降。中指数据写字楼版监测数据显示，截至二季度末，上海全市写字楼的空置率较去年年底下降6个百分点至8.03%。其中核心商圈虹桥的空置率较去年年底下降0.2个百分点至13.24%，以产业园为主的漕河泾商圈空置率较去年年底下降2个百分点至6.32%，这一方面由于产业园区的写字楼需求的韧性和稳定性，另外也是得益于疫情期间园区全面贯彻、推行租金减免政策。
大宗交易
受全球疫情影响，外资买家放缓脚步，但是上海依然是投资者首选城市，二季度上海录得10笔大宗交易，成交总额为177.59亿元人民币。上海银行以48.54亿元收购了绿地外滩中心T2，TST以17.6亿元收购晶耀前滩T2，大地财产保险30.85亿元将中企滨江金融中心收入囊中，外资机构 30.04 亿元购买长城金融大厦，这也是今年目前为止外资机构单体交易额最大的成交。从物业类型来看，在总交易额中写字楼相关物业仍占据主流市场。从投资者类型来看，本地买家较为活跃，大部分为金融类公司，短期内境外投资者的积极性受疫情影响比以往有所降低。预计随着疫情的消散，外资将加码重返上海。
图：2020年二季度大宗交易物业类型（按笔数）
数据来源：CREIS中指数据·写字楼版
总结与展望
随着上海经济出现好转，预计下半年写字楼净吸纳量将逐步攀升，全市空置率逐步下行，租金水平或将止跌回稳。同时在长三角一体化和临港新区金融开放的大背景下，上海市政府相继推出营商环境改革3.0版方案、加强投资促进32条、进一步利用外资24条等举措，激发内外资企业需求，有望带动上海写字楼市场去化逐渐回暖。
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