Question

房价上涨卖方违约怎么办

Answer 1

最近房价上涨很快，以至于有些房屋买卖合同签订之后，还没履行，房价又上涨了很多，因此，有些二手房买卖合同的卖方开始以各种理由拒绝履行已经签订的合同。这两天我接到很多关于二手房交易的咨询，其中大部分都是关于房价上涨，卖方毁约的。这类纠纷中买卖双方多已签订《二手房买卖合同》或在中介主持下签订了《三方合同》，合同中详细约定了房屋买卖的主要条款，买方已支付了一定数额的定金或购房款。而因房价上涨，卖方表示要么加价要么就不卖了，面对这种情况，买方最关心的莫过于“该采取什么应对措施，能向卖方主张哪些赔偿？” 事实上，卖方受房价疯涨的利益驱使，真要违约是买方是无法控制的，虽然合同中一般会约定违约条款，但如果违约的成本小于卖方因此所得的利益，卖方仍会义无反顾的撕毁协议。而此时卖方往往消极回避，根本不愿碰面，基本上不可能协商解决，因此，我认为这时买方应采取一些措施最大限度保护自身利益。 一、对卖方要求加价或拒绝继续履行合同的事实进行取证。主要有：在中介主持下进行协商，由中介作为第三方证人；对沟通过程进行录音；通过手机短信获取对方违约的信息；向公证处申请证据保全等。 二、卖方在这一阶段往往会回避磋商，或找各种理由不愿接收买方的购房款。这时，买方应及时以书面形式向卖方致函，要求按合同约定履行双方义务。包括要求主动履行付款义务，以防止将来卖方反倒说买方没有按期履约。函件要以特快专递形式邮寄，建议买方委托律师发《律师函》，因此，在签订买卖合同时应注意在合同上约定清楚双方的送达地址。 三、卖方违约分两种情况，一种是是拒绝继续履行合同，但未将房屋另售他人，这种情况下卖方往往以家人反对或采取不去银行解押的方式来阻挠合同的履行；另一种情况是卖方直接将房屋另售给出价更高的买家，并办理了过户手续。这两种情况，买方均可向卖方主张违约责任，其损失构成主要包括：双倍定金或者违约金（注意：定金违约金不可并用，只能选择其一，往往取价高者）、买方已经支付的中介费、房屋的差价损失。这两种情况的区别在于，房屋差价损失的确定方式不同。前者因损失并不明确具体，法院可能通过价格评估并取中间值的方式确定；后者因另售的价格明确，法院会直接认定前后交易的差价确定买方的损失。也就是说，买方通过诉讼途径可以弥补因卖方违约所受的损失，而卖方忙活半天所赚取的差价最终会落的一场空。

Answer 2

Answer 3

房价上涨卖方违约不卖房，买方按照合同维权
卖方要不然就卖
要不然就按照合同赔偿违约金

Answer 4

近期，合肥房市出现波动，部分区域（如：滨湖等）出现房价明显的上涨趋势，部分的房主存在毁约的情形，笔者也陆续接到并代理了部分当事人的此类案件，下面合肥余律师就结合具体的案情来解读一下，购房者遭遇卖方毁约应当如何处理？

案情概要：小陈是一个个体户，在合肥做餐饮生意，今年疫情过后准备买房，在滨湖看中了一套房子，经过与房主的磋商，最终签订了购房合同，交付了首付款，双方约定了过户时间。然而今年下半年以来滨湖房价开始上涨，房东见此情形，不愿继续卖房欲予以毁约。根据合同约定毁约的违约金在20万左右，但是房价上涨的幅度远远超出了这个数额，这也是房主敢于违背诚信的原因。房东直接告诉小陈，愿意赔偿违约金，房子不卖了，小陈对此非常无奈。

处理思路：笔者接到小陈后，与小陈进行了分析，在此中情况下，依据我国法律规定，原则上小陈有两种选择：一是选择继续履行合同，并且主张违约金，我国《民法总则》、《合同法》规定承担民事责任有三种方式，其中继续履行是重要的一项；二是主张解除合同，并且主张违约金和损失。《合同法》第九十四条规定了解除合同的情形，九十七条对损失赔偿进行了原则性的规定，这个损失一般包括自己的实际损失或者逾期可得利益损失，根据相关司法解释，为了维护诚实信用的基本原则，一般可以支持房价上涨的数额与原房价差额的损失。

处理结果：最终在律师的分析下，小陈选择起诉要求继续履行合同并承担违约金，由于房主的违约行为没有事实和法律依据，最终法院判决房主继续履行合同并且需要承担5万元违约金。

律师提示：市场行为具有很强的逐利性，每当房价上涨时，都有大量的违约行为产生，这就涉及到了合同的继续履行与否、违约责任承担、损失赔偿等问题，此类问题关系到自身权益的实现同时也是合同法中的关键问题，建议各位购房者在遇到此类问题时，应当及时咨询专业律师处理，以免权益受损。

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