Question

买房的主要目的是为了投资赚钱，但也有自住的考虑。如果房价不涨，甚至下跌，该怎么办？

Answer 1

本想买房博暴击，一加杠杆苦至今。
如果抱着投资赚钱的目的去买房，当房价不涨、甚至还下跌时，预期幻灭后的痛苦那叫一个煎熬灼人。如果再借了钱、加了过高的杠杆，这种灼痛更让人苦不堪言、可又非常无力。
相信在2017-2018年楼市高位站岗、套牢至今的人，会深有体会。
老张就是这个群体中的一个，类似他的故事会有很多。
经历2016年房价的暴涨，万人抢房的震惊场面历历在目，老张终于在2017年出手了、却站在高岗。
他把自住的房子抵押给银行、获得了90多万的资金，又把这90多万中的大部分作为首付购置了一套140平、单价1.8万的四房，想着就此财富暴击、资产翻倍…没曾想却由此资产缩水、负债累累。
老房子每月要还款6000多元（这还是在2020年做了一次贷款置换的结果，之前的利率更高、还款额更高），新房子的月供近1万，这样一个月下来就是1.6万，如果再加上生活用度、每月的支出不会少于2万块，要知道老张所在的城市只是一个二线城市、普通上班族的工资大概五六千。
最近老张的房子要交房了，但房价也从最高点的一万八九降至当下的一万六，就这样凭空损失20余万，可又遇到新的难题：这房子到底要不要装修。
装修款老张是拿不出的，如果办个装修贷、又会新增一笔负债，无疑会让艰难的生活更加艰难。而要想凭借租金那点收益冲抵装修款、简直天方夜谭，不知道要等到猴年马月了。
每每向人说起买的这套房，老张都是一肚子苦水，连连摆手、频频摇头，一个劲得埋怨自己贪图买房赚收益。
虽然老张买房的主要目的是为了投资赚钱，但也有自住的考虑、把小三房换成大四房。本打算等到新房交房、再把旧房子卖掉抹平债务，来个完美的房屋置换、再赚波收益…可这种操作的前提是房价得涨，而残酷的现实是房价偏偏不涨、甚至还跌。
老张很惨、但绝不是最惨的，虽然负债累累、但还没有杠杆断裂，他最大的失误是加的杠杆超过了自己的承受能力。
最怕的是在这轮房价的高点，那些抱着投资的目的去买房、并且还加了高杠杆的人。
2
关于负债加杠杆买房，其实有三个闭环。
第一个是投资闭环。
负债加杠杆买房，不仅是房贷70%，甚至首付和月供也可能来自于负债，但终得有一个尽头…当出售掉房子、就可以把之前的所有负债全部结清，剩余的就是净赚的。
它的前提是房价得涨，并且房价涨幅要高于债务的成本。
第二个是需求闭环。
贷款买房、月供还款，买房的目的就是为了自住，哪怕房子下跌、也无所谓，反正就是为了满足自己的需求、就当享受了。
因为收入能裹得住月供，所以杠杆也不会断裂，闭环的终点是自住需求。
第三个闭环是崩盘。
不管是投资目的、还是自住目的，可能再也筹不到钱引发断供、可能房子卖不掉或即使卖掉也亏损惨重、可能失业或生意失败造成收入下滑…最终就是杠杆断裂、债务清零。
这也是一个闭环，当然是一个最坏的闭环，如果以这种形式闭环的人和金额足够多、就会引发金融系统风险，最终是全体百姓买单。
不管哪种闭环，它的底层逻辑就是人的收入能托起这个房价。
投资的闭环是得找到接盘侠，接盘侠的收入能还得起债务；需求的闭环是买房人的收入能还得起房贷、并能一直持续下去；崩溃的闭环是债务清零，得靠全体百姓的收入来托底。
前两年房价暴涨时，很多人忽视了收入的增长、忽视了人们的收入能不能支撑起如此高的房价，反正大家只看到房价节节攀升、只看到接盘侠潮水般的涌动，而全然不顾这些新购买力是透支了六个钱包后的最后努力、实际上已是强弩之末。
很多人把房价的下跌归因于政府的楼市调控，其实调控只是加速下跌了到来、并且以尽可能损失小的形式…若任由房价上涨、泡沫膨胀，一旦下跌其后果将不堪设想。
房子的最终目的就是使用，不管是居住使用、还是商业/办公使用、甚至是仓储物流使用，可因为一时的上涨，很多人就对房子投资赚钱产生了过多的幻想，以致于加了过高的杠杆、反而让自己深陷其中。
按目前的态势看，买房将不再是投资、而更多的是一种消费，我们的买房逻辑、思考角度、负债杠杆都要随之改变。
3
房住不炒的背后，就隐含着“买房是消费、不是投资”的本意，可中央刚提出时根本没有人相信啊。
房企仍在负债加杠杆，还在采用之前“高杠杆/快周转”那一套打法；对普通人来说，仍然相信买房能暴击致富、所以仍在伺机负债加杠杆买房。
大家都坚信房价必定张、永远涨：钢铁/水泥/原材料都在涨，房价凭什么不涨？土地价格不断涨，面粉都赶上面包了、房价凭什么不涨？央妈每年印制大量的钞票、通货膨胀年年有，房价凭什么不涨？
于是就是今天的结果，很多房企、甚至不乏头部房企纷纷陷入债务困局，乃至暴雷频频；很多在房价高点高杠杆买入的投资客不仅没赚到钱、还背负一身债务，面临或者已经出现了杠杆断裂。
当人们相信一种结论，就会有选择的去找各种能证明自己结论的理由、而忽视其他，并造成因果倒置。
因为房价涨，所以才造成了地价、建材、人工等费用的上升，一旦房子需求下降、再影响到房价下跌，最简单的供需原理、就会倒逼上游的各种成本下降。房价上涨的正反馈立马转入房价下跌的正反馈。
如果买房成了消费、而不再是投资，我们该如何应对呢？
四个字：量力而行，根据自己的经济实力、比如收入/积蓄/资产等来决定花多少钱，而不是再任性的负债加杠杆。
消费是必须的，没有回报或回报难以量化，消费掉钱就是花了…你花了1万块买了苹果手机，请问回报如何量化呢？而投资讲的是能定量化的回报、是能赚钱，亏赚一目了然。
当房价稳定下来、不再有大幅上涨时，大家的投资欲望就熄灭，也就不会再千方百计的加杠杆了。
房企会主要以自有资金去购地、建房、运营，再附带适当的负债杠杆；个人会主要以自有资金去买房，即使贷款也会看自己的债务承受能力、而不会再想着去寻找下一个接盘侠。
同时，房企也不会再在偏远的郊区建设各种大型社区、旅游地产、各种小镇等，大家也不会再去购买……当买房成了消费时，大家会看自己是否真的会去住、是否真的有这个需求。
而以前大家去买房则抱着投资的目的，总是想着卖出去、有人接盘自己能赚一笔。
买房已不再是投资、而成了一笔大额消费，这个观念正在普及……当然是以某些人付出了惨烈的成本作为代价。