Question

抵债资产过户涉及税费

Answer 1

企业在取得、持有和处置抵债房产过程中会涉及多个税种,以资产受让方为纳税人的税种主要有契税和印花税,以资产转让方为纳税人的税种主要有增值税及相关附加、印花税、土地增值税、企业所得税。近年来金融机构取得抵债房产较多,现将有关抵债房产涉税问题解析如下:
取得抵债房产环节涉及税费
1.契税
      企业取得抵债房产按照抵债金额计算缴纳契税,税率为3%至5%。
      金融机构一般依据法院执行裁定书的裁定,取得抵债房产所有权,持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报。
2.印花税
      企业取得抵债房产按产权转移书据,合同金额万分之五,缴纳印花税。
持有抵债房产环节涉及税费
1.房产税
      企业取得抵债房产所有权,无论是否办理不动产权证书,均应申报缴纳房产税。对于未出租的房产从取得的次月依照房产的原值减除一定比例后的余值,税率为计算缴纳房产税;对于已出租的房产,按照房产租金收入,税率为12%,计算缴纳房产税。房产转让的次月停止缴纳房产税。
2.城镇土地使用纳税
      企业取得抵债房产,拥有对应的土地使用权,依据不动产权证书上注明的土地面积或实际占用土地面积,申报缴纳城镇土地使用税。房产转让的次月起停止缴纳城镇土地使用税。
3.增值税
      在未出售前,抵债资产用于出租取得的租金收入,按出租不动产缴纳增值税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。
4.印花税
      将抵债资产出租时,应按租赁合同金额千分之一,缴纳印花税。
抵债房产转让环节涉及税费
1.增值税及附加税费(此处按一般纳税人分析)
      一般纳税人转让2016年4月30日以前取得的抵债房产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
      一般纳税人转让2016年5月1日以后取得的抵债资产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。通过法院判决取得抵债房产无法取得增值税专用发票,造成处置抵债资产时不能抵扣进项税额。
      按实际缴纳的增值税计算缴纳城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加。
2.印花税
      转让抵债房产按“产权转移书据”税目,合同金额万分之五计算缴纳印花税。
3.土地增值税
      土地增值税根据被处置资产增值情况按超率累进税率计算征收,扣除项目金额的确定,区分以下三种情况:
      (1)能提供旧房及建筑物评估价格的情况
      转让抵债房产(二手房)的应按抵债房产的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用(契税)以及在转让环节缴纳的税金(城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税)作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。其中,抵债房产的评估价格,是指在转让时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
      (2)不能取得评估价格,但能提供购房发票的情况
      不能取得评估价格,但能提供购房发票的,可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除,作为地价和评估价。扣除金额=发票价(1+5%×年数)。
      (3)既没有评估价格,又不能提供购房发票的情况
      对于转让抵债房产,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。
4.企业所得税
      根据抵债资产转让收入大于取得成本的差额,作为资产处置收益,申报缴纳企业所得税;若抵债资产处置时为损失,则按《企业财产损失所得税前扣除管理办法》的规定进行申报扣除。
5.案例
      例如企业转让2016年5月1日以后取得的抵债房产,未取得增值税专用发票,转让价格1000万元,评估价为800万元,不涉及取得土地使用权所支付的地价款。税费测算如下:
      (1)增值税
      适用一般计税方法,按9%计算缴纳增值税
      1000万元÷(1+9%)×9%=825,元
      (2)城建税、教育费附加、地方教育附加
      825,元×(7%+3%+2%)=99,元
      (3)印花税
      应按“产权转移书据”税目,合同金额万分之五计算缴纳印花税
      1000万元×元
      (4)土地增值税
      转让抵债房产一般计税不含税收入为9,174,元。
      转让不动产扣除项目合计8,104,元:
      A.房屋建筑物的评估价格测算扣除:8,000,元
      B.取得土地使用权所支付的地价款(土地出让金、契税、印花税、土地交易手续费等):无。
      C.转让环节缴纳的城建税、附加费、印花税合计104,元
      土地增值额1,070,元、增值率、适用税率速算扣除系数、应纳土地增值税额321,元。
      以上税费合计1,250,元。
抵债房产涉税问题总结分析
1.抵债房产未办理产权过户登记前,未缴纳取得及持有环节的税款,存在税务风险
      从涉及税费情况看,取得抵债资产时,资产权属和风险发生转移,需要按规定缴纳取得和持有抵债房产环节的税费。通过司法程序取得的抵债房产物权,自法律文书生效时发生效力,不应以未取得产权证书为由拒绝缴纳房产税和城镇土地使用税。
      契税、土地增值税相关行政法规中均有“先税后证”要求,在交易过程中,税务部门的职责是在不动产的买卖中依法征收纳税人应当缴纳的各项税费,并在纳税人缴纳税费后出具完税证明;不动产登记部门的职责是收到纳税人完税信息后,依法办理相关不动产登记。
2.处置抵债房产税负较高问题
      总体来看,债务人处置抵债房产税负较高,其主要原因是个别债务人作为不动产转让的纳税义务人,取得的被处置不动产时付出的成本较低,处置不动产时因不动产价格大幅上涨收入较高,导致不动产处置增值较大,所缴纳的税费相应增长,但这恰恰体现了税收杠杆的调节作用。
      实际交易中有的债权人税费负担较重。其主要原因是虽然税法对交易双方的纳税义务有明确的规定,但在实践中,处置资产相关税费实际由谁负担往往由债权债务双方协商决定。很多情况下,债权人为确保相关资产过户、减少自身损失,实际负担了所有的交易税费;加之债权人在相关交易之前调查不够充分或对税法不够了解,在缴税过户时才发现税费较高,超出了心理预期。
      在转让抵债房产环节,最终由买受方负担税款,有时合同约定抵债房产交割、提取、过户等过程中所发生的全部税费(包括应由债权人承担的税费)均由买受人承担,可能需要经两次过户(即依照法院裁定过户到债权人,再由债权人过户到买受人)。
3.抵债资产处置的税收优惠
      国家出台的一系列普惠性减税降费政策措施也涵盖了抵债资产等相关事项。比如针对特殊性债务重组,考虑到债务人债务重组所得一次性计征企业所得税的实际财务负担,企业所得税可就债务重组所得5年分期递延纳税。企业依照有关法律法规规定实施破产,债权人(包括破产企业职工)承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属,免征契税。此外,对于涉及抵债特殊业务,在现行税制下,纳税人可以依法根据业务特点适用相关政策,合理降低自身税负。如依据资产重组的增值税相关规定,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不属于增值税的征税范围,不征收增值税政策。