Question

想贷款买二手房，想请教我该按怎样的流程办理贷款呢？！急急急！

我跟老公都有住房公积金，但老公是铁路的公积金,该怎么办呢？是不是很麻烦！

提示借贷有风险，选择需谨慎

Answer 1

贷款买一个房子其实很简单，如果您找中介的话，中介会全权代为办理所有流程的，您是比较省心的，在此只说一下个人办理的细节。

首先您确认好成交的价格，以及您打算贷款的方式，是公积金贷款（国管公积金还是市管公积金）还是商业贷款。

商业贷款的优势是速度快，成数不限制，手续简单，缺点是相对利率比公积金高，年利率为4.4550%。公积金的优势是利率低，年利率为3.87%,缺点是速度相对较慢，手续繁琐一些，贷款有上限的影响.

先拿商业贷款来说吧：
首先您要向当地的银行（建行、农行、中行等）信贷部询问您的贷款上限金额（也可以向当地的评估所查询）以及您的贷款年限，查询的时候要告知：房屋准确位置、建成年代、装修、朝向、交通、购物、医疗、学校、成交价格，以及您的年龄（男的不能高过60，女的不能高过55），还要确定贷款金额相应的贷款年限的月还款额，银行或评估公司会给您一个估计的贷款金额及首付金额还有贷款的年限和月还款的金额，如果您觉得估算没有问题，就可以下一步操作了。

首先，先与业主签定正式的买卖合同以及补充协议，支付定金，拿好业主签字确认的定金收条，去您之前确认过的银行申请贷款，银行会安排评估公司先去评估该房屋，3个工作日会出评估报告，（举个例子：您的成交价格为100万，但是银行不会按照您的成交价格100万给您贷款，而是安排评估公司去评估房屋，得出的评估价格给您贷款，比如成交价格100万，评估价格80万则按照80万给您贷款）出了评估报告就能够确定您的贷款金额了，换算的方法是，成交价格-已付定金-贷款金额=您的首付款，这时候您就要准备自己的首付款了，当您首付款准备妥当时候约上业主去贷款银行将首付款转给业主并要求业主当面签署银行固定格式的首付款确认函，再去银行的信贷部签署一正式的借款合同。需要到场的人有（借款人的身份证、户口本、结婚证原件，房东及配偶带上房本、双方的身份证、户口本、结婚证）就可以等着批贷了。

银行会在您签署正式的借款合同后的3-7个工作日通知您和房东批贷了，接到这个通知就可以安排过户了，过户的时候要带齐上述的材料，银行会安排人到场，缴纳完毕各项税费后，过户完成了，这时候银行会将属于您的房本拿到银行去做抵押，在过户完毕后的3-7个工作日、抵押完毕后贷款就一次性到房主的帐户上了，过户后或前一日要去把物业费、供暖费、水、电、燃气等各项费用让业主结清，注意去一下当地派出所询问原业主的户口是否迁出。

公积金的流程比较复杂一写，我就不手打了，我把我空间里的公积金借款详细复制过来了，您认真阅读一下就明白了：

首先您先确定您是属于市管公积金还是国管公积金，具体确定事宜我会在如下详细介绍：
一 什么是公积金贷款
住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款也叫公积金贷款，是由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买（自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款;贷款发放委托银行，由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式
二 公积金分类

1.市管公积金
单位登记号为身份证号再加两个零
如：110XXXXXXXXXXXXXXX00
二 公积金贷款分类

2.国管公积金
单位登记号是以512或502开头的
如：512XXXXXXXXX
502XXXXXXXXX
二 公积金贷款分类

3.中直公积金贷款
在住房公积金管理中心，中共
中央直属机关分中心缴存住房公积金的离退休职工。或其他符合中直分中心，依据国家有关规定而确认的借款
二 公积金贷款分类

4.组合贷款
只有国管公积金贷款的客户方可申请
组合贷款
二 公积金贷款分类

5.贴息贷款
只有市管公积金贷款的客户方可申请
贴息贷款
三 借款人公积金缴存必备条件

公积金开户日期够365天，累积缴存公积金12个月以上（含），且当前缴存状态正常，以前申请的公积金贷款已还清的。
四 公积金贷款所产生的费用

1.评估费
评估费＝评估价×3‰（最低300元/单1500/单封顶）
此计算方式适用所有公积金贷款
四 公积贷款所产生的费用
2.担保费
A市管公积金
担保费＝贷款额×5‰
B 国管公积金
担保费＝贷款额×3‰＋170
C 组合贷款
担保费＝1500元/单
D 贴息贷款
担保费＝根据费率表来算

五 公积金贷款流程

1.市管公积金贷款的流程

评估－交首付—初审－面签－过户－放款—领取契税票和评估报告－出房产证-转担保中心做抵押
五 公积金贷款流程

2.国管公积金贷款流程

评估—出评估报告－交首付—初审－批贷－过户－（见契税票）面签－放款—出房产证－担保中心抵押
五 公积金贷款流程

3.中直公积金贷款流程

评估－初审－批贷－过户－（见房产证）面签－放款－担保中心抵押
五 公积金贷款流程

4.组合贷款流程

评估－初审－批贷－面签－商贷面签－商贷批贷－过户－出证－抵押－抵押完成－他项权利证转银行－放款
五 公积金贷款流程

5.贴息贷款流程

评估－面签－批贷－过户－放款－抵押
六 初审时所需资料
1.客户：夫妻身份证、户口本、结婚证（暂住证）学历证明、职称证明、资产证明、评估费。
2.业主：业主本人身份证、房产证、银行卡
七 面签时所需资料

1.客户：夫妻身份证、户口本、结婚证、（暂住证）、借款人本人还款银行存折或卡（国管建行卡）、担保费
八 借款人年龄

1.市管公积金－－18－70周岁
2.国管公积金－－18－70周岁
3.中直公积金－－18－70周岁
4.组合贷款－－－男18－65/女18－60
5.贴息贷款－－－18－65
九 贷款年限
1.市管公积金－－本人年龄＋贷款年限≤70
房龄＋贷款年限≤47
2.国管公积金－－本人年龄＋贷款年限≤70
房龄＋贷款年限≤67
3.中直公积金－－本人年龄＋贷款年限≤70
房龄＋贷款年限≤67
4.组合贷款－－－本人年龄＋贷款年限≤70
房龄＋贷款年限≤67
5.贴息贷款－－－本人年龄＋贷款年限≤70
房龄＋贷款年限≤67

十 贷款金额如何确定
1.市管公积金
A 最高八成。
B 计算公式（个人缴存额÷缴存比例－400）
÷客户贷款年限相对应月均还款数
C 上面数额从低原则申请贷款
D最高贷款额为：80万元，个人信用等级AA的上浮15％，即92万元，AAA级的上浮30％即为104万元

十 贷款金额如何确定

2.国管公积金
A 二手房都能贷评估价、合同价较低值的八成
B 贷款额最高不超过80万元
C 每月还款额不能超过收入的二分之一

十 贷款金额如何确定
3.中直公积金
A二手房都能贷评估价、合同价较低值的八成
B 计算公式（个人缴存额÷缴存比例－400）
÷客户贷款年限相对应月均还款数
C 上面数额从低原则申请贷款
D最高贷款额为：80万元，
十 贷款金额如何确定
4.组合贷款
A 如果以前有过商贷则按照第二套住房来
计算
B 公积金贷款的部分还是执行公积金的政
策，商贷的部分要执行商贷的政策
十 贷款金额如何确定

5.贴息贷款
A 如果以前有过商贷则按照第二套住房来
计算
B 公积金贷款的部分还是执行公积金的政
策，商贷的部分要执行商贷的政策

十一 还款方式
1.市管公积金还款方式－自由还款法
2.国管公积金还款方式－自由还款法
3.中直公积金还款方式－自由还款法
4.组合贷款还款方式－－公积金部分自由还款法
商贷部分商贷还款方式
5.贴息贷款还款方式－－商贷还款方式
十二 什么是自由还款方式
住房公积金贷款自由还款是指住房公 积金管理中心在与借款人协商确定个人款金额、期限后，确定个人贷款每期的最低还款额度，借款人在不低于这一最低还款额的情况下，根据自身经济状况，自由选择每月的还款额。

十三 放款条件
1.面签且过户后申请放款
2.提供给担保中心契税票、受理通知单或房产证原件及复印件申请放款
3.亦庄、宣武、通州、石景山、门头沟、顺义、房山均是出房产证后申请放款
4.市局房产
A 市管公积金是出房产证后申请放款
B 国管公积金是出房产证及土地证后申请 放款
十四 房产证与借款人的关系

1.夫妻关系购房可以只出一个房产证，房产证是不是借款人没有关系
2.非夫妻关系购房的必须要有共有权证，借款人是不是大证没有关系
十五 房产证与合同签字

合同签字的顺序也是出房产证的顺序
如：合同签字的顺序是：张三、李四
则房产证的大证为张三，共有权
证是李四
十六 外地人在京购房且公积金贷款
1.首先此客户必须在京有缴存记录
2.如果在京缴存不足12个月，需在原缴存处出具缴存证明，两地累计要求满12个月
3.在京暂住证明
4.其它与北京人政策一样
十七 以前有过公积金贷款还可以再公积金贷款吗

1.市管、国管、中直－－只要是还清就可以继续做公积金贷款
2.组合贷、贴息贷－－－要按第二套政策执行
十八 以前有过商贷还可以公积金贷款吗

1.市管、中直－－－－－不会受到影响
2.国管、组合、贴息－－如果有预期记录可
能不会放款
十九 公积金贷款是否可以提前还款

1.市管公积金－－拨打96155提前预约
2.国管公积金－－到国管中心提前预约
3.中直公积金－－拨打96155提前预约
4.组合贷款－－－到国管中心提前预约
5.贴息贷款－－－到贷款银行提前预约

二十 客户业主不能亲自办理相关手续怎么办

由代理人持公证书办理相关手续，公证书格式是公积金的固定版本。客户在初审时本人必须到场，面签时可以由代理人持公证代为办理。
二十一 客户业主都是已婚人士，办理相关手续时只本人去可以吗

1.市管 A 初审：客户业主本人到场
B 面签：业主不用到场，客户夫妻到场
2.国管 A 初审：客户本人到场，业主不用到场
B 面签：客户夫妻到场，业主不用到场
3.中直 A 初审：客户业主本人到场
B 面签：客户夫妻到场
4.组合 A 初审：客户业主都不用到场
B 面签：客户夫妻及业主本人到场
5.贴息 A 初审：
B 面签：客户夫妻及业主到场

二十二 单笔贷款最高金额是多少
1.市管：最高贷80万元，个人盗资信AA上
浮92万元，AAA上浮到104万元
2.国管：最高贷80万元
3.中直：最高贷80万元，个人盗资信AA上
浮92万元，AAA上浮到104万元
4.组合：最低81万元
5.贴息：高于客户公积金可贷额度
二十三 非夫妻关系的客户可以共同购房贷款吗

可以，房产证必须出所有购房人的名子
二十四 过户的合同价与申请贷款的合同价不一样可以吗

绝对不可以（贴息贷款除外）
二十五 产权人有未成年人的可以做贷款吗
1.市管：可以，需要监护公证书
2.国管：不可以
3.中直：不可以
4.组合：不可以
5.贴息：可以，未成年人需要有身份证
二十六 借款人为在职期缴存公积金的离退休人员，还可以申请贷款吗

可以，如果借款人的公积金处在正常状态，可以按正常程序操作。如果借款人的公积已提取并注销，需客户到单位出具公积金缴存证明。
借款人年龄＋贷款年限不能超过70岁（夫妻以年龄大的为准）
二十七 依据客户的缴存比例计算客户的最高贷款额
公式：（客户缴存金额÷缴存比例－400）÷客户贷款年限相对应月均还款额
例：客户工资中每月扣215元公积金，单位的缴存比例为12％，客户要求贷款30年，计算客户的贷款额
计算：（215÷12％－400）÷51.2＝27.18
答：按缴存比例计算客户最高可贷款27.1万元。
二十八 依据客户的缴存比例计算客户最高贷款额为80万元，能否直接承诺客户公积金贷款就能贷80万元

不能承诺，还要确认合同价和评估价是否能满足80万元的贷款要求
二十九 客户夫妻双方只有一方有公积金，可以做公积金贷款吗？出谁的房产证有要求吗？

客户夫妻双方只一方有公积金就可以申请公积金贷款，房产证出双方谁的都可以。
三十 客户在贷款还款期，可以提取公积金吗？

可以
三十一 公积金贷款可以资金监管吗

可以（在中国银行东城支行做监管）
三十二 公积金贷款放款可以放到业主以外的其它人或贷办公司名下吗
1.市管：不可以
2.国管：必须做公证后才可放在非产权人名下
3.中直：不可以
4.组合：必须做公证后才可放在非产权人名下
5.贴息：不可以
三十三 客户上个月上调了公积金缴存额，能够马上用新的缴存额计算贷款额吗

不可以，因为公积金管理中心每年七月份才做一次调整，所以新的缴存额要在公积金管理中心调整后才能生效。
三十四 客户还款日

客户的还款日就是公积金贷款的放款日，也就是说在放款日的每月的同一天是贷款客户的还款日

Answer 2

住房按揭贷款
个人住房按揭贷款是指银行向借款人发放的用于购买商品住房的人民币贷款。
一、贷款种类：纯公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款、二手房贷款。
二、借款对象：借款对象包括中国公民、港澳台居民及外籍人士。
三、贷款额度：最高不超过房价的80%。
四、贷款期限：一手房按揭贷款最长不超过30年；二手房按揭贷款最长不超过20年
五、贷款利率：按照中国人民银行有关规定执行
六、借款人应提供的资料：
1、借款人及配偶、共有人身份证、户口簿以及婚姻状况证明
2、借款人及配偶收入及财产证明（如工资卡、存折、存单、税单、有价
证券、房产等）借款人应提供就业单位出具的收入证明、其他收入证明或最近三个月的税单；
3、财产共有人同意抵押和处置的证明；
4、购房合同原件；
5、购房发票（首期款）原件及复印件；
6、贷款银行和担保公司需要提供的其他资料。
七、贷款程序：
申请人填写贷款申请书并提供有关资料--银行受理与调查--贷款审核、审批--签订购房抵押借款合同--办理房屋保险、公证（非必须）、抵押登记--发放贷款。

还款宽限期 ＝ 良好的信用记录 ＋ 省钱
交通银行特为客户提供3天的还款宽限期，借款人只要在每期还款日之后3天以内及时归还贷款，就能保持良好的信用记录而且不用支付贷款逾期罚息。
优惠的提前还款方式 ＝ 免手续费 ＋ 按实计收贷款利息
交通银行允许借款人按照合同约定办理部分或全部提前还款，而且对上述提前归还按揭贷款的借款人完全是按照实际的借款时间据实收取利息，不收取任何手续费。

到银行办理住房贷款、消费贷款不是要带房产证和储蓄存单吗？其它还有什么能作抵押的信贷资源？看了这个题目，大家一定会产生这样的疑问。近年来，随着银行经营理念的转变，为了营销贷款，提高效益，在考虑贷款风险的同时，各金融机构对贷款抵（质）押物的要求不断放宽，用国库券、保险公司保单、个人信用等信贷资源也可以轻松得到个人贷款。

国债质押贷款

国债以其利率较高、免征利息税等优势赢得了居民的青睐，为了方便广大国债持有者，中国人民银行和财政部颁布了《凭证式国债质押贷款办法》，按办法规定，1999年（含）后财政部发行、各承销银行以“中华人民共和国凭证式国债收款凭证”方式销售的国债均可在商业银行指定网点办理国债质押贷款。国债质押贷款的起点为5000元，每笔贷款不超过质押国债面额的90％；贷款期限最长一般不超过凭证式国债的到期日，若用不同期限的多张凭证式国债作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限。另外，如果征得亲朋的书面同意，并同时出示本人和亲朋的有效身份证件，还可以用亲朋的凭证式国债办理质押贷款。

保单质押贷款

保单质押贷款是以银行认可的人寿保险保单作为质押，从银行获得个人贷款的一项新业务。借款人如果持有寿险保单，并且有稳定的收入和有按期偿还贷款本息的能力，便可办理此项贷款。个人保单质押贷款期限最短为半年，最长一般不超过三年，同时不能超过质押保单的缴费期限。另外，持有人寿保险单也可以向开办此项业务的保险公司直接提出贷款申请。此种贷款的期限一般低于银行保单质押贷款，贷款金额不超过保险单当时现金价值的80%。对投保户来说，办理保单质押贷款后，仍可享受被保险的一切权利。

信用担保贷款

如果你没有存单、国债，也没有保单，但你有一个良好的工作，有稳定的收入，这也是绝好的信贷资源。当前银行对收入较高的白领情有独钟，律师、医生、公务员、事业单位员工以及金融行业人员均被列为信用贷款的优待对象，这些行业的从业人员只需找一至两个同事担保就可以在工行、建行等金融机构获得10万左右的信用贷款。而且这种贷款不用办理抵押、评估等手续，在找好担保人的情况下，当天即可取得贷款。

除以上品种外，许多地区还开办了家庭轿车抵押贷款、出租车运营证抵押贷款、车房组合抵押贷款等新的信贷品种，大家可以根据自己的实际情况有针对性地选择，或到银行咨询、协商，以最大限度盘活你的信贷资源，达到让“死钱”变“活钱”的目的。

Answer 3

你的住房公积金可以用!

贴息贷款流程

评估－面签－批贷－过户－放款－抵押
六 初审时所需资料
1.客户：夫妻身份证、户口本、结婚证（暂住证）学历证明、职称证明、资产证明、评估费。
2.业主：业主本人身份证、房产证、银行卡
七 面签时所需资料

1.客户：夫妻身份证、户口本、结婚证、（暂住证）、借款人本人还款银行存折或卡（国管建行卡）、担保费
八 借款人年龄

1.市管公积金－－18－70周岁
2.国管公积金－－18－70周岁
3.中直公积金－－18－70周岁
4.组合贷款－－－男18－65/女18－60
5.贴息贷款－－－18－65
九 贷款年限
1.市管公积金－－本人年龄＋贷款年限≤70
房龄＋贷款年限≤47
2.国管公积金－－本人年龄＋贷款年限≤70
房龄＋贷款年限≤67
3.中直公积金－－本人年龄＋贷款年限≤70
房龄＋贷款年限≤67
4.组合贷款－－－本人年龄＋贷款年限≤70
房龄＋贷款年限≤67
5.贴息贷款－－－本人年龄＋贷款年限≤70
房龄＋贷款年限≤67

Answer 4

公积金贷款的具体情况，请参照下面：

贷款条件
1、具有城镇常住户口或有效居留身份；
2、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
3、具有购买住房的合同或协议；
4、能够支付不低于购房全部价款后防务评估价50%的首期付款；
5、同意以所购房屋作为抵押物，或提供贷款行认可的资产作为抵押物或质物，或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；
6、贷款行规定的其他条件。
贷款额度、期限和利率
二手房按揭贷款通常最高额度不超过所购房屋价格或评估价格的50%。贷款期限不超过15年减去房屋已使用年限，最长不超过20年减去房屋已使用年限。贷款利率执行人民银行规定的个人住房贷款利率。
申办程序
1、借款人提出贷款书面申请并提供一下资料：
（1）买卖双方签订的经过有权部门签定的房屋交易合同；
（2）所购房屋的产权证明文件及房屋共有人同意出售的文件；
（3）借款人家庭财产证明和收入证明（包括由工作单位出具的个人收入证明、哪税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；
（4）借款人合法有效的身份证明（指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）及婚姻状况证明；
（5）借款人及共有人同意以所购房屋作抵押的文件。
2、买卖双方在贷款行开立账户，购房者将首期购房款足额存入贷款行指定的账户。
3、经贷款行调查、审查和审批后，借款人与贷款行签订借款合同和《划款扣款授权书》。
4、办理房屋过户、保险、公证和抵押登记手续。
5、移交产权证明。借款人将已办妥抵押登记手续的房屋所有权证、房屋他项权证和所购房屋的保险单（正本），一并交贷款行抵押。
6、划付贷款。在上述手续办理完毕后，贷款行将贷款划入借款人在贷款行开立的账户内，再根据《划款扣款授权书》的授权，将贷款一次性从借款人账户划入售房者账号。

Answer 5

我很同意二楼的建议，找家中介吧，像这种情况，中介给你办要节省很多时间和步骤，根本花不了几个钱，就算是按交易金额来收费，也不会贵到哪里去。我以前就是干二手房的，连我这个曾经的业内人士都觉得难度颇大呢。我给客户办过公积金的贷款，您知道如果没有人带光等批复从三个月到半年不等，实在很麻烦很麻烦，公积金大厅的营业员脸色一个比一个难看，而且这个天气你要来回跑很多趟，费时操心，而且还不一定顺利，何必呢？另外一个，我看您的情况是打算用两个人的公积金，那这样，办起来要更麻烦，因为公积金的审批要考虑的因素比银行考虑的还要多，而且行政效率也确实低。
您没必要去找什么有名的连锁中介，讲价这个比较难；您可以找家小中介，门脸小的，但凡是干二手房的都是在房管局银行什么有人的，帮你办起来得心应手价钱也合理。
即使您不放心找中介，您可以去名牌的连锁店里去咨询，咨询是免费的，这样比在网上得到得消息更真实更可靠。而且公积金的贷款的各地规定也不尽相同，在当地咨询，更符合实际些。
希望您这件事办的顺风顺水！