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央行、银保监会召开座谈会，事关房地产金融，给市场和购房者“定心丸”

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9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。座谈会强调，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
而在两天前，9月27日，据央行官网发布的消息显示，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日在北京召开。其中，央行例会首次提及房地产，并明确“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。
在房地产市场降温、某些龙头房企出现资金“爆雷”，购房者信心下降的环境下，央行在三天内两次提及房地产“维稳”，有重要信号意义，也向外界传递了“稳”的信心，给“金九银十”中的购房者吃了“定心丸”。
央行在三天内两次提及房地产“维稳”，在当前市场环境下具有重要信号意义。图片来源/IC photo
根据此次座谈会的要求，“法治化、市场化原则”成为新的指导方针。易居研究院智库中心研究总监严跃进解读称：“按照法治化和市场化的方式进行，这里或涉及过去几种错误的信贷操作，包括随意对一些房企项目抽贷停贷、随意设定或调整按揭贷款标准、以额度不足理由无故拒绝按揭贷款。类似操作对房企和购房者都造成了损害。”
值得注意的是，进入下半年以来，全国多数一二线城市面临着“缓贷”甚至“停贷”的局面，各大银行以额度不足为由，新房贷款放款趋缓，二手房直接面临“停贷”，这也造成了一些城市二手房市场急转直下，而购房者也面临着更高的购房成本。
从目前的房地产形势来看，在趋严的调控政策下，房地产市场由热转冷。根据9月15日国家统计局发布的数据，2021年8月，全国商品房销售额同比下降18.7%，增速较7月回落11.6个百分点；商品住宅销售均价为10278元/平方米，同比下降2.5%。同时，从各大城市看，根据统计局发布的《2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，今年8月，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落或继续下降，尤其是二手房市场，今年8月，全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.0%，这是在连续16个月房价上涨之后二手房止涨，也预示着市场拐点的到来。
而值得注意的是，从最新政策要求来看，“配合”成为核心关键词。在新的市场形势下，此次央行和银保监会召开的座谈会要求地方银行需要“配合”相关部门和地方政府维护房地产平稳发展。对此，严跃进认为：“这其中的含义是银行房贷政策要多听取房管局的意见。就近期房地产市场‘不稳定’因素看，开始从过热转为过冷，尤其是市场交易量。从稳定的角度看，金融机构需要关注房地产市场的变化，积极在信贷政策上做微调或者放松。”
但是，需要强调的是，“微调”并不等同于“放水”、并不等同于“短期刺激”，也并不等同于政策的“急转弯”。在央行的三季度工作会议上，也强调了继续执行稳健的货币政策，保持连续性、稳定性、可持续性，而房地产的金融政策主要是“维稳”，重点落在了保护住房消费者的合法权益上，这一点也和“房住不炒”的内涵相吻合。
对于政策微调的方向，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，预计金融方面将围绕“调节奏，保稳定”两个关键词进行，金融机构将配合相关部门和地方政府，根据城市实际需求，因城施策，合理安排房地产信贷投放节奏，避免出现上半年的信贷投放与市场需求之间的节奏错配，避免信贷大面积收紧误伤基本住房需求。当前整个行业处于转型期，平衡好行政调控和市场化配置，将有助于平滑转型带来的市场波动，保持整体市场平稳发展。
严跃进预测称，预计四季度，信贷政策或有进一步微调，主要方向为结构上优化，除了传统的按揭贷款等领域外，租赁住房市场的信贷工作需要加速，以积极配合租赁消费市场的健康发展。同时，四季度也会适当增加贷款额度、优化贷款流程，以维护住房消费者合法权益。