Question

我国房地产业发展存在的问题主要有哪些

Answer 1

我国房地产业发展存在的问题如下:

(一)房地产的总体规模越来越大

　　1、房地产投资规模不断扩大

　　房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。到2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。

　　2、开发规模快速增长

　　2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25
%，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%;房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%;房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。

　　(二)地区发展不平衡

　　1、房地产发展规模和增长速度存在地区差异

　　主要表现在第一，无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。第二，中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。第三，地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，
21.7%上升到15.7%，
24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。

　　2、城镇居民居住水平存在地区差异

　　在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91
>西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小;从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。

　　(三)房价居高不下

　　近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于1998。2003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。而到了2009年，温州、杭州、北京、上海、深圳等地的房价均超过一万，而在2010年房价又有一轮新高，使确确实实的“刚需族”出手犹豫，中央终于不得不出台新政进行调控。

Answer 2

3.1市场发育不良，泡沫化程度较高

我国的房地产市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，导致了其发育不良，利润率太高而不可持续发展，据权威部门提供信息，房地产行业利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5％左右，高的在6％~8％，而在中国房地产的利润率高达20％~40％，而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，

2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是工资的3~5倍，而中国工薪阶层购一套住房的费用是年工资的10倍~20倍。由于在前期获取了暴利，使得多数房地产商

收稿日期：2010-05-05作者简介：唐正辉（1979-），男，安徽巢湖人，毕业于安徽建筑工业学院，工程师。

未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实，并人为将房价炒高，至使我国房价远远偏离其真实价值和居民收入水平，出现较严重的泡沫。据统计，我国的房地产收入比超过10，远高于国际水平，按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3~6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素住房消费占居民收入的比重应低于30%。

3.2土地的供应不规范、政府机会主义行为严重

政府在我国房地产市场的发育和发展中起着非常重要的作用，然而，我国政府在以下几方面却是机会主义的。

一是在土地转让和使用中政府为了增加收入，某些官员为了私利而采取机会主义行为。他们以低价从农民手中圈得土地，然后高价转让给开发商。据统计，2007年政府的转让土地所得超过7000亿元。二是政府在与地产商的交易中不能履行契约或随意更改契约。三是政府的调控政策没有延续性和稳定性，很多政策的出台都是违反市场经济规律的。四是政府在土地交易中暗箱操作。我国的国土管理部门和各级政府在过去20几年的房地产发展中，土地供应很不合理，而且在土地交易中存在很大的暗箱操作行为。

这些行为严重阻碍了我国建立起一个公正、公平、高效、廉洁的土地交易市场。3.3供需结构失衡

目前我国房地产存在严重的供需结构失衡，具体表现为：一是新建的中小型、中低价位普通商品住房和经济适用住宅供应不足，而高端住房却供给过剩。据对北京、上海、天津、西安、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，120m2/套以上的住房都在40%以上、最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。同时，据建设部门统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90m2以下的住房面积所占比重为19.18%。2007年10月份，这一比重有所提高，但是只有25.77%，与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。二是廉租房供给很少，政府重视不够，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心，同时经济适用房供给不能满足要求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题；三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足要求。3.4房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险

我国的房地产对金融的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险，主要表现在以下几方面：

一是房地产信贷增长过快，2007年10月来，全国商业性房地产贷款金额达4.69万亿元，同比增长30.75%，比年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%；其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增长6192亿元，同比增长35.57%；住房公积金委托贷款10月末金额达到4502.2亿元，比年初增加960亿元，同比增长34.87%；二是房地产商自有比重低，我国的房地产开发建设，投资商多数欠缺资金，据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金都是直接或间接的来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的

绝大部分风险在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险；三是银行过度竞争，目前房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈，为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、

变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现，平均22.13%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面；四是住房贷款管理薄弱，“假按揭”

贷款风险显现，少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以假按揭”方式帮助开发商套现。3.5房地产市场秩序混乱

我国目前房地产市场秩序比较混乱，房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。