Question

求助一道司考题

甲向乙购买临街铺面房一间，成交后未办理房屋产权变更登记。随后，甲以该房屋作为出资，与乙共同创办了一家合伙商店。一年后，甲因私人债务与丙签订合同，将此房屋抵押与丙。乙提出异议。对此案应如何认定？

A．合伙企业成立和房屋抵押合同均为无效
B．合伙企业成立有效，房屋抵押合同无效
C．合伙企业成立和房屋抵押合同均为有效
D．合伙企业成立无效，房屋抵押合同有效司法
合伙企业暂且不论，我想知道房屋抵押合同无效的原因是基于无权处分人签订的合同效力待定，后未经过处分权人追认造成合同自始无效；还是基于物权法184条第四款不符合设定抵押的条件而造成的无效

Answer 1

【答案】A
【考点】合伙企业和房屋抵押的效力
【详解】《合伙企业法》第11条规定：“合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资；上述出资应当是合伙人的合法财产及财产权利。对货币以外的出资需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定，也可以由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定。”甲购买房屋后未办理房屋产权变更登记。因此甲未取得该房的所有权。甲以该物向合伙企业出资，不符合有关合伙人的出资规定。因此，该合伙企业的设立无效。
甲又以不享有所有权的房屋抵押与丙，又违反《担保法》的规定，当然抵押合同无效。

Answer 2

房屋买卖采登记生效要件，非经登记的不产生物权效力，不转移所有权
所以是无权处分，乙仍然拥有房屋所有权，不追认，抵押合同无效，
可以说是基于第一种说法
应该不是基于所有权不明或所有权存在争议，因为登记具有公示效力
对于不特定的第三人而言，权利人就是登记的乙

Answer 3

第一种说法。
因为房屋产权未办理登记的不能对抗善意的第三人。丙是善意。该抵押合同的无效只能基于无权处分。

Answer 4

本题的交付方式为观念交付中的占有改定，即合同已履行完毕，所以不能要求其付违约责任。只能依据乙已取得的所有权对甲提起侵权损害赔偿。

Answer 5

1 房屋买卖的物权变动要求登记生效，不登记不生物权效力，所以甲还没有取得房屋的所有权。
2 后甲以该房出资设立合伙企业，由于合伙企业是独立的民事主体，该房屋应过户至“合伙企业”名下。而甲此时的出资便是无权处分了，但是因为“合伙人”乙是房屋的物权人，其与甲达成“合伙协议”成立“合伙企业”便是对该无权处分行为的追认，所以该处分行为有效，房屋的所有权归“合伙企业”。
3 该处分行为有效并不代表合伙企业合法成立，因为无权处分中权利人的追认产生的法律后果是权利人和第三人之间的，与无权处分人没有关系。实际上，该“合伙企业”是乙一人出资的“独资企业”，合伙企业未成立。
4 甲将该房屋抵押，但是甲不是所有权人，真正的权利人应该是该个人独资企业，乙作为该独资企业的唯一投资人对甲的处分合同提出异议也就代表了该独资企业的异议，也就是权利人对无权处分合同的否认，该合同无效。