Question

二手房个人所得税差额是什么意思？

Answer 1

一、按照我国按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得（出售价与房屋原值的差额），应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。
但在实际操作中，由于部分房屋并不能核实房屋原值，例如此前并非购买商品房所得的福利分房，无法准确计算出差额，即通过出售自有住房取得的所得，因此无法按照20%来征收。对待这类房屋，国家政策为统一按照出售总价的1%征收。
二、也就是说，目前二手房交易个人所得税征收有两种标准，能提供房屋原值的按照出售前后差额20%征收；未能提供房源原值的，统一按照出售总价的1%征收。只有二手房交易满五年，且是唯一住房的才能免征个税。
由于中介往往能帮助售房者压低真实价格进行网签，因此，按照1%的总价征收的税额，往往远低于按照差额的20%征收，因此，很多能够核实原值的房屋，也被当成不能核实原值的房屋，从而按照低于真实交易价格的总价的1%征收，以此达到避税的目的。
三、国务院办公厅在通知中，要求能够核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。也就是说，这一通知将堵死将能够核实原值的房屋，按照不能核实原值的房屋来征个税的路子，从而增加卖房者的税负。
通知中强调，要充分发挥税收政策的调节作用，“税务、住房城乡建设部门要密切配合”，以堵死这一避税的道路。通知还要求，税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

Answer 2

按转让所得的20%计征个人所得税”，对二手房市场特别是一线城市过热的二手房市场将有非常大的打击。以一套总价200万元普通二手房计算(非5年内唯一住房)，之前个税为2万元(总价款的1%)。如果房主原购房值为50万元，新政策后按照差额的20%计算，将缴纳个税30万元。
阴阳合同逃税道路封死
一般来讲，面对差额20%的税收，在实践中有可能会催生大量阴阳合同，人为做低差额，以减少税负。但国务院细则中同样强调“税务部门要继续推进应用方法加强存量房交易税收征管工作”，表明政府已经想到了应对办法，通过阴阳合同寻求逃税的道路基本被封死。
中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为，按交易差额的20%征税，无论是卖房者还是买房者都不愿意承担，结果很可能是想卖房的不卖了，想买二手房的也不买了。而在短期内，市场很可能出现“抢过户”的现象，抢在地方细则出台之前，买卖双方互相让一步，抓紧过户。
房价上涨速度受抑制
新政策对二手房市场影响明显，但新楼盘可能呈现另一番景象。
伟业我爱我家集团副总裁说，短期而言，二手房市场将迎来交易高峰，争取搭上政策的末班车。这在二手房房价上涨过快的区域将尤其明显。
随着各城市细则的陆续出台，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历滞涨期。但从中长期看，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。随着各地细则的执行，新房市场由于转让环节税收较少的优势将得以体现，部分购房者将再次回归至新房市场，带动新房市场交易量涨。
专家认为，“国五条细则”公布后，预计各地将逐渐落实具体政策，包括房价控制目标制定等，尽管部分二手房购买者将流向新房市场，但预计房价上涨速度将受到抑制。