买房为什么不如买黄金
过去50年(1967-2017)，在全球范围内，剔除那些因泡沫而大幅度波动的大类资产，表现最好的资产，就是黄金！
当然，我也从不否认，如果与中国(区域强调)大城市(特殊性强调)的房产的收益率相比，无论过去10年还是20年，黄金的确是毫无招架之力。
如果，用过去10年的趋势就确定可以推断未来的财富逻辑，那我用1年岂不是也行，用5年岂不是也行？
过去1年，全球涨得最猛的资产是数字货币里的以太币；
过去5年，全球涨得最猛的资产是数字货币里的比特币。
所以，我们应该把所有资产换成这位大神最不屑的比特币，甚至是以太币？
正如我和这位大神在对比特币与区块链的认知完全不同一样，我不否认他的文章中某些说法有一定的道理，但轻易得出“黄金已死有事烧纸”的结论，即便不说他对人类财富的历史非常无知，至少也可以肯定他的结论无比草率！
别的不说，全球印钞票的各国央妈都不会认可他的说法——因为，黄金迄今为止依然是是全球各国央行唯一普遍持有的实物资产。
过去20年中，为什么中国大城市的房地产成为全球收益率最高的一类资产，与我们处于人类历史上最大规模的一波城镇化过程和人口年龄分布密切相关，更与人类历史上最大的一波信贷宽松周期密切相关，更不必说中国政治体制下特殊的土地行政管理制度和货币信贷发行制度……
拿个别阶段和特殊时期的资产回报特例，来论述财富的逻辑，即便是论据和事实部分合理，也不会得出合理的结论。
过去20年，所有通过大城市房产致富的人，本质上无非是站在了一个大趋势的浪潮之上，而做投资，最怕的是把一个时代的大趋势当做自身能力，把某个阶段的特殊情况当成永远的财富逻辑……
不信的话，同样是房产，同样是首都，20年前，你去比中国更富裕的德国柏林买一套房子，现在来对比房产和黄金的收益率，看看会是神马结果？
没有中国过去20年的高速城镇化，怎么会有中国房产价格雄冠全球的涨幅？
在讨论现在该买黄金还是该买房子之前，先给大家看三幅图表。
第一幅图，是过去10多年之间中国的信贷(Credit)增长率、广义货币供应量(M2)的增长率、采购经理人指数(PMI)和领先经济指标(LEI)的变动情况。
后两个指标我们先不去说它，只看广义货币和信贷发放过去10多年的增长率，我们就可以发现，中国大城市的房价上涨，无非就是骑在了货币和信贷发行这头鲸鱼身上高速前进而已，所谓的“高回报”就是信贷增长率的表现。
在中国高速信贷投放模式之下，房地产得到了从中央到地方政府的强力支持，再加上中国特殊的土地拍卖制度和人口结构(我曾经在以往文章里分析过，2005-2020年恰逢中国25-34岁购房适龄人口到达有史以来的顶点)，货币信贷与房价互为因果，驱使所有民众涌入房地产市场，由此造成了2005年以来城市房价的暴涨——但从图上就可以看出，2016年以来，无论信贷投放还是货币发行增速，都在不断创出历史新低，如果还指望大城市房产延续以往的模式，这需要不仅需要把中国购房适龄人口给凭空造出来(造人是个技术活儿)，然后再央求央妈和政府持续以往的信贷模式，这才差不多……
第二幅图就不仅仅是中国了，而是显示了当今全球四大经济体美、欧、中、日的央妈在过去20年之间资产负债表的扩张情况——这代表了四大央妈在过去20年真正的印钞状况。
从趋势上看，日本和欧洲的央行资产负债表规模仍在快速扩张期，但是美联储和中国央行的资产负债表在2014-2016年已经开始停滞不前。
当然，按照规模和速度看，过去20年，货币扩张速度最快的，就是伟大的中国央妈——按照资产负债表规模看，2006年中国央妈就已经成为全球第一央妈。
第三幅图，就是全球央妈从二战结束之后这70年来印钞的总体情况，从图中可以轻易看出，正是1971年布雷顿森林体系的崩溃带来了人类货币信贷的近乎无限扩张之路。
以上三幅图，不是比较房子和黄金的收益率问题，而是告诉大家，我们讨论不同类别资产的收益率，从10年看、从20年看、从50年以上来看，分别要在一个什么样的基础之上……
因为有政府和央妈每年都不断凭空制造无数的货币和信贷，无论从10年、20年还是50年的周期来看，持有纸币本身，肯定会成为被掠夺的人群，所以，这就是我一直告诉告诉大家的话：
参与金融市场投资，你90%可能会输；
但是，不参与金融市场投资，你100%会输！
我们骑在“钞票和信贷永远会越来越多”这个大鲸鱼上，再来讨论未来到底投资房子还是黄金的问题。
要讨论现在到底该买房子还是买黄金，我们还必须设定一个期限，否则，如果把资产的历史扩大到50年以上，我敢说，在中国投资房产可能连个渣渣都算不上，一个“国有化”，立马让你的房产变成“全民所有”。
分析起来有意义的，是10年、20年之内的情况。
按照房产大神的分析，如果过去20年中国大城市的房产上涨了20倍，黄金上涨了4倍的话——
他认为黄金已死，因为认可黄金的人越来越少，大家都应该买房子！
他用女儿喜欢的铅笔盒来讨论资产是否被人喜欢，这个观点近乎对当代资产理解的无知——大家拥有资产是为了赚更多的钱，而不是“拥有”资产本身，资产只要开启上涨之路，所有人都会知道，无论是房产、股票还是黄金，而资产价格如果长久不改变，几乎所有人都会对其失去兴趣。
正如，2010年的比特币，几乎没有一个人知道，但它开启上涨之路，现在几乎所有参与投资的人都知道；相反，如果中国大城市房产和德国柏林的房产一样，20年价格几乎不变，那么到现在为止，中国也几乎不会有人想着去“投资房产”！
同样用这个论据，我恰恰认为房产已死！
因为，从更长久的历史来看，能够作为财富而存储的大类资产，其价格变动范围应该相差不多——在伦敦，1盎司黄金换一件高级定制服装，200年都没有变过；更久远的，据说在圣经时代，一盎司黄金可以买350块面包，1929年全球经济大萧条，1970年代经济大滞胀，乃至到今天，1盎司黄金，依然可以购买350块上好面包……
如果在过去20年，中国大城市房产涨了20倍而黄金只涨了4倍，相反，在全球其他地方却完全不是这样，那么只能说明中国的房地产被某只“有形的手”扭曲到了极端的地步——如果你相信20年的有形之手，而不是几千年的经济规律，那你就去买房产好了。
更何况，现在中国大城市房价如此之高，高到举世第一，有能力该买的都已经买了，剩下的想接盘也没有能力当韭菜，无非就是基本保持在这个价位上，等着政府和央行不断的制造货币信贷的膨胀，将其价格变得看起来正常。
相比房产，我认为黄金被低估，并不是说房产就彻底不能投资。
对普通人来说，在当今世界的金融规则之下，无论中国还是美国，欧洲或者日本，购买房产有个特别大的好处就是——可以使用杠杆。
500万的房子，你首付100万就可以买下，这相当于使用了5倍的杠杆。如果房价上涨20%变成600万，不考虑贷款利息成本，那么意味着你用100万的资产，实现了100%的资产收益率。
如果你买黄金，可就享受不到这个规则，无法使用杠杆。
进一步的说，只要你从银行申请到的房屋贷款利率低于政府新印刷钞票的增长率，那么理论上说，你就是赚了——而这个情况，在未来仍然是极大概率成立的。
但杠杆也是双刃剑——如果房产价格下跌，你的资产损失速度也是加了杠杆的，如果500万的房子价格下跌20%，那么你的100万首付已经全部烟消云散，如果下跌30%，你还要倒欠银行50万……
就现在，到底该买房子还是买黄金，这回到了我无数次强调过的观点，无论投资或者交易，归根结底是你和别人交换你对于未来的看法：
如果你认为房产还会像过去20年那样上涨，因为可以利用银行的低成本资金加杠杆，那么你就去买房子；如果你认为黄金被低估，那么你就买黄金。
炒房大神提到：
迟早北上一间水泥做的房子，会比纯金打造的房子更贵！
这没什么，500年前托马斯-莫尔的《乌托邦》里，早就提到了公有制之下，因黄金无用，所以只能被用来建造厕所和马桶——可惜的是，从托马斯-莫尔到现在近500年时间里，哪怕是在完全遵循“公有制”的原苏联和今天的朝鲜，黄金也从来没有丧失其价值。
更长远的，5000年人类文明史里，所有那些因为鄙视而彻底放弃黄金的人，除非他运气好到一辈子都不经历经济的大波动，否则，他的财富命运终归会被黄金所鄙视。
如果不考虑加杠杆之后的收益率，相比大城市的房产，我个人目前更倾向于支持黄金被低估。如果有谁愿意和我来一个10年期或20年期中国大城市平均房价涨幅和黄金价格涨幅的赌约，我乐于奉陪。
