Question

二手房交易中中介公司自拟的《补充协议》是否有法律效力?

北京市二手房交易中某中介公司自拟的《补充协议》是否具有法律效力?其中约定交易中卖方违约(反悔交易、要求终止解除合同等)应将总价款百分之二十的款项作为违约金赔偿给买方，而并未提及双倍返还买方定金之事(据我所知赔偿违约金与双倍返还定金是应该且只能二者选其一的赔偿责任)，且其中一条称包括北京市建委和市工商局拟定的《北京市存量房屋买卖合同》在内的其他几个合同与该《补充协议》发生冲突时，均以该《补充协议》为准。请问这些提法及这份《补充协议》本身是否具有法律效力?该《补充协议》是否符合《合同法》的适用范围?(卖方同时签订了《北京市存量房屋买卖合同》。)很急，跪求各位专业律师及法律业界高人帮助!拜托啦!

Answer 1

1、中介公司自拟的《补充协议》如果有协议各方签字盖章，并且没有违反合同法中关于协议无效的规定(例如违反法律行政法规的规定，违反第52条-54有关规定的)，这种协议应该有效。
2、关于违约金与定金条款，参考合同法第116条。在协议中可以作出约定，但是当事人可以选择适用。所以中介公司自拟的《补充协议》虽然没有做出约定，但是根据担保法的规定，定金罚则依然适用。
3、“包括北京市建委和市工商局拟定的《北京市存量房屋买卖合同》在内的其他几个合同与该《补充协议》发生冲突时，均以该《补充协议》为准。”这样的约定是否有效需要考虑以下问题:
(1)北京市建委和市工商局拟定的《北京市存量房屋买卖合同》仅仅是一种范本，本身没有效力，也不存在强制性适用问题--除非实践中备案登记手续一般要求用规范文本。楼主的意识可能是你们用这个范本签订了一份买卖合同把。
(2)各方签订了《北京市存量房屋买卖合同》应该也同时办理了网上签约备案手续了吧--如果已经办理，那么按照黑白合同的原则，在同一内容不同约定发生冲突时应该以备案合同为准--除非双方自愿按照不备案的合同进行。