Question

2021年民法典业委会成立条件？

Answer 1

01成立业委会有什么门槛？

我们平时提到的“门槛”，可以理解为难度或者条件。业主大会毕竟是业主之间开会，开会就得由业主参加。

法律对于成立业委会的实质性条件主要是要求业主人数达到一定标准。

那么究竟要多少人开会才符合法律规定呢？先看法条吧（注意黄底字）：

现行《物权法》
即将施行的《民法典》
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
……
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
……
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：
……
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
……
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

现行《物权法》只规定成立业委会需要得到多少人的赞成票。具体人数要求是“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数”，俗称“双过半”人数。

图片

即将施行的《民法典》在此方面有什么变化呢？

一是新增规定无论决定任何事项均需要“双过2/3”业主参与表决。这意味着业主投赞成票、反对票和弃权票的人数需要“双过2/3”，同时也就意味着小区至少需要“双过2/3”业主开会。

二是修改投赞成票的人数，只需要在参与表决的业主中“双过半”。

按照现行《物权法》的规定，门槛只是“投赞成票的业主数量”。我们可以说只是“单门槛”。

而《民法典》不仅规定参与表决的人数，而且还规定投赞成票的人数均需要达到一定标准。我们不得不说这是“双门槛”。

假如“某小区一共1000户业主，每户户型相同”。如果按照现行《物权法》的规定，需要501户业主投赞成票成立业委会。

如果按照《民法典》的规定，需要至少667户业主参与表决，还需要334户业主投赞成票。

可以看到《民法典》规定的这两道门槛呈现一高一低的姿态，第一道特别高，第二道特别矮。筹委会需要先跨过高槛，再跨过低槛。

图片

02门槛降了吗？

如果我们只对比投赞成票的业主数，那么《民法典》确实降低了门槛。但我们不能只看投赞成票的数量，因为《民法典》规定的是双门槛，它首先要求“双过2/3”业主参与表决。

那么对于单门槛来说，双门槛是升是降？还需具体问题具体分析。

如果在这种情况下讨论，门槛是降了：

“某小区一共1000户业主，每户户型相同。大部分业主热衷于管理小区公共事务，积极角逐业主委员会。业主大会召开当日，出席会议的小区业主达到700户。但是小区业主在各项事项表决时却存在分歧，有400户投赞成票，200户业投反对票，剩余100户投弃权票。”
如果按照现行《物权法》规定，这个小区虽然召开了业主大会，但实际上不能形成“双过半”的赞成票，因此业委会无法成立。
而如果按照《民法典》的规定，这个小区已经合法召开业主大会，赞成票获的比例达到4/7，已经超过其要求的1/2，因此可以成立业委会。

但如果在这种情况下讨论，门槛是升了：

“某小区一共1000户业主，每户户型相同。大部分业主不关心小区公共事务，筹委会费尽千辛万苦只能召集501户业主开会。”
如果按照现行《物权法》规定，只要筹委会收到这501户业主的赞成票就能成立业委会。
而如果按照《民法典》的规定，这个小区需要召集667户，目前召集的人数尚未达到法律要求，不能召开业主大会，筹委会还需要继续召集业主。

03现实困境

以上论述只是基于假设和逻辑推理。想必一些业主看到这里已经发出牢骚“这是要闹哪样？是不是不想让我们成立业委会？”

图片

其实主流媒体反复宣传修法的目的都是为了“降低门槛”，尽量促进小区成立业委会。或许立法者眼里的业主们都是打了鸡血参与业主大会，为争取自身合法权利即便头破血流也要力争到底。

图片

想必业主们又要感叹，现实中哪有那么多积极的业主？大多数邻居是没有权利意识、斗争意识的。当筹委会和志愿者奔走呐喊时，大多数邻居认为这场活动与之无关。当筹委会和志愿者满怀激情地告诉邻居们成立业委会是维护业主权利的时候，大多数邻居都是脑回路转了半天再发出“良心”三问：

“业主委员会是什么？”
“成立业委会有什么好处？”
“不参与业委会行不行？”

很多邻居是未启蒙的，需要有人反复宣传扫盲催促才会参与公共事务，还需要有人反复指点催促才会按程序走。

而另有些邻居是冷漠的、无动于衷的，压根不会参与小区公共事务。他们可能会用言语或实际行动向筹委会表明“不支持成立业委会”。

在实际操作中，筹委会和志愿者的工作难度已经很大了。如果按照《民法典》的规则来执行，那么工作难度将更大。

图片

04业主们现在应该怎么办？

《民法典》是新法，其将来施行时，《物权法》作为旧法便会同时废止。法律是由不得业主选择适用的。这意味着在2021年之后，尚未成立业委会的小区只能按照《民法典》，不能再按《物权法》的规则召开业主大会成立业委会。

《民法典》施行的日期是2021年元旦，眼下剩有6个月时间做选择：

可以选择抓紧时间抢在元旦前，依据现行法律成立业委会；
也可以选择拖到元旦以后，依据《民法典》成立业委会。

对此，本文认为业主们首先需要评估所在小区的实际情况，按照本文第2部分的论述比对本小区适宜跨过“单门槛”还是“双门槛”。

倘若邻居们的积极性较差，召集1/2业主已经很困难了，那么建议业主们尽量在2020年内办完成立业委会的手续。

倘若小区内同时有几股力量在筹备业委会，能够共同召集2/3业主，而几股力量各自推选各自的文书方案和人选，那么建议业主们继续筹备，待《民法典》施行后依据新的法律规则竞选和表决。

Answer 2

《中华人民共和国民法典》（自2021年1月1日起施行）第二百七十七条规定业委会成立条件是：

第二百七十七条  业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。