Question

法拍房靠谱吗？

Answer 1

房子主要分为普通住宅房，商品房和法拍房，不管是住宅房还是商品房，都是可以进行法拍的，法拍房也就是说被法院收回的房子，然后进行拍卖，把售卖卖出去，那么，我们要看一下买法拍法好处与坏处是什么，要清楚它的好坏处，然后再做决定，除此之外，还要了解一下买法拍房靠谱吗。

买法拍房好处与坏处

法拍房的好处：房价较低。既然是拍卖，那起拍价一般是低于了市场价，基本上是在市场价的70％－80％之间。加上大部分人都不知道法拍房的渠道，所以导致拍卖人数的降低，而可能进行捡漏。简单来说，法拍房成交价可能便宜，而且容易买到。

买法拍房的坏处：无法贷款。法拍房只能全款，一次性付清，而且要求付款时间短，就这一点就拦住了很多想购买法拍房的人。容易产生债务纠纷。有的房子存在其他债权人，被抵押或者一房多卖的情况。

买法拍房靠谱吗

购买法拍房不是不靠谱，但比起普通二手房，法拍房无疑要便宜的多。并且在大部分城市司法拍卖的房产不在限购政策的范围内，也就是说拍卖人不受限购资格的限制，因此受到不少人青睐。但购房者同时想清楚其中可能存在的问题，并做好应对措施，以免血本无归，花钱买罪受。。

一、准备好押金

其实无论购房者选择的是哪一类房屋，都需要对房屋的价格，价值有一个足够的了解，做好资金准备。与买普通商品房不同，买法拍房竞拍之时必须缴纳不菲的押金。一般这笔钱是起拍价总价的10％到20％，算下来并不是一笔小数目，如果竞拍成功却突然后悔不想要，这笔不菲的押金并不退还，另外法拍房交易税费也是比较高的，因此这个部分购房者也需要提前准备。

为了避免买到价值不符的房子，建议你在决定竞拍房子之前，先看上几十套房子再说了解当地的房地产市场行情。

二、了解房子详情

如果你想用比较低的价格购买法拍房，那么应该及时关注拍卖信息，锁定拍卖目标。一定不能为了省事而忽略房屋的基本情况，花时间去了解房子的产权问题，居住或者租赁情况是十分有必要的。通过拍卖公告，法院官网查询披露的判决信息，个人和银行债务关系这种拍卖比较干净，个人和个人纠纷这种就很麻烦，就算你成功拍到了房子也会有很多后续问题等着你。

针对上面这篇文章的介绍，主要给大家讲了一下买法拍房好处与坏处是什么，这种房子相比市面上的普通房价格要便宜很多，但是它的坏处是很有可能会出现纠纷的问题，毕竟是法院拍卖的房子，也有可能在纠纷这方面没有解决清楚，而且，也告诉了大家买法拍房靠谱吗，这个不一定靠谱。法拍房说白了，就是通过司法途径拍卖的房产。有必要说明一点，法拍房包括断供房，但法拍房并不就是断供房。法拍房比断供房多得多。

这么说来法拍房最少包含三大类，一是断供房，二是作为保证债权实现的抵押房，三是因其他债务纠纷被起诉进入执行程序的房产。总之，最终不管是何种原因都是通过法院拍卖的方式来处理的房产。

法拍房的最终成交价格通常比市场价格低。高于市场价格的情况也有，比较少见，常见于比较稀缺的房产比如学区房。

那么法拍房该不该买呢，在回答这个问题之前，先要了解一下法拍房的基本情况，法拍房是按“现状拍卖”，注意是按现状拍卖这个意思，就是说法拍房现在是个什么样子就是个什么样子，现状既包括实物现状，也包括权利状况，拍房之前虽然有对拍卖物的介绍，而介绍并没有穷尽一切情况。

因此，参与竞拍之前要做一些功课，充分了解房产的基本情况，做到心中有数，参与竞买决不是别人喊个价，自己跟着加点价那么简单。具体地说，要了解被拍卖的房产是否存存在下面三类瘕疵。

一是产权状况

实践中有这样一种情况，购买房产时顶楼和一楼会有一些特殊的优惠措施，比如买一层送一层（通常是顶楼），而这样的房产两层是连在一起的，并且送的面积多半又是开发建设单位超建的面积，没有登记在合法面积内。比如拍卖的是七楼，八楼与七楼连在一起。即使拍得了七楼，八楼如何处理不明确的话，即使拍卖成功，交付或使用都是一个麻烦。

类似的情况还出现在一楼中，有住户在一楼合法产权房的周围扩建了一部分面积，这部分面积自然是无证面积，自然没有列入拍卖物当中，合法产权面积拍卖成功后，被执行人会要求竞拍的人支付扩建的面积费用。

产权状况还有其它复杂情况，比如小产权房，可能拍卖的是地上建筑物，参与竞拍后，要充分了解，拍买后能不能办理合法证件。还有早期的房产，房产证与土地证分离，有的房子有房产证，但没有土地证，没有土地证的情况是因为土地手续不完善，欠缴土地出让金等。

现在两证合一，房产证与土地证统一为不动产登记证。如果拍买的房产不能办理不动产登记证就非常麻烦。

二是抵押状况

抵押有登记抵押和没有经过登记的抵押，经过登记抵押的抵押物权利大于没有经过登记的抵押物。

进入拍卖程序的房产，很多都抵押过，即有合法的重复抵押（保证的债权小于房产的价值）都有抵押登记，也有经过登记的合法抵押与违法的抵押混合的重复抵押，也就是先将合法抵押后，又将房子私下抵押给其他债权人。

参与竞拍时，要对房产的抵押情况作一个全面了解，尤其是私自抵押的情况，这样能避免很多不必要的麻烦和损失。

三是居住状况

房屋租赁关系有一条著名的原则，就是买卖不破租赁，拍卖也是一种买卖，只不过是通过拍卖这种方式进行的特殊交易类型的买卖。即使拍买成功，原来的租赁合约只要不超过20年依然有效，承租人不受拍卖的影响，并且承租人在同等条件下有优先购买权。

如果房屋的租赁时间较长，对于拍卖成功的房产是一个贬值因素，即使有办法让承租人搬走，也是要付出一定代价的。

对于设有居住权的房产来说，竟买这样的房产就没有必要，如果一套房产设有很长的居住权，拍得了房产，很长时间有别人在居住会非常难受。

小结：对于产权清晰，没有重复抵押，更没有设定居住权的房产来说，竞买当然可以参与，如果执行的法院能拍卖后，将法拍房清理干净交付竞买人。那就大胆地购买吧。