Question

买二手房要注意什么？

买二手房要注意什么？

Answer 1

买二手房要注意事项：

1、确认产权的可靠度。
注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。

2、考察是否属于允许出售的房屋。
确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

3、查看是否有私搭私建部分。
是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

4、确认房屋的准确面积。
包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积；最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。

5、观察房屋的内部结构。
户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

6、考核房屋的市政配套。
打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；观察户内、外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；煤气的接通情况，是否已经换用天然气；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。

7、了解装修的状况。
原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

8、查验物业管理的水平。
水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。

9、了解以后居住的费用。
水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。

10、追溯旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。

Answer 2

买二手房六大注意事项
随着各地住房制度改革进程的加快，二级市场的开放力度不断加大。但是，旧

房买卖毕竟不像新房那样一目了然，购买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要

比新商品房难得多。因此，在选购二手房时，要特别注意以下一些问题：

■购买二手房时，对房屋产权要注意哪些问题？

在旧房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，

法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。因此，购买二手房时，一

定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公

有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以

免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多人不必要的麻烦。另外，要特别注

意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并

且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。

由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策，因此，如果是

以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确

定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，

与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位是否同意该

房子的出售。

当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房

子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。

■购买二手房时，对房屋结构要注意哪些问题？

二手房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购

买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标

明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察

房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私塔、改建造成主体结构损

坏隐患的情况。

另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别

不适合居住的缺点。如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费

用，又时刻面临不安全的危险。

■购买二手房时，对房屋周边环境和设施设备要注意哪些问题？

随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。

旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察

房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环

境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。

对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气

供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和

管理方式，是否安全、便捷并提供24小时服务。如有机会最好走访一些老邻居，对

房屋及周围环境设施做更多的深入了解。

总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买二手房

的目的是本想改善一下居住条件，但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活

带来更多烦恼。

■购买二手房时，对房屋的物业管理要注意哪些问题？

良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足，还能给生活、工作带来更多的

便利。对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物

业进行走访，看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，

小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等，由

此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评价是以质优价廉为重好。

另外，还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费

标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维

修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。

■购买二手房时，如何借助中介的帮助？

二手房的买卖要比商品房复杂得多，因此，买卖双方都需要中介机构帮助代为

办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善，良莠不齐，经常发生中介机构

与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介机构的选择就显得尤为重要。

首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司，要亲自到

中介机构办公场所进行考察。同时，在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介

公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费？如果未能如愿成交，如何退款？如

果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。

中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起

步，成交量少，没有多少可供选择对比的实例，对于一般居民来说，准确地对房屋

进行估价就显得非常困难。因此，也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基

本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜。

另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，

特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师

收费还没有统一标准，因此，要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。

■购买二手房时，对房屋的交易过程要注意哪些问题？

购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二

容易轻信别人，三为了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下，由售房人全

权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有权得不到应有的法

律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时，才知上当受骗，这方面的案例

即便在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一

定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费

用，领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证），切

不可因小而失大。只有这样，才能买到放心合适的房子

Answer 3

买二手房六大注意事项
随着各地住房制度改革进程的加快，二级市场的开放力度不断加大。但是，旧

房买卖毕竟不像新房那样一目了然，购买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要

比新商品房难得多。因此，在选购二手房时，要特别注意以下一些问题：

■购买二手房时，对房屋产权要注意哪些问题？

在旧房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，

法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。因此，购买二手房时，一

定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公

有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以

免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多人不必要的麻烦。另外，要特别注

意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并

且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。

由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策，因此，如果是

以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确

定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，

与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位是否同意该

房子的出售。

当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房

子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。

■购买二手房时，对房屋结构要注意哪些问题？

二手房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购

买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标

明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察

房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私塔、改建造成主体结构损

坏隐患的情况。

另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别

不适合居住的缺点。如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费

用，又时刻面临不安全的危险。

■购买二手房时，对房屋周边环境和设施设备要注意哪些问题？

随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。

旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察

房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环

境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。

对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气

供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和

管理方式，是否安全、便捷并提供24小时服务。如有机会最好走访一些老邻居，对

房屋及周围环境设施做更多的深入了解。

总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买二手房

的目的是本想改善一下居住条件，但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活

带来更多烦恼。

■购买二手房时，对房屋的物业管理要注意哪些问题？

良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足，还能给生活、工作带来更多的

便利。对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物

业进行走访，看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，

小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等，由

此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评价是以质优价廉为重好。

另外，还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费

标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维

修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。

■购买二手房时，如何借助中介的帮助？

二手房的买卖要比商品房复杂得多，因此，买卖双方都需要中介机构帮助代为

办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善，良莠不齐，经常发生中介机构

与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介机构的选择就显得尤为重要。

首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司，要亲自到

中介机构办公场所进行考察。同时，在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介

公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费？如果未能如愿成交，如何退款？如

果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。

中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起

步，成交量少，没有多少可供选择对比的实例，对于一般居民来说，准确地对房屋

进行估价就显得非常困难。因此，也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基

本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜。

另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，

特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师

收费还没有统一标准，因此，要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。

■购买二手房时，对房屋的交易过程要注意哪些问题？

购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二

容易轻信别人，三为了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下，由售房人全

权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有权得不到应有的法

律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时，才知上当受骗，这方面的案例

即便在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一

定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费

用，领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证），切

不可因小而失大。只有这样，才能买到放心合适的房子

Answer 4

购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。
与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电。查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。此外，消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。 搜房问答为您解答

Answer 5

买二手房注意以下事项：不能仅看卖家出示的不动产证；学区房注意是否在学区范围；户口迁移法院不受理；了解自己的征信；审查房产上是否有其他他项权，比如租赁；注意有没有共有权人；不要相信口头承诺；约定违约方承担律师费、诉讼费等。