很多人都图二手房省事儿,可以拎包入住,且配套齐全,但是由于是与业主进行交易,所以,很多细节可能注意不到,造成入手之后引起很多不必要的麻烦。
我们先来看一个案例吧:
张先生购买了陈先生一套房屋,之后张先生按约定支付完购房款,陈先生也配合张先生办理了房屋过户手续。
正当张先生喜滋滋地准备入住新房时,却发现房子被陈先生在过户前低价租给了别人,而且一租就是5年。
房子本是张先生买来当婚房急用的,现在却收不回房子。张先生大呼上当,于是把租户和陈先生告到了法院,要求租户限期搬走,陈先生交付房屋。
那么张先生的诉讼会得到法院的支持吗?
法官解读:
根据《合同法》第二百二十九规定,租赁期间如果物权变动的话,是不会影响到租赁合同的效力的。
尽管陈先生不再是房屋所有人,但他此前与租户签订的租房合同依旧有效,张先生莫名地成了新房东,必须履行5年期的租房合同,无权收房,如果违约需要支付大笔违约金。
另外租房合同中并未涉及5年内涨租金问题,这样一来张先生里里外外损失不少。不仅如此,张先生与陈先生的买房合同中,明确规定交房延期的违约金只是定金的30%和尾款1万元,签定处罚较低。
而且张先生的实际受损情况也难以得到明确认定,所以只能自认倒霉,5年后再收房。对此,法官也希望通过这个案子给所有买房人提个醒。
温馨提示:
我们在签订这个房屋买卖合同的过程当中,应当明确屋的状态,有没有出租的信息。违约的话应该增加这个违约金,这就增大了出卖方的违约成本。
购房者一定要在买卖合同中明确交房条款的约定。如果卖房人刻意隐瞒房屋已出租的信息,或者在履行合同过程中算好时间差,故意将房屋出租他人的,应支付较高金额的违约金,以加大卖房人的违约成本。
另外,如果我们在看房时,如果房屋处于出租状态,一定要看一下租赁合同的终止日期,切记还要问一下现有租户是否有购买意愿。
根据法律的规定,承租人在承租期间,对这个承租的房屋享有优先购买权,也就是优先于他人购买承租的房屋的权利,那作为买房人呢,你应当在征询这个承租人同意的情况下再购买。
法官建议,买方在询问租户购买意愿的时候,最好能够保留好证据,以防在发生纠纷时没有法律支撑,吃了哑巴亏哦!
（以上回答发布于2017-05-05，当前相关购房政策请以实际为准）
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