Question

买的是开发商直接更名的房子，有什么风险，流程？

最近想买一套房子，是2年前的，但是原房主说可以到开发商处直接更名，无税。网上查说有风险。请问都有哪些可能性的风险？ 交易需要注意什么，都有哪些情况需要向原房主问清？
原房主契证还没下来，是不是如果契证是我的名字就能确保房产证下来后也是我的名字。

Answer 1

风险：

确定直接更名的权利人是否为原来与开发商签购房合同的本人，有无其它相关权利人，其它权利人是否同意出售。开发商是否还没有对合同进行备案登记，开发商是否同意更名，同意更名是否有额外的费用和条件，有费用的话费用由谁承担。

流程：

交易流程和一般购置新房的交易流程一样，和原业主达成协议后再与开发商重新签订购房合同，如需贷款则去银行签贷款合同，所有合同由开发商拿去房管局备案，纳税，交房，领证。

购房注意事项：

1、更名房相当于购买开发商手里的未经网上签约的房子，要先跟开发商落实清楚，确定房子确实未网签，而且开发商配合办理更名手续。

2、问清楚办理更名是否需要更名费，以及具体的费用。

3、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。

4、对于违反此规定签订的购房合同，虽无明确法规将其定性为无效合同，但若有一方当事人主张其无效，该购房合同的法律效力无法保障。任意一方如果不承认合同内容，都会导致合同无效，其中存在的风险确实较大。

以上内容参考百度百科-买房

百度百科-中华人民共和国城市房地产管理法  

Answer 2

风险：
1、首先要确定直接更名的权利人是否为原来与开发商签购房合同的本人，有无其它相关权利人，其它权利人是否同意出售。
2、开发商是否还没有对合同进行备案登记，开发商是否同意更名，同意更名是否有额外的费用和条件，有费用的话费用由谁承担。
流程：
交易流程和一般购置新房的交易流程一样：
1、你和原业主达成协议后再与开发商重新签定购房合同，
2、如需贷款则去银行签贷款合同，
3、所有合同由开发商拿去房管局备案
4、纳税
5、交房
6、领证
这样的交易是原房主所购买的房为新房，只是和开发商签了合同，开发商还没有向房管局备案，这种情况下新业主直接和原业主达成协议，然后由原业主出面，将开发商处的信息更改为新业主的信息就可以了，这样的交易方式叫“合同更名”。
这样的交易并非能完全免税，是和传统二手房交易相比，免去了二手房交易中卖家所承担的个人所得税和营业税，而契税是没有办法免的，而且大修基金也要交。

Answer 3

风险：
1、首先要确定直接更名的权利人是否为原来与开发商签购房合同的本人，有无其它相关权利人，其它权利人是否同意出售。
2、开发商是否还没有对合同进行备案登记，开发商是否同意更名，同意更名是否有额外的费用和条件，有费用的话费用由谁承担。
流程：
交易流程和一般购置新房的交易流程一样：
1、你和原业主达成协议后再与开发商重新签定购房合同，
2、如需贷款则去银行签贷款合同，
3、所有合同由开发商拿去房管局备案
4、纳税
5、交房
6、领证
这样的交易是原房主所购买的房为新房，只是和开发商签了合同，开发商还没有向房管局备案，这种情况下新业主直接和原业主达成协议，然后由原业主出面，将开发商处的信息更改为新业主的信息就可以了，这样的交易方式叫“合同更名”。
这样的交易并非能完全免税，是和传统二手房交易相比，免去了二手房交易中卖家所承担的个人所得税和营业税，而契税是没有办法免的，而且大修基金也要交。

Answer 4

我可以明确的对你说，只要卖你房子的人不是骗子，那就没多大问题，但是作为买方，淡然是越安全越好，所以还是要找个第三方做个见证，并留下一部分购房款在第三方，做一个定金保管，等他帮你更完名之后再把余下的购房款给他。
看上去复杂，其实很简单，只要你心细一点就行。

Answer 5

风险存在，但一般没什么大问题,我手上操作过很多了，要具体看你城市的管理情况，最大的风险来自于税务.你需要问名清楚KFS是以谁的名字预交的契税,如果能以你的名字交，那么就没有任何风险.如果之前交了，不是以你的名字交的,同时税务局不给退税的话,那你的风险就在于需要重新缴纳契税.
你买的房产还没办理产权证,那在KFS那里把原来的合同更名(记得如果有备案要把备案的名字也改掉)或注销重新签定就好了，办理房产证时是以合同上的名称为准的.
希望得到你的采纳,不清楚再补充问题吧