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中央经济工作会议对房地产市场提出调控思路

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近日在北京举行的中央经济工作会议引起了社会各界的广泛关注。对于明年房地产市场的调控思路，会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，因城施策，促进房地产业良性循环、健康发展。
业内专家一致认为，相较于以往经济工作会议对房地产市场的表态，本次会议内容具备更强的指导意义。未来的楼市调控在守住“房住不炒”这个底线的同时，会有更多政策支持房地产健康发展，防范金融风险。
“房住不炒”定位不动摇
5年前，即2016年12月14日，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。此后，每年的中央经济工作会议都坚持这一楼市调控主基调，今年也不例外。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，“房住不炒”的提法已刚好满5年，对于各类市场参与主体而言，要更深刻地理解这句话。无论后续政策对于刚需和改善型购房需求如何支持，炒房和投资投机的购房需求已经没有市场。所以，今后各地在出台相关政策时，要严格守住这一底线。“比如，当前银行信贷政策有放松的可能，但是各地也不能盲目放松，对于信贷的审核和风险管控依然十分必要。如果信贷政策无底线地放松，也就曲解了中央有关房地产政策的思路。”严跃进表示。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《中国消费者报》记者表示，中央连续多年强调“房住不炒”定位，这是顶层设计，也是指导房地产和住房工作的长期指导方针，不会因行业出现一时下行和局部风险而调整，这个战略定位是不会动摇的。即便短期策略有调整，也是有底线、有坚守的调整，不会乱了阵脚。
首提“探索新的发展模式”
此次中央经济工作会议在房地产方面除了“房住不炒”“保障房”“长租房”等关键词外，还首次出现了“预期引导”“良性循环”“探索新的发展模式”等提法。
“我国房地产企业在长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已经面临严重挑战，当前，部分房企爆发债务危机，引发了行业动荡。”贝壳研究院首席分析师许小乐对《中国消费者报》记者表示，对此需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。他认为，房地产开发企业应探索新的发展模式，这是防范和化解房地产行业发展风险的必然选择，也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。
那么，房企如何探索新的发展模式呢？哪些领域可迎来发展机会？
对此，李宇嘉认为，新的发展模式有多方面路径可供探索。比如，一是从过去开发商作为唯一供应主体向多供应主体转变；二是房屋类型多元化，包括公租房、共有产权房、保障房等；三是探索如何盘活存量，搞多用途综合开发等；四是在融资模式上，不用大规模加杠杆，而是采用专项债、REITs、ABS等新的融资模式；五是开发商品房时探索新的土地出让模式，不是价高者得。此外，对于地方政府而言，过去依赖房价、地价上涨来驱动的“土地财政”模式也亟须转变。
满足购房者合理住房需求
此前，部分热点城市房贷额度受限、批贷时间延长等问题引发了市场高度关注。对此，此次中央经济工作会议明确表示，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求。
易居企业集团克而瑞分析师肖文晓对《中国消费者报》记者表示，当前的主要住房矛盾从总量短缺转为结构性供给不足，而支持商品房市场更好地满足购房者的合理需求，指的是满足人民对美好居住的更高追求，不是仅仅把房子盖起来。
中原地产首席分析师张大伟对《中国消费者报》记者表示，此次会议强调，合理住房需求的满足是立足于需求端的，引导市场销售回归正常节奏，避免对首套刚需及改善型需求的“误伤”，这也有利于维持房地产市场的持续健康稳定发展。
“此次中央经济工作会议把‘良性循环’的表述放在了‘健康发展’的前面，这样的排序和定调，对行业发展来说更具有指示性意义。”严跃进说道。
严跃进认为，当前房地产市场确实陷入了难以良性循环的矛盾和尴尬，比如楼市信贷受限、市场迅速降温，很多城市出现了新房交易连续下降6个月的态势，房企经营风险和债务风险加大，这本身就说明“市场-企业-居民家庭”之间的房地产要素流通不顺畅，致使房地产运行效率不高、房地产风险明显增大。所以从这个角度看，只有房地产市场在“市场-企业-居民家庭”之间实现了良性循环，行业才能真正迎来健康发展的空间。
针对明年房地产市场的走势，许小乐预计，一方面，会适度放松对房企融资的管控，合理发放房地产开发贷款、并购贷款等，缓解房企债务压力；另一方面，购房信贷环境有望改善，重点满足首套房、改善型住房按揭需求，在“房住不炒”的前提下，未来针对刚需、改善性购房需求可能有定向的支持政策。他表示，2022年房地产市场将逐步修复，预计不会出现硬着陆，将持续发挥经济运行中的“稳定器”作用。