Question

非常急，商铺租赁合同的违约问题！

你好，各位，我租赁一间商铺准备开店，与物业公司签订房屋租赁合同。在没有仔细看合同的情况下（合同有30多页），就与物业签订了租赁合同。并交纳了三个月租金和一个月押金，差不多有8万多。但是现在我的资金链出现问题，没有钱开店了，想解除租赁合同。但是，我细看合同后，吓了一跳，合同约定了特别多的内容。包括如果我方违约的话，需要没收三个月的租金和一个月的房租，还要追缴我剩余两年的房租，还要罚我半年的违约金。请问，这样的情况，我该怎么办啊？
合同签订了两年，现在我还没有开始装修，房子一点都没有动工。
高人们帮帮忙！！

Answer 1

根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，只有在双方约定的违约金数额过分高于造成的损失时，违约的当事一方方可提出请求予以适当减少。对于如何判定双方的约定是否属于过分高于实际损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上你可以依据合同法的规定主张适当减少违约金。

Answer 2

首先建议你请专业律师，准备诉讼，对方存在明显的恶意你都没发觉么，你看都没看合同，那么这个合同应该是对方事先拟定好的咯？算是格式条款了，对格式条款的内容发生争议的，应当做出不利于格式条款制作方的解释，对方提出的违约责任，确切地说这不是违约责任，他一方面要求你继续履行合同，一方面还要罚半年的违约金（也就是六个月的租金），他以为他是立法者呢？我只能说到这了，这个官司可以打，不过损失是必然的，你要做好心理准备，违约金的上限最高是履行利益的20%，也就是24乘以月租乘以20%，这是上限