Question

二手房买卖出现的问题

在二手房改房买卖中一切手续都已经办妥，说明一下：卖方夫妇于2006年10月离婚，离婚证、离婚协议书都有，而且卖方夫妇也到场签字了，但离婚协议书上没有盖民政局章（离婚时没有要求盖章，就没有盖），现在办证工作人员说离婚协议书必须到民政局盖章不然不给办理，这合理吗？
在二手房改房买卖中一切手续都已经办妥，房屋买卖合同上双方都签了字。
现在就差离婚协议书没有民政局盖章（当时民政局也没有要求盖章），办房产证工作人员就不给办理，这合理吗？

Answer 1

二手房交易中的常见问题
1.继承的房产？2.离婚的房产？3.委托公证的房产？4.公司的房产？ 5.有多个产权证的房产？ 遗产继承程序中的房屋可否出售？
对于继承人欲出售所继承房屋的，应首先完成继承房屋过户手续，再进行房屋出售（例外：朝阳区国土局规定完成继承公证手续后即可卖，无需等到产权证变更完毕）。
房屋使用权人（如：公房承租人）可否过户，即转让使用权？
必须得到产权单位（既房屋所有权人）的确认。办理时，经纪人先询问客户房屋所属于哪个单位或房管所管理，再咨询此单位或房管所是否允许使用权人转让房屋的使用权，需要哪些手续，如何收费等。 需“改底单”的房屋可否出售？
不是所有开发商都愿意“改底单”，所以首先应取得房屋开发商的同意，且该房屋为一次性付款方式购买。具体操作办法为约定买卖双方直接与房屋开发商共同签署有关“改底单”的书面协议书并变更原房屋买卖合同后签署新的合同。开发商会有一定的收费，标准不一。办理朝阳区房管局的房屋有何不同？
如果房屋是属于直管房，房屋档案不在房管局，而是在下属房管所。房管局需要大约三周以上的时间从该区的房管所调取房屋档案再进行正常的过户手续。夫妻双方各有央产房的，可否出售？
均可以出售。但有相关面积标准限制，按有关政策规定以夫妻职级最高一方为准界定，其余出售面积按照超标处理。
二手房贷款最高可以几成？
普通商业抵押贷款：最高八成。要求“房龄”五年内，买方信用及资质也是评定要素。
个人住房公积金担保委托贷款：最高九成购房人收入不够支付月还款可能有共同还款人吗？
可以，但占产权份额。外国人、港澳人、台湾人能否申请房屋抵押贷款？
不允许。如果其配偶是中国人，可由其配偶作为购房人申请贷款，外国人的收入可以做为还款资质审核的一个因素。
拆迁户怎样免税？
如果已经拿到拆迁协议的，在购房时，完税当天出示拆迁协议、身份证、户口本，办理免契税手续，但购房价格超过拆迁价格需补交差额部分的契税；
如果还没有拆迁协议先购房的，可在拿到拆迁协议时带所契税凭证和身份证户口本到购房当地的地税部门去办理退税。
出售已购公房后，一年内又购买商品房的是否交契税？
免交。在出售前后一年内均可享受此政策（夫妻之间也可享受此政策）。

经纪公司在房屋买卖中所起到的作用是什么？
答：主要起到三个做用，①信息渠道②居间中保③权证办理为什么需要经纪公司起到居间中保的作用？
答：房屋买卖的完成是一个交易时段而非交易时点，买卖双方对产权过户和款项交割的时点会产生分歧，需要在居间方见证下根据三方事先约定，进行产权转移和款项交割，同时起到证件及手续担保的作用。有居间方根据三方事先约定，进行权属转移和款项交割。房屋产权性质都有哪些？它们之间最大的差异在哪里？
答：产权性质主要分为私产平房、已购公房、经济适用房、商品房。主要区别就是土地的由来。已购公房和经济适用房的土地是国家无偿划拨的，商品房的土地是国家有偿出让给开发商的。因此，在再次交易时，已购公房和经济适用房需要交纳土地出让金，商品房的再次交易时无须交纳土地出让金。怎样计算已购公房的公摊面积？
答：房改房公摊面积的计算以国家规定的测绘政策为准，一般公摊系数不超过1.333。商品房公摊面积怎样测算？
答：商品房公摊面积由开发商根据用于该住宅的公共面积与实际建筑面积（参照国家标准）来测算。房屋产权证上注有“成本价”或“优惠价”的房产，请问如何上市交易？
答：产权证上注有“成本价”的已购公房可以直接上市交易。产权证上注有“优惠价”的已购公房，在交易时需要按交易当年房改成本价的6%补交房价款（1560元/m2×6%×建筑面积）后，才可以按照成本价已购公房的有关政策上市出售。（2004年房改成本价为1560元/m2）经济适用房如何再上市出售？
答：已购买经济适用住房的家庭未住满5年的，不得按市场价格出售住房。可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。私房交易时需缴纳土地出让金吗？
答：个人私房在交易时是不用交缴土地出让金的。
公房上市出售需要原来产权单位同意吗？
答：北京市的公房产权性质分两种：一种是北京市已购公房即市属产权房，依据2003年3月1日开始执行的《北京市已购公有住房出售实施办法》，不用经原产权单位同意即可以上市出售；另一种是中央在京企事业单位的公房即“央产房”，依据2003年10月1日开始执行的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》，需要原产权单位建立完备房屋档案并确认该套房屋没有超标情况，具备上市资格才可以上市出售。业主在产权证办下来之前能出售房屋吗？
答：不能，因为房屋还不具备上市交易资格。如果没有房产证，房管局和公证处都不会受理交易手续。但有出售意向的业主可以提前在“链家”登记，加入“链家”的“租售两全”业务，先进行出租获得收益，等产权证办下来后随时可以出售，再办理有关权属转移手续。准许购买经济适用房的条件有哪些？
答：具备以下两个条件：一是家庭年收入在6万元以下；二是申请购房者须是无房户或现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户。“央产房”出售和京产房出售在办理手续上有什么区别？
答：①央产房上市需要到位于蓝岛的“央产房交易办公室”办理上市核准手续；②央产房上市需要做超标处理③央产房委托中介交易必须由“链家”等三家指定中介代理④业主必须提供所售房屋的物业供暖结清证明。出售经济适用房和已购公房都要补交土地出让金吗？按什么标准交纳？由谁交纳？
答：都要补交。经济适用房在住满5年后允许以市场价格出售，出售时按成交价的10%补交综合地价款，由出售人到房屋所在地区、县国土房管局缴纳；出售已购公房补交土地出让金标准为：当年房改成本价×1％×建筑面积（2004年房改成本价为1560元/m2），由购房客户交纳；已经交易过一次并补足土地出让金的已购公房和经济适用房再次交易无需再交纳土地出让金。外国人、港澳台人士可以购买二手房吗？购买手续上有什么区别？可以办理贷款吗？可以用外币支付吗？
答：仅可以购买二手商品房，而不可以购买公房和经济适用房，因为公房和经济适用房具有福利性质。港澳人士买房手续同内地一样并且可以通过链家办理贷款，外国人和台湾人先要在建国门内大街恒基大厦办公楼办理《涉外人员在京购买房屋审批单》，外国人和台湾人暂不能通过链家申请贷款，但可以个人向汇丰和花旗申请办理。房款不能用外币支付，买方带上买卖合同及预购买房屋的房产证复印件，从国外汇入的购房款汇款单，到外汇局换成人民币。二手房与新开发的商品房相比有哪些优势？
答：相比较而言，二手房，有以下三大优势：①地段优势，二手房一般开发较早，处于比较好的地段，周遍的交通、商业、教育配套比较成熟；②现房优势，二手房为现房，优劣情况一目了然；③价格优势，同一地段的二手房，一般比新建商品房价格低10%——30%，而且物业费低廉。同时，大部分公房的建筑面积按使用面积*1.333换算而来，得房率达到75%，比大部分新建商品房要高很多。什么是限时出售？
答：业主独家委托链家代理销售房屋，由链家先行支付一定数额的定金，在委托期内，链家通过报纸广告、链家房网、房展会、遍布全市的连锁门店、公司宣传资料等渠道进行免费的宣传推广以达到快速销售目的。委托期满后，如房屋没有出售，链家支付给房主的定金不予退回。什么是透明交易？
答：就是交易过程中买卖双方见面，使交易双方拥有一个公开、公正、合理、透明、规范的操作环境。什么是“租售两全”？
答：是“链家”针对有空房子但拿不定主意是租还是售的业主而做的产品。如果业主加入链家的租售两全业务可以先得到一年的房屋租金，而且在此期间业主还可以随时决定是否出售此房屋。如出售，一个月后“链家”会按照合同条款支付业主房款，房屋总价按照双方约定的价格再扣租赁期内未满的租金。承租客户的违约金是由“链家”承担的。什么是二手房交易资金托管业务？
答：二手房交易资金托管业务是由建设银行和“链家”共同推出的二手房交易新模式，解决了原二手房交易中“买方不敢先付款，卖方不愿先过户”的顾虑，从新模式的交易流程看，建行为买卖双方提供“居间担保”，“链家”提供二手房前期交易撮合和后期产权过户的办理，使以往的流程更加透明，给二手房买卖双方以最大的安全保证。新的营业税收取规定是？
答：个人购买房屋未满5年，出售时按交易总价征收营业税；个人购买房屋超过5年的，符合普通住宅标准的，出售时免征营业税；不符合普通住宅标准的，出售时按买卖交易差价征收营业税。营业税税率是5.5%。营业税推出后进一步明确了普通住宅的概念，那么什么叫做普通住宅？和原来的普通住宅有什么区别？
答：同时满足以下三个条件的称为普通住宅：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同级别土地(北京市不同区域土地有不同级别的地价)上住房平均交易价格1.2倍以下。
原来的普通住宅是指交易价格在9432元/平米以下的住宅。购买二手房可以办理按揭吗？可以办理几成按揭？
答：可以按揭。五年以内的房屋最高可办理8成按揭。产权过户是否可以加急办理？
答：不可以。目前城八区取消过户加急。置换买卖合同签署盖章需要何人签字确认？
答：主管和权证相关人员卖方办理二手房转按揭，签署合同时的注意事项?
答：卖方必须配合办理提前还款及过户手续；如提前还款时需卖方做委托公证的，卖方必须无条件配合；如买、卖双方不是本人办理手续，并且有公证书的，公证书不能是无转委托公证，如是无转委托公证的需与公司签署规避公司风险的补充协议。出售一套有产权证但贷款尚未还清的房屋有哪几种方式可以操作？
答：可以有三种方式：A由业主自行出款可向银行申请提前还款；B如买方一次性付款可由“链家”帮助操作，用买方支付的房款还清银行贷款；C如果买方也需要按揭贷款，则可以委托“链家”办理转按揭业务。（以上三种方式均需向原按揭银行申请提前还款） 买卖双方不能亲自到场办理权属转移，签署相关文件的应如何办理？
答：应有国家认可的公证机构所出具的公证书，并附加被委托人的身份证原件及复印件。特殊情况可以由“链家”协助相关部门上门办理。买卖业务收款须注意哪些内容？
答：①收款有四种方式，现金、存折、支票、汇款；
②房款额度在5万元以内的可以交付现金；
③建议客户使用银行存折、存单、银行卡交款，交款时由公司财务人员带客户去银行划款，客户交款时应携带存折开户人的身份证原件及代理人的身份证原件；
④如客户以支票形式支付房款，在支票款项进入到本公司帐户之前，财务部只开具普通收据，待款项到本公司帐户后，客户可持收据到公司换取正式的房款收入单；
⑤如客户自行汇款到公司指定的帐户内，客户应保存好汇款单据，并持汇款单据到公司换取收据。置换业务开发票有哪些规定？
答：由客户到总店财务部开发票；开发票时须携带房款收入单；开发票的金额不得高于代理费金额；置换部所交易的房款无发票，最后到客户手里的有契税票/印花税等。取房款时需要带什么证件？如果本人不方便，可以委托他人代取房款？
答：取房款需要本人携带身份证原件，到“链家”财务部领款。购买房屋是全款方式，业主如委托他人领款，需要携带业主本人委托书（委托书上附有委托人和被委托人身份证复印件）；委托人和被委托人身份证原件。购买房屋是贷款方式，业主只能拿本人无过期的身份证原件到场，或是出示正式的公证书。如何从单位名称上看出是否是央产单位？
答：从已购公房买卖合同上的单位名称上判断，带“中国”或“北京”（不含“市”）字头的大部分为央产房，具体情况可以再和蓝岛交易大厅确认。带“北京”（不含“市”）字头的房地局要求开具非央产证明。如何从房产证上看出房产是否是在北京市房地局？
答：在房产证第一篇第一行标注：“市×私字×××号”，有一个“市”字打头。什么是房产赠与？需要办什么手续吗？
答：不发生金额的产权转移称为赠与。办理房地产赠与，需要交纳评估价格2％的公证费，评估价格3%的契税，评估价的5‰的评估费。一个客户在买房时，已经交了足够的钱，而且去公证处公证了，能否算是房产已从法律上归他了？
答：房产买卖双方对交易行为进行公证，这在法律上是允许的，但不能说经过公证的房产在法律上就可以代替《房屋所有权证》，而不用房产权属登记，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：国家实行房屋所有权登记发证制度；《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：因房屋买卖、转让等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。因此，经过公证的房产交易行为只是对交易事项的真实性、法律性依法进行证明，以保护当事人的权益，但不能代替由法律、法规规定的房地产权属登记行为，因此经过公证的房产交易行为必须颁发《房屋所有权证》，才能从法律上予以保护。一个客户想买房，希望把产权证写儿子的名字，可以做吗？需要什么证明材料？
答：可以做。如果您的孩子未满18周岁，需提交被监护人与监护人的关系证明、监护人的有效证件、合法监护人监护权公证书。满18周岁可以直接办理。有拆迁协议的客户，再买房时可以得到什么样的优惠政策？
答：拆迁补助款高于购房款可免征购房的契税，如低于购房款，按照差额的部分交纳契税。（在实际操作中除朝阳区外您应先按成交价的1.5%交纳给所在区房地局，然后凭相应票据到本区地税局进行退税。朝阳区先到地税局办理免税证明，再到房地局过户完税。）办理个人住房抵押贷款的方式有几种？办理个人住房贷款可以质押吗？
答：可分为两种。一种是不动产抵押；另一种是质押。质押物可提供银行定期存单、存折、汇票、债券等。因拆迁或其它不可抗力造成终止合同，客户要付赔偿金吗？
答：因拆迁等不可抗拒力造成的合同终止，根据合同规定不需要赔付
贷款购买二手房，办理完抵押登记后房屋产权证由谁保存？
答：办理抵押登记后，产权证归产权人个人保存。业主不能亲自办理出售手续，应如何委托他人办理？
答：A受托人与产权人夫妇双方共同办理委托公证，产权人夫妇双方需提供身份证、户口簿原件，产权证原件，结婚证原件，如果是公房还需提供原购房协议；B如果产权人去世，第一顺位继承人（父母、配偶、子女）其中一人若想出售，其他人需提供放弃继承的公证书。公证时需所有第一顺位继承人到场，同时还需提供产权人的死亡证明、产权证原件。C单身直接办理委托公证在二手房买卖中，什么情况下契税可以免交？
答：有以下情况的可以免交：
A买方有本市市政府提供的拆迁协议，购房款低于拆迁款的可免交。如超出拆迁款，超出的部分按国家规定交纳；
B买方在购房前出售过房改房（一年之内）出售房屋的房款低于购房的房款可免交，如超出售房款，超出的部分按国家规定交纳。业主去世，要变更所有权证名字怎么办理？
答：需携带业主遗嘱、所售房屋产权人死亡证明、合法继承人放弃继承的公证书、原购房协议，产权证办理更名手续即可。具体情况参照各区房管局规定。如产权人生前未立遗嘱，则需合法的第一继承人同时到公证处办理继承公证，然后到房管局办理相关手续即可。在办理产权证更名时不需交纳契税，只需交纳5元的印花税。如果房屋的产权人已去世，但他（她）的亲属想卖这套房屋可以吗？具体怎样办理？
答：可以办理。产权人所有的合法第一继承人都有权力做出卖房产的决定，前提是所有的合法第一继承人都同意出售，并办理更名手续（需要做公证）。如果客户的房屋打算卖了，但是还不能确定具体出售的时间，但客户想在这段时间内出租，办理哪种业务可以操作？这种业务的具体规定是怎样的？
答：“租售两全”业务是专门针对有空置房屋，但拿不准主意是通过出租还是出售获得收益的业主。
希望对你能有所帮助。