Question

二手房买卖怎样处理户口问题

Answer 1

二手房卖方如何避免户口问题

第一，设定户籍转移的前置审查程序。既然户籍管理和房屋的产权管理不可分离，索性设定在产权转移时的户籍审查，设定合理的户籍审查义务，以避免问题的出现。

第二，采取灵活的分户措施。对于上家户口在房屋转让过程中因种种原因而导致未能迁出的，采取分户策略，将原上家户口变成空挂户口，以解决购房人的户口迁入问题;实践中也有这样做的，但严格意义上来说，尚属于协调处理的结果，和现有的政策口径存在一定的冲突。

第三，设立一个类似于公积金封存办公室这样的户口封存办，出售方出售房屋后一定期限内未迁移户口的，可以通过一定的程序将这类户口封存起来，以解决灵活分户而可能带来的后遗症。

第一，预先调查核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者应亲自或委托房产中介机构到房屋所在地的警署进行核实。有的出售方承诺没有户口，但仍应到警署核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。如核实结果表明有户口的，应在房屋买卖合同中设定户口迁移条款以及违约责任条款和司法救济条款。

第二，在买卖合同中设定户口迁移条款和违约救济条款。如上家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意哪些问题呢?首先，应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。其次，应约定具体的违约责任。比如，每逾期一天的罚金;在逾期多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。

扩展资料：

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。各类税收共有8种，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，营业税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5．55%；对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.15‰；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%。

一、二手房买卖户口问题怎么解决

原产权人出售房屋，不迁户口的情况一旦发生则较难处理。我国现行法律规定户籍归公安部门管辖，所以目前法院在审理房屋纠纷中，对户口问题一般不作判决，仅就户口问题起诉的一般也不予受理。

为避免出现上述问题，购房者在购买二手房时应加强自我保护，签订有关户口迁移的条款，不仅要明确约定售房者及其家属户口迁出的时间，还应明确不及时迁移的法律后果。如规定每逾期一天，按房款总额的百分之几赔偿损失等。一旦出现售房者延期履行或不履行的情况，购房者便可以根据合同约定，要求赔偿损失。

二、二手房买卖纠纷怎么处理

（一）遇到上家毁约，下家有三个办法解决：

1、如果 《居间协议》或 《定金协议》已明确了房产买卖的主要条款，则可视为《买卖合同》，下家有权要求上家继续履行该合同。

2、如果双倍返还定金还不能弥补下家的损失，下家可以要求赔偿实际损失。

3、当然，更简单的办法是直接适用《定金合同》或 《居间协议》中的定金罚则，即要求上家双倍返还。

签订买卖合同有一个必要的步骤是在网上进行合同备案，这个备案可以通过中介公司备案或买卖双方直接到房地产交易中心办理备案。

（二）遇到下家贷款出现障碍纠纷情况的解决方式：

为避免这类纠纷，下家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，最好直接向银行咨询。此外，也可在合同中约定：若因贷款未获批或未足额获批造成下家付款能力出现严重问题的，任意一方有权解除合同，上家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。

（三）关于税费纠纷的解决：

关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况：

1、双方未约定，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。

2、约定由下家来承担所有税费，上家只管 “到手价”。这种约定对下家有一定的风险，因为如果签约后到交易期间，税收发生变化，那么增加的税收只能由下家承担了。

3、做低房价。双方为降低交易成本而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以 “装修款”或 “房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定，是逃税行为。而且，做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍，被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税，这样一来，买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷，但一方不得以做低房价为由，主张买卖合同无效。

随着国内房价的持续上涨，及保障房建设难以在短期内迅速落实，需要二手房市场承担部分缓解住房问题的重担。但目前二手房交易市场存在较多的风险与纠纷，比如很多购买者就是为了户口而购买该二手房，但原户主不予迁出，这就容易发生纠纷。二手房买卖的纠纷还不止于户口一方面，最好在购买二手房时请专业的律师陪同，这样可以避免纠纷的发生，而且在纠纷发生后还可以更好的维护您的权益。

参考资料：

华律网：二手房买卖如何处理户口问题、二手房交易税费新规定

Answer 2

户口无法通过诉讼迁移。因迁移户口，而要求分割售房款没有法律依据。

引发户口问题的原因主要有以下三个方面：

第一，房屋权属管理和户籍管理不可分离；

第二，法院不能直接对户口迁移作出民事判决；

第三，现有的户籍管理政策存在漏洞，难以应对房屋转让过程中产生的户口问题。

拓展资料

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

资料来源人民网

Answer 3

我在别的地方看到的，是上海那边的，供你参考。一个律师写的。注意一点啊 二手房买卖中有一个非常棘手的问题就是户口问题。有些人买了房子以后自己要落户时才发现户口问题；有些人没有按照合同的约定迁出户口；还有一些人在卖房子的时候才发现户口问题等等不一而足。出现上述种种问题怎么办？起诉到法院要求法院处理，法院答复不属于法院受理范围。要求公安机关处理，公安机关答复不能强迁，你只能找卖家沟通。这时候你肠子都悔青了。 一、户口问题可能带来的麻烦 买房子的时候户口问题处理不好，会带来三个方面的麻烦。 1. 会不会影响自己落户 上海现在的规定是不影响落户。 以前根据相关规定，出卖人房屋上有户口，如果不迁出，买受人是不能落户的。这对买受人是极不公平的。如：我买房子就是为了落户的，以便更好的工作、求学的，但却因为出卖人拒绝迁出户口，我就不能落户了。为了维护买受人的利益，现在上海的规定是即使出卖人没有迁出户口，买受人也可以落户。外地的一定要到房屋所在地的公安派出机构去落实清楚房屋上已经有户口了，买受人还能否落户。 2. 会不会影响房屋再转让 答案是肯定的，会影响。 你卖房子的时候，如果房子里面只有你自己家的户口，那还好办，你迁出就可以了。如果房子里还有上家的户口，甚至上上家的户口，懂行的人一般是不敢买这种房子的。即使你承诺你能把所有的户口都迁出，买受人也不一定敢买。因为虽然你承诺把所有户口都迁出，但有时候不是你的能力能做到的，如：上家因为种种原因主观上就不愿意迁；上家客观上没有落户的房子而不能迁；上家人都找不到了等等。所以如果你的房子上还有上家的户口，一般人是不敢买的，除非你在出卖前就把户口问题都解决了。 这里有一个问题需要提醒注意： 如果你购买的房子比市场价格低了很多，这时候你一定要警惕，不是你走大运了，你没那种命，没有天上掉馅饼的事，极有可能掉的不是馅饼而是陷阱。他这房子里面极可能有解决不了的户口问题。我们处理过一件事情，客户看上了一套房子，非常满意，这套房子市场价要250万，但房东借口说中国需用钱最后谈下来190万就愿意卖掉，客户以为捡了个大便宜，问了一下中介房子上有没有户口问题，中介拍胸脯说上面绝对没有户口问题。客户怕这么好的房子被别人买走，中国于想签合同。律师做久了，形成一个思维习惯，没看到证据，很难相信别人说的话。我们当时就到派出所去落实户口问题，一查吓一跳，幸亏没签合同，这个房子里上家还有四个户口没有迁走。后来一了解才知道原来就是因为户口问题没法解决才这么便宜的。尼玛坑人啊！ 3. 会不会影响房屋征收补偿 对房屋征收补偿款没什么影响，但对购买拆迁安置房可能会产生一定的影响。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定房屋征收补偿款是补偿给房屋所有人的。出卖人的房子已经过户给买受人了，这时候房屋的所有权已经属于买受人了。即使出卖人没有将户口迁出，也不影响房屋所有权的归属。所以即使购买的房屋上还有上家的户口，也不影响房屋征收补偿款的归属。但被征收人在购买安置房时涉及到户口问题。被征收人能申请购买几套安置房，跟常住户口和常住人口有关。如果上家还有户口没有迁出，就会比较麻烦。总之，如果遇到房屋征收，如果上家还有户口没有迁出，虽然最后对你的权利没有产生什么影响，但就怕上家倒腾事情，一旦上家倒腾事情，你就会很烦。买房子当然希望买一个干干净净的房子了，不要买一个屁股没擦干净的房子。 二、如果遇到户口迁移纠纷怎么办 遇到户口纠纷，协商解决不了的，自然就会想到找法院、找派出所解决。结果又会怎样呢？ 1. 找法院解决 法院不予受理，就是说这个事情不归法院管。 二手房买卖中，当事人因户口迁移问题发生争执，诉至法院，法院是否受理？答案是肯定的，不予受理。因为户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。上海高院在2003年第3期《民事法律适用问答》及上海高院在2005年《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中对这一问题都做出了明确的答复。其他地方也会有类似的规定，这种纠纷本身就不属于法院的主管，而是应该由行政机关主管。 2. 找派出所解决 派出所答复是我们也没办法，你只能找出卖人沟通，让出卖人主动迁出，我们又不能强迁。 你到法院起诉，法院说这个事情不归我们管，你找派出所吧。你还以为派出所能解决这个问题。你到派出所一问就傻眼了，派出所说，我们也管不了，我们又不能强制他迁走，你只能找卖家让他主动迁走。如果卖家愿意主动迁，我还找你们干嘛？这时候你就后悔了，当初买房子的时候，这个问题没有处理好，导致现在这么麻烦。 三、如何解决户口难题 一旦出现户口纠纷，想事后解决，很难解决。司法的、行政的路子都走不通，所以要事先做好预防，尽量不让纠纷出现，即使出现了也要有解决的途径。具体如何操作？ 1. 看房、选房 你买房，首先得看房选房。你提出你的要求，中介就根据你的要求，不断的提供房源，然后你就不断的看房。当你看上基本满意的房源时，就开始到房地产交易中心调取房产的登记信息，如果没有什么问题，就要开始下一步：落实户口问题。 2. 如何调取户口信息 如果是一般自然人或单位调取，需要出具房地产权证或购房合同或出具中介的居间合同。如果委托律师调取，需要出具律师证和律师事务所的介绍信。委托律师调取是肯定没问题的。如果是你自己去调取就会有问题，你需要出具房地产权证或购房合同或出具中介的居间合同才能调取。你还没签合同房东一般不会把房地产权证给你的。如果你是拿着合同去调查户口的，那说明已经晚了。你应该是落实好户口问题再去签合同的，就是说你在落实户口问题时，手里是不应该有合同的。最好是委托律师去调取。你都不敢想象，买房子这么大的事情，居然不委托律师去处理，甚至都不找个律师咨询一下。难道就是为了省那两个钱，你知道一旦出现纠纷有多麻烦吗！ 3. 约定详备的户口迁移条款 调取了户口，如果上面只有出卖人家的户口还好办，如果上面还有上家的户口，就如上文分析的，这种情况你得谨慎。户口迁移问题虽不属于法院受理范围，但因户口迁移而约定的违约责任纠纷诉至法院时就属于法院的受理范围了。所以我们要约定完备的户口迁移条款，逼着出卖人必须把户口迁出，否则要承担很重的违约责任。并且在合同中我们还要约定留有购房尾款，以确保户口迁出。 二手房买卖签订的都是标准的示范合同文本。上海二手房买卖要到房地产交易中心购买专门的《上海市房地产买卖合同》。这份示范合同的主文中是没有户口条款的，所以要在补充条款中约定完备的户口迁移条款。 户口迁移条款范例： 下面介绍一种完备的户口迁移条款。主要包括两方面：留有购房尾款及约定违约责任。 买受人暂扣出卖人购房尾款5万元，在出卖人将出售房屋的全部户口迁出后3日内无息退还。出卖人承诺于交房前向房屋所在地的公安派出机构办妥全部户口的迁出手续。若出卖人未及时迁出全部户口的，则由出卖人按照总购房款的日万分之五支付违约金给买受人。 通过上文的分析，你就知道在购房二手房时，户口问题有多重要了。所以在购买二手房前一定要做好户口调查，评估好风险，签合同时设计好防线，约定完备的房屋户口迁移条款，即使出现了纠纷，我们也有解决的途径。这样可进可退才能更好的维护自己的合法权益

Answer 4

第一，在这个二手房买卖过程当中，一定要提前去房屋所在地的派出所查询一下这个房屋上的户籍登记情况。第二，如果房子确实有户口，有落户，那么双方一定要在买卖合同当中明确约定户籍迁出的周期时间以及违约金，这个违约金，可以约定高一些。第三，买方在支付

Answer 5

1、根据《房屋买卖合同》双方约定：”卖方如果有户口在该房屋的话必须在规定的时间内迁出".如果卖方在规定的时间内没有将该房屋所属户口（包括空挂户口）迁出，应该构成违约，法院会予支持。但因为卖方不知有前任业主的亲戚的户口在的情况下签订了《房屋买卖合同》，不是有意为之，所以违约责任要轻些。
2、根据公安部《实有人口管理条例》规定：现行房产一户只能迁移一户户口，目前该房屋的产权人可以申请把落在该房屋的其它人户口迁移走。

3、户口请求诉讼是公民的权利，法院应该受理。

4、房屋买卖合同中关于户口的约定是影响房屋买卖合同的履行，买卖合同可以双方商定执行。

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