美国纽约房产税收常识
美国纽约房产税收常识
下图介绍了纽约市房产税体系：
通过计算机的帮助，上百万的房产有任何市场价值的变化，批量评估系统上都会有所反应。房产主既是交税人，也是公共设施的受益者。
房产的定义包括了地下、地面、及地上建筑的综合体，房产价值通常是地上建筑的价值和土地价值的相加值。
根据纽约州《房产税法》规定，纽约州所有房产和地产都会被征收地产税，除非其享有法定豁免权或需要进行特殊税值估算方法。被征税的房地产类型有：空地，停车场，住宅，办公室，农场，购物中心，零售店，餐馆，工厂，油井，森林，加油站等等。
那么如何计算房产税?
房产税计算有两个基本公式：
公式(1)税值= (房产评估值 - 免税值)×评估比例×税率 - 惠税值
公式(2)房产评估值 = 房产的市场价值×评估比例
这里有几点值得注意：
房产的市场价值：是由市政府房地产评估师们估算出来的房产价值，政府每年像公众发布全市所有房产的价值。
评估比例：评估师仅将房产一定百分比的市场价值用于计算评估值，并根据单位数和用途将房产分为四个税务级别：级别1包括一到三个单位的住宅房，这类房产市场价值的6%用于房产税评估;级别2 指4个单位以上的住宅;级别3指基建建筑;级别4是商用房，评估师对级别2，3，4类的房产都使用45%的市场价值做为税收基数。
免税值: 政府对于特定人群体恤照顾，如残疾人，老年人，退伍军人等。另外，很多用于工商用途的房产也会享受免税政策，这是纽约市政府鼓励商业发展的重要途径之一。
惠税值: 政府对特定的房产豁免一定数额的房产税，比如正在翻修或改造中的房子。
房产税评估使用什么方法?
目前主要有三种评估的方法，对于一些特殊的房产，评估师会结合使用两种方法进行综合评估。
销售比较法：评估师将市场交易中最近出售的类似房子与与该处房子比较，比较的主要参数有地段，面积，年龄等，并依此对参照房子的市场价值进行调整，以得出该处房子的市场价值。
成本法：计算建盖该处房子的工程成本，减去房子使用造成的损耗，再与土地价值相加，得到该处房产的市场价值。成本法最适用于新建造的房产。
收入法： 也常被称为收益资本法。该方法是通过将该处房产的未来收益资本化表现为当前的价值。比如说利用租金来计算当前的价值。
