Question

商业用地评估方法

Answer 1

(一)以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，利用地价分配率求出各楼层土地利用方式作用于土地产生的价格，进而以土地单位面积上承载的各类利用方式作用形成的总价格增加值与土地总面积相乘得到总地价。其公式表现为(以商住楼为例)：土地总价地总单价×土地总面积修正分摊后的商业用地单价+修正分摊后的住宅用地单价)×土地总面积。由于受资料所限，此种方法在应用中多以单一用途下的地价分配率代替不同用途下地价在立体空间中的分配率。(二)以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，求出不同类型用地的单价，再按一定原则分摊土地利用面积，以不同类型的土地单价乘以相应分摊的土地面积，加和求得总地价。其公式表现为(以商住楼为例)：土地总价业用地总价+住宅用地总价正后的商业用地单价×商业分摊土地面积+修正后的住宅用地单价×住宅分摊土地面积
其中面积分摊的原则为：不同用途的建筑造价和房地产市场销售价格相差不大时，按照各种用途建筑面积占建筑总面积的比例来
进行分摊不同用途的建筑造价相差不大，而房地产市场销售价格相差较大时，可以按照各种用途房地产的市场价值占整个建筑的总市场价值的比例来进行分摊不同用途的建筑造价相差较大，而房地产市场销售价格相差也较大时，以剩余法分别计算出土地价格后进行分摊。
(三)以楼面价为基础，通过容积率修正及楼层修正，得出不同用途不同楼层的楼面地价，乘以相应建筑面积，得到总地价。其公式表现为(以商住楼为例)：
土地总价业用地总价+住宅用地总价正后的商业楼面地价×商业建筑面积+修正后的住宅楼面地价×住宅建筑面积。
现以某城市基准地价为例，分别用上述三种方法评估商住综合楼用地价格。