Question

律师您好

我想的是关于房产的问题：我买了一套100平米的 三室一厅的房子，房东说是单位房不能过户，所以我与房东写一了 合同双方按了 手印。请问这个 合同具有法律 效力么？以后会有什么麻烦和不 妥么这个房本过不了户？谢谢。
那 户是过不了，那如果双方写的 合同去公正处公正，那行么？

Answer 1

　　首先应该看这套房子的房东有没有产权，即有没有房产证和土地证。如果没有，就证明房东也不是房屋所有权人，无权出售，你们的房屋买卖合同就是一个效力待定合同，真正的权利人（如单位）最后确认不卖的话，则你们的房屋买卖合同归于无效。此时若你已经支付房款，有权请求对方返还。当然，如果单位同意卖，你必须跟单位签订该单位和你之间的你买卖合同，并且与单位的代表人到当地房屋登记部门进行过户登记，你才能取得在房屋的所有权。如果你没有取得房屋所有权，仅仅是实际占有该房屋的，所有权人可以随时要求你搬走腾房，用该房再租给别人或作他用。另外，该房屋拆迁，你也拿不到分文补偿，因为补偿还是给所有权人的。如果是房东的产权，而由于年限不到过不了户的，你们的房屋买卖合同有效（债权合法有效），但由于你未办理房屋所有权转移登记，没有取得房屋所有权（物权未转移），因为债权是相对权，只相对于签订合同的你们两人有效，不能对抗合同当事人以外的第三人，而物权是绝对权、对世权，它对所有的人都具有排他性，即对所有的人有效，所以你不能据此合同债权排除其他债权人或者抵押权人对该房屋主张权利。也就是说，房东将来还可以将该房屋重新卖给其他人或者用于贷款抵押等方式处分该房屋，而一旦处分并办理了登记，你的合同目的将完全落空。当然你还可以请求原房东返还购房款，但是万一他没有钱，房屋所有权又已经转移给他人，你起诉到法院判决后，原房东也没有可供执行的财产，你怎么办？可见你的风险太大了！
　　补充问题：那就要看是什么原因过不了户了。如果是因为房屋涉及违法等原因而不能过户，或者法律规定此类房屋不准过户，你的合同因违反法律的强制性规定而无效，公证机关不予公正；如果只是因为单位房改房未满5年不能过户的话，合同是有效的，可以公证。但公正的合同也只能证明你的合同的真实有效的合法性，你取得对在房屋的债权，仍不能对抗第三人，这是由债权本身的性质决定的，并不能排除他人对该房屋的债权，结果会同前述一样，他还是可以同不知情的其他人签订房屋买卖合同，而该合同虽未经公证也是合法有效的。又比如说，他欠别人的钱不还，别人可以诉诸法院确认债权从而强制执行他的房产。

Answer 2

你房屋所有权不能过户，肯定会有一定的风险。我国法律规定房屋的所有权以登记的为准，你的合同不能对抗他人，只能在你和原房主之间有效。也就是说你不是法院意义上的房主。

Answer 3

我国法律规定房屋的所有权以登记的为准，你的合同不能对抗他人，只能在你和原房主之间有效。