Question

为什么用英语怎么说？

Answer 1

why

Answer 2

why?(外)

Answer 3

why

Answer 4

我国经济近年来始终保持高速增长状态，房地产发展可谓是日新月异。1987年房地产行业起步，至今已有数十年的发展时间，毫无疑问在我国国民经济当中房地产行业占据了较高位置，也能够起到拉动我国其他行业发展的作用。同时，众多企业开始进入房地产行业，以至于行业内竞争逐步加剧。市场经济体制下，行业竞争加剧，如何在此背景下立足成为了行业内讨论的热点话题。
我国房地产行业环境逐步完善，我国政府为规范化该行业发展发布了多条政策，旨在让房地产行业平稳有序发展。然而在国民经济当中，房地产行业始终占据着主导位置，未来发展空间广阔且投资者较多。投资房地产相比购买理财或者是存放在银行而言，有较高的回报率且稳定性较强。同一区域内房地产行业之间的竞争，主要体现在价格当年，也是企业之间竞争的核心。市场中不乏由于使用错误定价策略而导致楼盘滞销，投资者损失惨重的案例。企业获得利润必须对定价策略这一工具进行合理利用，同时也是众多企业关注的重点。房地产企业在激烈的市场竞争中立足，就必须制定出合理的价格，不难看出企业利润与项目定价存在密切关系。此次研究样本企业的S项目，与此背景有较多类似之处，从而参考资料进行项目定价。在综合分析多种项目定价方法之后，系统的分析了项目定价、不同价格策略制定出的价格差异以及影响房地产价格变化因素等等，旨在为房地产行业加速发展提供强有力的支持。
F公司为建设S项目投资了10亿元，在设计和开发方面投入了大量精力，属于法师精品项目类型。项目总面积有86亩，其中有250716平方米为建筑面积，总共有11栋建筑，有一栋商业中心和十栋住宅，住宅当中有一栋为高六层的太平层，同时还需要在小区内建设外国语小学、幼儿园和20多亩的私家花园。 项目地址在市中心，周边配备已十分成熟，包括教育、商业和公园等。公司将此项目定位为中高端类型，客户定位为35岁到55岁之间且经济实力雄厚的群体，亦或者是对此地段看好的投资者。
我想房地产项目近几年主要采用房地产定价法进行定价，在研究S项目时运用了三种不同的定价方法，结合市场选出使用比较广泛的定价法，根据项目开发资质等因素制定出了全盘底价表和未来价格趋势变化预算表，制定过程中使用了加权比重等方法。
此次研究以S项目定价作为样本，对影响其定价的因素进行了分析，结合实际找出最为合理的定价法。期望通过此次研究，能够为类似房地产项目定价提供参考意见。
1.2 研究目的和意义
1.2.1 研究目的
房地产商品本身与其他产品存在差异，因此在定价时需要考虑多方面因素，难度较大。目前，我国房地产行业正处于高速发展时期，在一个城市的同一区域当中项目之间的竞争十分激烈，然而最核心的竞争点就在于价格。对此，企业应结合客户需求、环境变化以及企业资质等因素制定出科学合理的价格，同时也能够为企业创造合理的利润，要实现这一目标就需要价格策略科学合理且切实可行，这与企业是否实现长远发展存在密切关系。此次研以F公司的S项目作为案例，对其项目营销阶段中制定的价格策略进行了研究，结合项目所处的内外部环境以及客户需求等因素进行了更加深入的探讨。旨在结合分析结果找出让企业能够在激烈的竞争者立足的价格策略。
此次研究旨在找出科学合理的方法能够让房地产企业具有应对市场环境和激烈竞争的能力，不断提升企业竞争力并占据更多的市场份额。
1.2.2 研究意义
（1）理论意义
市场经济体制下企业之间的竞争当中，价格是企业竞争的重要指标。开发企业做出的定价策略能够良好的体现出企业采取的竞争策略，企业要想在竞争中脱颖而出并抢夺更多的市场份额，就需要采取合理的定价策略和办法。实现此目标，一方面要求企业准确核算成本，并进行控制和分析等等，另一方面要求企业结合客户需求、竞争机制和供需情况等因素后做出正确的决策。开发企业是否能够实现战略目标，在很大程度上取决于制定的价格策略是否科学合理。
（2）实际应用价值
学者雷蒙德·科里是来自于哈佛商学院的知名教授，其在上世纪中期指出市场营销中定价决策属于最核心因素，不管对各种企业和商品定价均十分重要，由此不难看出企业在实施营销战略当中，定价占据的重要位置。但是从实践角度来看，很少有企业在营销方面能够正确理解这一含义并进行合理利用。在管理者看来，营销能够发挥出提升企业竞争力和增加企业利润等多方面作用，但是由于缺乏财务知识让其无法正确使用策略。这一问题也存在于F公司管理者身上，管理者制定营销策略普遍将重点放在提升消费者满意度以及如何获取到更多市场份额等方面，同时对于定价不合理产生的问题试图通过产品和服务进行解决。F地产近年来发展迅猛，行业竞争激烈程度倍增，这一点在价格方面体现得尤为明显。这一点可从多个项目失败案例得到验证，由于未重视项目定价，以至于产品去化无法达到预期或者是出现了产品去化不均衡等问题，增加了企业回款周期，那么要实现财务目标的难度就会增加。
从众多失败案例当中总结经验，管理者认识到提升企业盈利能力才是决定企业生存得核心，决定企业价值的是客户满意度以及良好的市场份额。实现财务目标是企业实施战略最重要的目标，然而这一点与企业实施的定价策略存在密切关系。在此期间，管理意识到在市场活动当中定价策略的重要性，也是企业营销活动中最核心也是最灵敏的一项因素，同时消费者对产品价格关注度和敏感度最高。消费者为获得最佳价格通常能够花费较长时间进行比较，但是价格比较这一事情并不需要花费较长时间，从而立即倾向于低价格产品。受此影响，营销策略当中定价属于最为基础也是最核心的工具。
基于此情况，此次研究选取S项目作为研究对象，系统的分析了项目定价案例，对价格策略和定价方法等进行了梳理，从而让企业制定价格时能够做到有据可依，制定出规范化标准。期望通过研究能够对企业大致估算价格和凭经验定价的问题进行改善，从而加快企业发展速度。
1.3 国内外研究现状
1.3.1 国外研究现状
国外地产行业发展速度较快，且至今已有200多年的发展历程，兴起和衰落已循环多次。举例来说，美国房地产行业在1870年到1973年期间，兴起和衰落的循环大概进行了六次。由此不难看出，在经过较长时间的发展之后，发达国家房地产行业如今已经进入到了成熟发展阶段，并且使用了非常科学合理且专业的定价策略。进入本世纪之后，受制于两次世界大战影响，西方国家建设加快，房地产行业因此而高速发展，人们也开始关注定价问题，也就为此方面研究准备了理论依据。由于房地产行业发展较快，从而增加了房地产估价研究，可将其划分为三个阶段：
兴起土地经济学派为第一阶段，也是在此阶段中为后期研究准备了房地产定价理论。此事件代表作主要有学者费希尔（1923）的《房地产原理》和Richard T. Ely（1925） 等学者发布的《土地经济学基础》等等，为后期研究准备了充足的理论基础。
有关房地产估价过程方面的研究，学者Alfted Marshall（1927）在其发表的文章表示，假设处于完全竞争均衡状态下，资本收益价值、正常价值以及长期成本三种理论之间能够相互验证。
20世纪30年代，美国创建了营销协会为第二阶段。此协会一般十年就会更新一次市场营销理论。在对众多实践经验和丰富的营销理论进行分析后得出完善的市场营销理论，从中能够看出在此阶段当中最新的市场观念和思想，为企业进行市场营销活动进行指导。
麦卡锡学者首次提出了4P营销理论，闻名于世界。在其看来市场营销由价格、渠道、产品和促销几个要素构成，也代表着市场营销策略发展方向。国内外学者以此作为研究市场营销的理论依据。此理论中企业占据了主体位置，也就是企业营销活动能够对市场变化产生影响，核心在于产品而不是消费者。
有关地产经纪方面的研究，国外已形成了成熟理论。学者Rosentha(2014)在研究地产开放主体时运用了价值链理论，结果显示开发企业、客户以及出资方等均属于主体，并以此为出发点进行多角度研究。以Hendel (2014)为代表的多位学者在研究中基于地产经纪未来发展态势，结合市场评估和金融风险预测等因素预估了未来发展情况，最后给出了合理意见。Algers(2011)等学者在研究中以美国53个大城市房地产数据作为样本，经过研究发现租金价格比率与房地产未来价格之间关系十分紧密。以Benjaminl(2014)为代表的多位学者经过一系列的研究发现，经济发展速度能够较大程度的影响房地产发展速度，在居民受益和可支配收入等多种因素的共同作用之下，能够起到增加人们房产需求量的作用。
国外学者对房地产定价研究得出了较多的研究成果，同时国外房地产基本完全实现了专业化和信息化等目标，正因如此国外学者具备了大量从定性和定量角度出发的研究成果。以Britran(2016)为代表的学者研究了住宅价格与垃圾填埋场之间的关联性，结果显示价格较高的住宅区当中，住宅价格会受到拉近填埋场较大幅度的影响，一般保持在51.5%到71.3%之间，而住宅价格较低区域并不会对此有较大影响，比例只有3%到4%之间。
分析调查数据不难看出，房产高价格会受到垃圾填埋场较大幅度的影响，但是对于低李斌住宅区域而言并不会有较大幅度的影响。学者Lazear(1986)在研究中分析了地下水污染对于住宅价格的影响，结果显示住宅价格会随着污染物面积的赠加而降低，并且离住宅区的位置越远，那么对房屋价格的影响就会越小，直到影响为零。
K. Lee Hyder、Harry Grant Atkinson和George L.Schmutz几位学者推出了多种定价策略，包括比较法、成本法和收益法等等，意味着进入到了第三阶段当中。例如学者George L.Schmutz(1941)推出的《估价过程》当中表示，美国房地产估价协会对定价模型给予了认可并将其纳入到了1951版的《房地产估价》当中，而这也是西方房地产学术界知名度和影响力最大的房地产估价书籍。
美国房地产估价师协会在制定定价策略时考虑到了方方面面，包括计量、房地产价值、性质和品质等等。定价工作也就是结合市场情况制定出科学合理的定价策略，在此阶段中应对准确的综合数据进行分析，采用科学合理的定价方案，为后期解决多样化问题提供依据，包括过硬的专业知识和较长的工作经验等等。
通常，美国房地产定价广泛使用的方法包括成本法、比较法和收益法。在定价时会有效结合房产和地产，在执行课税标准期间更是如此。有关各种路线价方面的研究，代表作为J. A. Zangerle学者的《房地产估价原则》，房地产最早使用的4321原则来自于此书籍。而纽约市法官Hoffman在1866年制定的以其名字命名的原则，属于最早被认可的原则，其中涉及了多种宗地价格研究。
学者Neil对霍夫曼原则进行了完善，以此为基础构建了霍夫曼-尼尔原则，纽约市曾实施过此原则。有关市街地课税价格评估方面的研究，影响力最大的是Willam A.Somers制定出的法则，克利夫兰市和圣保罗市自1910年开始实施课税价格定价实验，同时对不同城市不同情况进行了考虑，从而制定出来科学合理的定价法。
学者Malpezzi(1999)在研究中对2017年的133个城市的年度数据进行了研究，发现住宅价格变化存在一定的规律，可对其进行部分预测。Case(2004)等学者在研究中选取的数据为美国1985年4月到2002年12月期间数据，共运用了8个宏观指标对71个季度数据进行了研究，同时还采用问卷调查法寻求造成房价上涨的原因。
从上述分析不难看出，美国等发达国家制定放假通常会从成本法、收益法和比较法当中选择或者是组合。在定价过程中，对计量、数学和技术三个模型给予了高度关注。
1.3.2 国内研究现状
相对于发达国家而言我国房地产市场发展偏晚，并无较长的发展经验，近十来年才开始广泛研究房地产定价机制。目前，我国房地产采用的定价方法通常以房地产估价作为主要方法，然而定价在本质上与估价存在差异，估价方法也会对价格产生较大程度的影响，也会对房地产定价发展造成负面影响。社会发展和我国政府近年来广泛关注房地产价格问题。国内学者也开始了对此方面进行了大量研究，研究当中对房地产定价和估价，得到了较多的研究成果和实践经验。学者孙文哲在研究中对房地产定价法进行了研究，同时运用了经济学和模糊数学等理论对定价模型和方法进行了分析，结合现有的房地产营销知识，对房地产定价进行了详细说明。
我国研究房地产行业晚与西方国家较长时间，相对来说成果更少。有关房地产方面的研究主要为，学者袁建刚(2007)在研究中运用了市场比较法和数学理论，深入分析了实际价格和预计价格差异，结果显示以模糊数学理论法得出的结果差异出市场比较法得出的结果差异更小，推荐户型和地段特殊的楼盘定价时采用模糊数学法，制定出的价格更加科学合理。
学者姚先国(2008)在研究中分析了房地产定价法，其表示房地产定价适合采用市场研究法，同时细致的阐述了房地产实施结合策略的整个阶段，也对其中使用的调整策略进行了分析。结果显示，如今房地产行业处于激烈竞争状态，那么制定价格时就需要结合竞争条件等因素来调整市场价格。
学者王力南(2009)在研究中对竞争价格、需求导向和成本加成三种房地产常用的定价方法进行了细致的阐述，其中分析了各种方法的优势和劣势。结果显示，现代企业已不再适用于成本加成法，此种方法只能适用于计划经济体制。市场供求关系与竞争价格定价法相符，然而并未对市场需求进行关注，同样无法适用。需求导向定价法的出发点为市场需求，与目前的社会经济发展状况相符。
学者帅萍（2010）在研究中指出企业要树立良好的印象，就需要对产品进行合理定价，能够起到增加企业所占市场份额的作用。房地产企业使用的定价策略与市场机制是否适应主要是通过企业是否获得了预定收益进行判断，科学合理的定价策略属于企业占领市场的有效工具。其还表示，企业需要结合差异化的销售事件来对企业产品价格进行调整。
学者施继余（2014）在研究中分析了成本定价法弊端，认为成本属于成本定价法考虑的初衷，未对在此阶段中客户心理价位进行考虑，对成交价值关注度比较高。以至于消费者心理价位远远低于产品定价，产品销售量下降就会产生滞销问题。房地产定价需要对成本进行考虑，也要对其他附属条件进行考虑，也就是对多方面因素考虑后才能保证价格策略科学合理，进而在确保利润的基础上能够迅速占领市场。
定价属于房地产开发企业需要重点关注的核心问题，制定出良好的定价策略能够为企业发展奠定基础。只有实现这一目标才能够为企业发展寻找到正确方向，才能有效结合企业核心竞争力和价格。
学者张铁(2015)在研究中系统的分析了多种价格制定方案，包括价格定位、价格调整幅度和价格实施等，旨在让企业具备应对各种复杂环境的能力，能够应对瞬息万变的市场。同时还在研究中根据产品销售渠道竞争为出发点，对促销、产品竞争和营销竞争等进行细致的分析。
学者毕晓琳（2013）在研究中系统的分析了房地产定价策略，在此基础上分析了相关主体定价能够获得的收益，其中涉及的主体主要包括客户、政府、开发商和银行。
学者周海平（2014）在对房地产定价策略进行分析之后，结合模糊数据和经济学等理论细致的划分了定价法和定价模型，进而编制出了价格指数并调整了传统城市经济学模型。此外，还评估了房地产非市场物品价值和政策效果，详细的分析了部分目前已经成熟的定价模型。
学者帅萍(2015)在研究中阐述了企业定价目标与企业发展之间的紧密关系，在此基础上分析了最佳市场占有率和合理定价追求利润最大化等多种定价模式，总体上可分为低开高走和高开低走两种类型。
学者张国安在研究中细致的阐述了外部环境、社区和交通等因素对市场比较定价法的影响，运用实例案例来描述了比较定价法在实际权重当中的运用。

Answer 5

why？what for？