Question

物权法第76条的适用范围

我住这里（平房）前几天由房产、拆迁、及开发商共同进行了建筑物、附属物数量登记（突然袭击，事先未有公示等，登记是以“房产年度普查”为由进行的。知道与拆迁有关，是因为签字时表格上是“被拆迁人”）。事后经询问得知：1，此次拆迁由政府确定；2，主要是因为距离这片平房前40米的老楼处于公路边，为城市美观，需要改建（但同时将我这里近20户平房纳入拆迁范围）；3，拆迁、开发均委托某地产公司。这里全部平房独门独院，上下水，集中供暖，所以居民都不愿意被拆迁入住楼房（整个城市也找不到同等条件的平房了）。
请问：物权法第76条的是否适用这种情况，平房业主达不到此次拆迁的总业主数的2/3（因为有楼房），如果不适用，能否有其他的法律依据来避免被拆迁？谢谢！！
需要专业解读，并提供尽可能的解决方式。
baidu的不沾边的就免了。

Answer 1

1、76条不适用这种情况，76条是针对建筑物的业主区分所有权，不适用你说的这种情况。
2、你说的应该属于房屋拆迁，适用的法律有《城市房屋拆迁管理条例》和物权法。
可以参看物权法：
第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
根据你说的情况，如果是政府确定的，那就难以避免了，为了公共利益。具体讨论的是如何补偿的问题。
细节问题建议最好咨询律师。

Answer 2

1、76条不适用这种情况，76条是针对建筑物的业主区分所有权，不适用你说的这种情况。
2、你说的应该属于房屋拆迁，适用的法律有《城市房屋拆迁管理条例》和物权法。
可以参看物权法：
第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

根据你说的情况，如果是政府确定的，那就难以避免了，为了公共利益。具体讨论的是如何补偿的问题。

细节问题可以咨询律师

Answer 3

物权法此条是适用于住宅小区的，即建筑区分所有物。一般的平房属于独立产权的专有房屋，不适用此条，其附属设施只不过是其建筑物的从物，随同房屋一并处理。

即将出台的拆迁条例曾对旧城改造需经一定业主同意的规定，但目前并未公布实施

Answer 4

车库、会所属于谁——物权法草案第76条的困惑 ----李金凯律师
物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

怎样理解法条里的“专有部分”和“建筑物总面积”两个用语？

虽然《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第八条给出了解释：物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

例如，一个居民小区有10栋建筑物，其中的一栋需要使用维修基金改造电梯，此时怎样表决？是这一栋楼的专有部分和建筑物总面积表决，还是整个小区专有部分和建筑物总面积表决？我认为应该是小区全体成员的专有部分和建筑物总面积表决。依据是根据《物权法》第七十六条规定的整体理解和现实中实际情况而得出的结论。

上面问题解决了，接下来的难题是出现“表决僵局”如何处理？

《物权法》及《物业管理条例》都未对此问题给与回答，只是在最高法院民事审判一庭编著的《建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》中给与了解释，（见此解释第一百三十六页 ）但还是不够明朗。期盼着最高法院出台相关解释来明确此问题，便于指导实践活动。