Question

专业商业街和复合商业街的特点

Answer 1

一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题。

专业商业街的特点

商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。比如，经营女性服装、用品的“女人街”，一般整体规模在一万平方米左右；而经营建筑材料的建材街，其规模远远超过一万平方米，甚至达到几十万平方米。

需要指出的是：商业街不能一味求大，商业街的规模必须体现市场需求和经营商品的适合经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么将有可能面临市场承接力不够引发的经营困境。

商业街规划设计特点

沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。大家可以留意一下：国内的繁华步行街都不超过600米。

商业街名称特点

专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名称就准确包含了位置元素"三里屯"和经营商品类型元素"酒吧"，这样的例子不胜枚举。正如我们在前文所谈到的，专业商业街会节省商铺经营者的市场成本，从北京三里屯酒吧街的例子不难理解，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。

专业商业街商铺特点

有些专业商业街完全采取铺面形式，如北京三里屯酒吧街；有些则完全采取铺位形式，如"女人街"；其他专业商业街采取铺位、铺面结合的方式，如北京十里河建材街。

铺面形式对商铺投资者而言意味着高售价、高租金和高收益，但对于商铺开发商来讲，却意味着可开发面积减少。物品购买业态的商品商业街因为针对的客户群体比较广泛，所以很少采取铺面形式，这样可以建设更多铺位；服务业态、体验业态商业街则恰好相反，主要采取铺面方式。需要关注的是，凡是采取铺面形式经营的专业商业街，取得成功的比例很高。

投资回报形式

出租经营为主要投资回报形式。个别商业街的商铺采取出售的方式。有些专业商业街鉴于销售手续不容易拿到，开发商采取商铺一定年限使用权出售的方式。

复合商业街的特点

商业街规模特点

复合商业街大多数规模庞大。无论北京的王府井商业街，还是上海南京路，都是商业"巨无霸"，沿街商业房地产开发面积达几十万平方米。

新开发复合商业街的规模决策对开发商是一个考验，如果开发面积太大，超过了市场需求，开发商很容易失败。

商业街规划设计特点

沿街两侧布置，大多数为多层建筑，长度往往比较长（有的复合商业街长度达到2~3公里）。

复合商业街规模庞大，对规划设计的水平有较高要求。设计商必须合理、科学考虑交通组织、停车场规划、消防、环境、商业引导概念等问题，如果上述问题未予考虑，或考虑的不够充分，轻者影响项目功能，重则直接导致项目失败。

拿北京平安大街为例，这条街初始规划目标是建成一条老北京特色街，但其最终的发展情况令人失望。发生以上情况的原因缘自该项目的规划设计，首先是未充分考虑停车问题，没有足够的停车位，绝大多数商家都无法正常经营；另外这条街的宽度是按照交通干道的标准确定的，与商业经营的功能需求有很大冲突。

商业街名称特点

复合商业街的名称主要体现其所在的位置。

既然复合商业街的名称主要体现其所在位置的地名，那么这个地名的品牌价值需要很高，至少比较高，否则，开发商在项目运营过程中，将面临极大的难度。一个很陌生的、新开发的复合商业街，其市场前景值得商铺投资者谨慎考虑。

复合商业街商铺的特点

商铺的形式主要是铺位，铺面商铺数量较少。在运营成熟的复合商业街，铺面商铺的价值极高。如果有人在北京王府井商业街拥有铺面房的话，大家一定确信，这个房东一定收益颇丰。

投资回收形式

主要采取出租经营的方式。有些很大规模的复合商业街往往将沿街的土地出让给不同的开发商，由不同的开发商各自开发。这种多家开发商共同开发大规模商业街的情况，商铺投资者不仅要考虑拟投资项目的个案情况，而且要考虑商业街整体的规划等问题。

也有一些新建复合商业街采取出售经营的方式。如果该类商业街是一个没有历史铺垫的项目，这类项目的投资风险比较大。