二手房交易中有哪些常见问题
一、房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
二、土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
四、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
六、物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
七、市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
八、单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
九、中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
十、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
二手房买卖纠纷不少，很多是因为当事人缺乏经验，在一些关键点上疏忽或犯错误。笔者介绍购买二手房必须的知道的十一件大事儿、几十件小事儿，都是从前人的血泪中总结出来经验!现在或将来有购房需求的建议收藏。
一、要核实房屋产权情况及性质
1、要核实房屋所权人身份。
房屋所有权证是所有权的标志，房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人，如果非本人卖房，不管是房主的配偶还是父母等至亲，都要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。最好看到上述证件的原件，可能的话在签约时要索要复印件。
李律提示：因为非房主本人签约，事后因涨价等原因反悔的案子太多啦!
2、尚未取得房屋所有权证的房屋不能办理过户，谨慎购买。
卖方可能在自己未取得产权证前就想出售，这时虽然可以签约，甚至可以交房，但未取得产权证前不能过户，而原来预计取得产权证的时间未必真能按时取得，在此期间可能涉及的各种政策变化，风险较大。尽量不要购买此类房产。
李律提示：这种房子往往便宜，但有便宜就风险，遇到政策变化就更麻烦了。
3、要核实房产性质，确认是否可以上市交易、是否有额外费用。
商品房正常上市交易没有问题，但是经济适用房等其他性质的房产，上市交易可能会有年限限制，有些性质的房产甚至限制交易，或者交易时要交额外的费用。这些建议到房产证的发证机关核实清楚。
李律提示：房产性质可能影响交易程序和交易成本，一定要打听清楚并在合同里写清楚。
4、为防止伪造证据，核实证件最好见原件。
伪造房产证、身份证交易进行诈骗的事时有发生。所以核实证件一定要仔细看原件，一旦有怀疑，对房产证最好是到房管部门亲自核实。有些地方的管理部门是可以给口头查询核实的。如果不行，可以要求产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门核实房产证的真实性及是否属于可以上市交易的房屋，需要缴纳哪些费用。再进一步，还可到公安机关核实一下与您打交道的是否真的房主。
李律提示：这种事儿发生的概率不大，但碰到就很倒霉，如交易中觉得稍有不正常，还是谨慎为上。
二、共有房产应共同出售，已婚房主出售房产应征得配偶同意。
产权证如果登记为共有，出售房产必须要求其他共有人一起参与出售，否则可能会导致合同无效，这一点通常不会被人忽视。
但是，房产证上没有登记其他共有人是否就代表由登记所有人单独出售就没问题呢?
答案是否定的。如果是婚后购买的房产，即使登记在夫妻一个人名下，通常也认为是夫妻共同财产的。登记产权人出售房产签订合同，配偶以不知情、共有权被侵权为由不认可合同引发的纠纷非常多。有的是真的不知情，有的是因为房价上涨后以此为由反悔。
李律提示：这种情况下配偶反对，有的成功，有的不成功。为避免麻烦，签约时应要求不具名的配偶一方出具知情同意的书面文件。
三、房产如果有贷款或抵押，要确保解押。
很多二手房是有抵押贷款，也有的因其它原因办了抵押登记 。设定抵押的房产可以签约买卖，但没解押前不能过户。这种情况下，往往卖方要用买方的首付款来偿还贷款解押。交易时要设定条款，确保款项用于解押，并要实际监督履行。
李律提示：碰到卖方把房款挪作他用，买方即使起诉，也要先解决抵押问题才能过户。打官司过程中替房主偿还贷款或借款解押，既麻烦又恶心!
四、要考虑限购政策、贷款政策、税费标准对交易的影响。
1、要确保买方有购房资格。
限购政策频出，购房前买方要自己确认一下自己是否有购房资格，签约后要尽快网签，新政的实施标准是以网签时间为准的。
2、要根据双方房产情况核实可能的税费数额。
虽然法律规定了税费分别由买卖双方承担，但交易中通常是约定由买方承担的，税费的数额也是买方是否构成的重要因素，这是要重视的。
同样一套房子，卖方是否唯一住房及拥有年限、买方是否唯一住房都可能影响税费的减免及标准。对此，最好签约前计算清楚，对相关情况作个明确约定或承诺。
3、如需要贷款购房，也要考虑贷款政策对贷款比例及利息的影响。
买方拥有的房产数额或曾经贷款记录可能对是否能取得贷款及贷款比例、利息有影响，这些标准在不同地区、不同时间段也是不同的，一定在购房时根据自己情况核实清楚。
五、购房时要核实房屋本身的哪些基本情况?
1、土地使用权的年限：一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房龄决定了剩余的土地使用权年限，对房价有影响。
2、房屋的面积：房屋的面积只能以产权证书的标明的面积为准，如果有自建房等情况，自建面积通常是不受法律保护的。
3、房屋的基本情况要认真核实：要看装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患，房屋的设施设备是否齐全。要考察水、电、气、暖是否通畅，从这个角度讲，冬天购房是比较合适的，因为可以体验供暖情况。另外，可以在不同时间多次看房，观察采光情况。可以找楼下住户核实是否有漏水历史。
4、如果购买的是学区房，要向学校、教委核实房子中的学籍。很多学区房是限制一套房中一定年限内孩子的入学数额的，有这方面需要一是要在合同中由卖方书面承诺，二也最好亲自核实。
5、对房屋是否凶宅建议书面确认。房屋中是否死过人，尤其是是否以非正常方式死过人，对房价是有影响的，应在购房时确认，尤其是购买婚房，更应核实清楚。
六、房屋周边的情况要调查什么?
购房是了为居住，而环境是影响居住的重要因素，所以千万不能只看房子，要以一个居住者的身份在周围详细调查：
周围邻居都是什么人，尤其是楼上楼下的邻居是否有什么不良习惯，如果楼上成天跳舞，楼下是餐馆成天是油烟和噪音，你受得了吗?
如果不远处就是个小广场，一到晚上就一堆大妈跳广场舞，房价是不是要受影响?
小区是否紧临公路、铁路、飞机航线?这些产生的噪音是否影响到小区居民?
李律提示：房子本身的情况大家都会核实，但房子以外的情况很多人不注意，等收房才发现，但如果以这些为由指证卖方违约是很难成立的。
七、合同中的最基本条款有哪些?
房屋面积、价款、交房时间、过户时间、相应违约责任是必须明确的。
房款的支付建议采取分期支付的方式，一般是分别在签约、网签、过户、交房等各个环节分别支付。建议特别保留一部分尾款，确认房屋没有其它争议、未缴纳费用和遗留问题后支付。建议采取资金监管的方式，对买方更安全。
贷款条件：如果需要贷款购房，对于贷款的时间、次数，建议事先沟通清楚，并以书面形式明确。
交房、过户：何时交房、收房，何时各自提供过户需要的文件到交易中心办理过户手续，这些内容都很重要，双方应该在合同中明确。
违约责任：在合同中明确相应违约行为应该承担的责任是非常重要的，原则上合同中的所有重要义务条款都应该有明确的违约金条款约束，逾期履行义务按什么标准支付违约金，违约多长时间到什么程度，另一方有权提出解除合同等都约定清楚，可以让合同双方都了解违约的成本，促成双方守约。
李律提示：合同条款中自己关心的条件要自己看好，别以为中介提供的印刷版的十几页合同就肯定非常完善，大家目的不同。那些所谓正规合同，真出事儿发现很多义务不清不楚的，非常多!
八、要及时办理网签备案手续
目前各地存量房买卖，都实施网签制度，办理网签备案可以确保房屋不会被过户给其他人，发生新政时购房和贷款资格也是以网签时间为准，所以及时网签很重要。
九、要明确约定装修的处置，及房屋的相应附属物的归属。
很多二手房原房东都已装修或入住，所以涉及一些房屋的装修和房屋的附属物的归属问题。建议在签订合同时把这些情况在协议中明确。
李律提示：不发生矛盾也许没事儿，很多时候一旦履行过程发生矛盾，有些房主虽然迫不得已会履行过户交房义务，但很可能会在房屋设施上做些手脚，碰到了很恶心不是?
十、要注意房屋及相关设施是否涉及欠费。
购房入住后才发现前房主有欠费，找原房主不管，又因此影响了水、电、暖使用的案例有很多。
所以，物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时一定要核实清楚是否有拖欠，建议要求原房主在交房前全部清结，而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款，确认没有问题后再支付给原房主。
十一、交易过程注意保留证据
签订合同只是完成了交易的第一步，后面发生纠纷的机会也很多，所以要注意保留每个环节的证据，尤其是自己履行义务的证据。
原房主交房时建议双方做两份书面确认文件，共同签字，各自保留。
购房者付款时别忘记让对方明确出具收条，且最好依据合同条款，在收条内容中明确是付哪个环节的房款。
以上是律师根据实际发生的各种纠纷案件总结的一些经验，有些是我亲自处理过的，那些因缺乏经验而吃亏上当的当事人的形象还历历在目，真的是有血有泪!
当然，实践中很多二手房交易是通过中介完成的，但要记住，不要以为有中介参与就会主动替你完善协议和防范陷阱，关键还是要靠自己!还是那句话：各自利益不同，自己的利益还是得自己用心维护!
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